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Maison 2 pièces 46 m²

Bien expiré
VilleVilleneuve-sur-Allier (03)
Surface46
Coût Total95 820
Loyer Annuel4 199
Rentabilité4.38%
Cashflow/mois-187
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 29 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 630,43 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique, Nombre d'égages : 2, Mandat exclusif, Jardin

iad France - Vincent Dubois vous propose: Maison de plain-pied de 46m2 avec un BEAU potentiel composée d'un salon sejour, d'une cuisine, d'une salle d'eau avec WC, d'une chambre et de dépendances attenantes. Le tout sur un terrain arboré de 918m2 avec un puits. Chauffage avec radiateurs électriques et un poêle à bois, simple vitrage et fosse septique.

N'hésitez pas à me contacter si ce bien au FORT potentiel vous intéresse ! À vos téléphones !!

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 678 et classe CLIMAT C indice 20. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Vincent Dubois mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CUSSET sous le numéro 953940509, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Villeneuve-sur-Allier
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03460
Coordonnées : 46.672507, 3.247476
Total : 95 820
Prix d'acquisition : 29 000
Travaux : 64 500
Valeur du bien : 93 500
Frais de notaire : 2 320
Coût estimé : 2 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46
Loyer prédit : 7.61€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 350€/mois
Loyer annuel estimé : 4199€/an
Fourchette totale : 279€ - 439€/mois
Fourchette annuelle : 3349€ - 5264€/an
Rentabilité brute :4.38%
Fourchette de rentabilité :3.49% - 5.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :473,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :27,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 501,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 245,87
Coût de l'assurance :8 384,25
Taxe foncière : 419,88€/an
Soit par mois : 34,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 349,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 536,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et le poêle à bois existants.
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation.
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation murs
Isolation thermique extérieure (ITE) des murs si façade non mitoyenne.
Quantité: Surface des murs extérieurs estimée à 115 m²
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et équipements.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol, et mise aux normes électriques.
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon vétuste nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle d'eau avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électriques.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rénovation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 500(1 402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (installation incluse)
  • Isolation:23 000
    Isolation murs extérieurs: 115 m² × 200€/m² = 23000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salon:4 000
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 000
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Allier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 350 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 199 €/an
Calcul : 350 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 197 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 820 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 335 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 420 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 453
Revenus locatifs : +4 199
Charges déductibles : -68 453
Résultat foncier Année 1 : -64 254(Déficit de 64 254 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 854
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 953 €/an
Revenus locatifs : +4 199
Charges déductibles : -3 953
Résultat foncier Années 2+ : 246 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42853.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 18 850(65% de 29 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 685 €/an
Calcul : 18 850 € × 3,636% = 685
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 19968 4563 200-64 25721 400 €42 857 €42 857 €
24 2833 8713 115412--42 445 €
34 3683 7823 027586--41 859 €
44 4563 6912 936765--41 094 €
54 5453 5972 842948--40 146 €
64 6363 4992 7441 136--39 010 €
74 7293 3992 6431 330--37 680 €
84 8233 2942 5391 529--36 151 €
94 9203 1862 4311 733--34 418 €
105 0183 0752 3191 943--32 474 €
115 1182 9592 2042 159--30 315 €
125 2212 8402 0852 381---
135 3252 7161 9612 609---
145 4322 5891 8332 843---
155 5402 4561 7013 084---
165 6512 3201 5643 331---
175 7642 1781 4233 586---
185 8792 0321 2773 847---
195 9971 8811 1264 116---
206 1171 7249694 392---
216 2391 5638074 677---
226 3641 3956404 969---
236 4911 2224675 269---
246 6211 0432885 578---
256 7548581035 896---
TOTAL134 489129 62746 2464 86221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 4 862
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 199 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +882 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+882-6 420+7 302
2+8820+882
3+8820+882
4+8820+882
5+8820+882
6+8820+882
7+8820+882
8+8820+882
9+8820+882
10+8820+882
11+8820+882
12+882+714+168
13+882+783+99
14+882+853+29
15+882+925-43
16+882+999-117
17+882+1 076-194
18+882+1 154-272
19+882+1 235-353
20+882+1 318-436
21+882+1 403-521
22+882+1 491-609
23+882+1 581-699
24+882+1 673-791
25+882+1 769-887
Total+22 050+10 553+11 497
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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