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Appartement Sannois 3 pièce(s) 60.31m2

Bien expiré
VilleSannois (95)
Surface60.31m²
Coût Total202 180€
Loyer Annuel12 396€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-417€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 60.31 m²
Prix au m² : 2 470,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

SANNOIS : Situé dans un immeuble de quatre étages, cet appartement situé au deuxième étage offre un espace de vie fonctionnel comprenant une entrée, un séjour lumineux, une cuisine indépendante, deux chambres, une salle d'eau et un WC séparé. Une cave vient compléter ce bien, ainsi qu'une place de parking pour votre confort. Copropriété de 626 lots - dont 216 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3262.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/292359.pdf

Ville : Sannois
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95110
Coordonnées : 48.978802, 2.246489
Total : 202 180€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 41 260€
Valeur du bien : 190 260€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60.31m²
Loyer prédit : 17.13€/m²/mois
Fourchette : 14.60€ - 20.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1033€/mois
Loyer annuel estimé : 12396€/an
Fourchette totale : 880€ - 1212€/mois
Fourchette annuelle : 10565€ - 14545€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 7.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 868,73 €/m²
Basé sur :216 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 013 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-24 013€ (-13.9%)
Marge achat-revente :-29 167€ (-16.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 015,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :58,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 074,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 444,98€
Coût de l'assurance :17 690,75€
Taxe foncière : 1 239,60€/an
Soit par mois : 103,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 271,83€/mois
Soit par an : 3 262,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 033,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 449,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-416,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60.31 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais avec des éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 260 €(684 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sannois (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 033 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 396 €/an
Calcul : 1 033 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 048 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 180 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 708 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 240 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 262 €/an
Calcul : 272 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 517 €
Revenus locatifs : +12 396 €
Charges déductibles : -53 517 €
Résultat foncier Année 1 : -41 121 €(Déficit de 41 121 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 721 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 257 €/an
Revenus locatifs : +12 396 €
Charges déductibles : -12 257 €
Résultat foncier Années 2+ : 139 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19721.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 396 €53 524 €7 054 €-41 128 €21 400 €19 728 €19 728 €
212 644 €12 080 €6 870 €564 €--19 164 €
312 897 €11 889 €6 680 €1 008 €--18 156 €
413 155 €11 691 €6 482 €1 463 €--16 692 €
513 418 €11 487 €6 278 €1 931 €--14 762 €
613 686 €11 275 €6 066 €2 411 €--12 350 €
713 960 €11 055 €5 846 €2 904 €--9 446 €
814 239 €10 828 €5 619 €3 411 €--6 035 €
914 524 €10 592 €5 383 €3 931 €--2 103 €
1014 814 €10 348 €5 139 €4 466 €---
1115 111 €10 096 €4 886 €5 015 €---
1215 413 €9 834 €4 624 €5 579 €---
1315 721 €9 562 €4 353 €6 159 €---
1416 035 €9 281 €4 072 €6 754 €---
1516 356 €8 990 €3 781 €7 366 €---
1616 683 €8 689 €3 480 €7 994 €---
1717 017 €8 377 €3 167 €8 640 €---
1817 357 €8 053 €2 844 €9 304 €---
1917 704 €7 718 €2 509 €9 987 €---
2018 059 €7 371 €2 162 €10 688 €---
2118 420 €7 011 €1 802 €11 409 €---
2218 788 €6 639 €1 429 €12 149 €---
2319 164 €6 253 €1 044 €12 911 €---
2419 547 €5 853 €644 €13 694 €---
2519 938 €5 439 €230 €14 499 €---
TOTAL397 046 €273 936 €102 445 €123 111 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 111 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 396 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 603 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 603 €-6 420 €+9 023 €
2+2 603 €0 €+2 603 €
3+2 603 €0 €+2 603 €
4+2 603 €0 €+2 603 €
5+2 603 €0 €+2 603 €
6+2 603 €0 €+2 603 €
7+2 603 €0 €+2 603 €
8+2 603 €0 €+2 603 €
9+2 603 €0 €+2 603 €
10+2 603 €+709 €+1 894 €
11+2 603 €+1 505 €+1 098 €
12+2 603 €+1 674 €+929 €
13+2 603 €+1 848 €+755 €
14+2 603 €+2 026 €+577 €
15+2 603 €+2 210 €+393 €
16+2 603 €+2 398 €+205 €
17+2 603 €+2 592 €+11 €
18+2 603 €+2 791 €-188 €
19+2 603 €+2 996 €-393 €
20+2 603 €+3 206 €-603 €
21+2 603 €+3 423 €-820 €
22+2 603 €+3 645 €-1 042 €
23+2 603 €+3 873 €-1 270 €
24+2 603 €+4 108 €-1 505 €
25+2 603 €+4 350 €-1 747 €
Total+65 075 €+36 933 €+28 142 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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