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Appartement 2 pièces 46 m²

Bien expiré
VilleCherbourg octeville (50)
Surface46m²
Coût Total82 540€
Loyer Annuel7 440€
Rentabilité9.01%
Cashflow/mois+59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 58 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 260,87 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'Agence Régine Villedieu Immobilier à Cherbourg, vous propose : Dans résidence calme et sécurisée, appartement T2 de 46m² comprenant : Entrée avec placard, séjour d'environ 21 m² avec cuisine ouverte, chambre avec placard, salle de bain, wc indépendant, coin rangement. Le tout sur une terrasse exposée Sud-est. Place de parking privative A proximité commerces et centre commercial Bus de ville Appartement actuellement loué A 15 min de NAVAL GROUP / Arsenal A 30 min de EPR / Flamanville A 30 min de ORANO / La Hague Contact : Régine Villedieu Immobilier 02.33.95.19.57 ou 06.07.02.81.30 Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 301. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 822 €. Honoraires : 16 % TTC inclus charge acquéreur (50 000 € hors honoraires) #66d

Ville : Cherbourg octeville
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50100
Coordonnées : 49.632577, -1.634082
Total : 82 540€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 19 900€
Valeur du bien : 77 900€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 13.48€/m²/mois
Fourchette : 10.32€ - 17.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 620€/mois
Loyer annuel estimé : 7440€/an
Fourchette totale : 475€ - 810€/mois
Fourchette annuelle : 5696€ - 9718€/an
Rentabilité brute :9.01%
Fourchette de rentabilité :6.90% - 11.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :406,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :24,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 430,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 441,32€
Coût de l'assurance :7 222,25€
Taxe foncière : 744,02€/an
Soit par mois : 62,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 68,50€/mois
Soit par an : 822,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 620,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 561,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :58,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, avec carrelage complet des murs et du sol
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 4/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 900 €(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 46 m² × 150€/m² = 6900€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (pose comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cherbourg-Octeville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 620 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 440 €/an
Calcul : 620 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 730 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 540 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 289 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 744 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 822 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 485 €
Revenus locatifs : +7 440 €
Charges déductibles : -24 485 €
Résultat foncier Année 1 : -17 044 €(Déficit de 17 044 €)
Imputable sur revenu global : 17 044 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 585 €/an
Revenus locatifs : +7 440 €
Charges déductibles : -4 585 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 856 €/an
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 440 €24 487 €2 732 €-17 047 €17 047 €--
27 589 €4 514 €2 659 €3 075 €---
37 741 €4 439 €2 584 €3 302 €---
47 896 €4 361 €2 506 €3 535 €---
58 053 €4 280 €2 425 €3 774 €---
68 215 €4 196 €2 341 €4 018 €---
78 379 €4 110 €2 255 €4 269 €---
88 546 €4 021 €2 166 €4 526 €---
98 717 €3 928 €2 074 €4 789 €---
108 892 €3 833 €1 978 €5 059 €---
119 070 €3 734 €1 879 €5 335 €---
129 251 €3 632 €1 777 €5 619 €---
139 436 €3 527 €1 672 €5 909 €---
149 625 €3 418 €1 563 €6 207 €---
159 817 €3 305 €1 450 €6 512 €---
1610 013 €3 188 €1 333 €6 825 €---
1710 214 €3 067 €1 213 €7 146 €---
1810 418 €2 943 €1 088 €7 475 €---
1910 626 €2 814 €959 €7 813 €---
2010 839 €2 680 €825 €8 159 €---
2111 056 €2 542 €688 €8 513 €---
2211 277 €2 400 €545 €8 877 €---
2311 502 €2 252 €398 €9 250 €---
2411 732 €2 100 €245 €9 632 €---
2511 967 €1 942 €87 €10 025 €---
TOTAL238 310 €105 714 €39 441 €132 597 €17 047 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 114 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 597 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 440 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 562 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 562 €-5 114 €+6 676 €
2+1 562 €+922 €+640 €
3+1 562 €+991 €+571 €
4+1 562 €+1 060 €+502 €
5+1 562 €+1 132 €+430 €
6+1 562 €+1 205 €+357 €
7+1 562 €+1 281 €+281 €
8+1 562 €+1 358 €+204 €
9+1 562 €+1 437 €+125 €
10+1 562 €+1 518 €+44 €
11+1 562 €+1 601 €-39 €
12+1 562 €+1 686 €-124 €
13+1 562 €+1 773 €-211 €
14+1 562 €+1 862 €-300 €
15+1 562 €+1 954 €-392 €
16+1 562 €+2 048 €-486 €
17+1 562 €+2 144 €-582 €
18+1 562 €+2 243 €-681 €
19+1 562 €+2 344 €-782 €
20+1 562 €+2 448 €-886 €
21+1 562 €+2 554 €-992 €
22+1 562 €+2 663 €-1 101 €
23+1 562 €+2 775 €-1 213 €
24+1 562 €+2 890 €-1 328 €
25+1 562 €+3 007 €-1 445 €
Total+39 050 €+39 779 €+-729 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 159 jours
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