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Maison à vendre

VilleNieul-le-Virouil (17)
Surface134m²
Coût Total226 590€
Loyer Annuel13 623€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-190€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 649,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, 3 chambres, 1 parking: Garage

Maison à fort potentiel avec grange, garages et grenier aménageable

Située entre Jonzac et Mirambeau, cette maison à rénover entièrement offre de très beaux volumes et de nombreuses possibilités d'aménagement.

La maison se compose d'une cuisine, d'un séjour / salle à manger, de trois chambres dont une en enfilade, ainsi que d'une salle d'eau et de WC indépendants.

Un grenier aménageable vient compléter l'habitation et permet la création de surfaces habitables supplémentaires selon vos besoins.

La propriété comprend également une très grande grange, offrant un potentiel remarquable (atelier, stockage, projet d'aménagement?), ainsi que plusieurs garages. La toiture est à refaire (voir photos). Seule une partie de la toiture avait été refaite au niveau de l'habitation. L'ensemble constitue un beau projet de rénovation, idéal pour résidence principale, projet familial ou investissement, avec de nombreuses dépendances et possibilités d'évolution.

Gros travaux à prévoir. Fort potentiel après rénovation. (8.75 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Anaïs RAUD (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 988690624 - SAINTES.

Ville : Nieul-le-Virouil
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17150
Coordonnées : 45.415356, -0.521592
Total : 226 590€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 132 630€
Valeur du bien : 219 630€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1135€/mois
Loyer annuel estimé : 13623€/an
Fourchette totale : 898€ - 1436€/mois
Fourchette annuelle : 10770€ - 17231€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 019,32 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :136 588 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-49 588€ (-36.3%)
Marge achat-revente :-90 002€ (-65.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 590€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 128,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :83,08€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 211,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 898,76€
Coût de l'assurance :24 924,90€
Taxe foncière : 1 362,30€/an
Soit par mois : 113,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 135,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 324,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-189,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 375 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 134 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine vétuste nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 38 m² total)
Raison: État 1.5/5 - Salon en très mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises et mise à la terre
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation toiture
Réparation complète de la toiture de la maison
Quantité: 134 m²
Raison: Toiture à refaire - état visible sur photos

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :132 630 €(990 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 360€
    Isolation combles: 134 m² × 40€/m² = 5360€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 700€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9500€ = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 750€
    Rénovation chambres: 3 chambres (45 m²) × 150€/m² = 6750€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 800€
    Rénovation salon: 1 salon (38 m²) × 100€/m² = 3800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Réparation toiture:4 020€
    Réparation toiture: 134 m² × 30€/m² = 4020€ (incluant main d'œuvre)
  • Total:60 000€
    Somme des coûts des travaux
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nieul-le-Virouil (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 135 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 623 €/an
Calcul : 1 135 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 719 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 590 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 997 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 362 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 132 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 142 708 €
Revenus locatifs : +13 623 €
Charges déductibles : -142 708 €
Résultat foncier Année 1 : -129 085 €(Déficit de 129 085 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 107 685 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 078 €/an
Revenus locatifs : +13 623 €
Charges déductibles : -10 078 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 545 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 107684.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 623 €142 715 €7 726 €-129 092 €21 400 €107 692 €107 692 €
213 896 €9 882 €7 522 €4 014 €--103 678 €
314 173 €9 671 €7 311 €4 503 €--99 175 €
414 457 €9 452 €7 093 €5 005 €--94 171 €
514 746 €9 226 €6 867 €5 520 €--88 651 €
615 041 €8 992 €6 633 €6 048 €--82 603 €
715 342 €8 750 €6 391 €6 591 €--76 011 €
815 649 €8 500 €6 141 €7 149 €--68 863 €
915 962 €8 241 €5 881 €7 721 €--61 142 €
1016 281 €7 972 €5 613 €8 309 €--52 833 €
1116 606 €7 694 €5 335 €8 912 €--43 921 €
1216 939 €7 407 €5 047 €9 532 €---
1317 277 €7 109 €4 750 €10 168 €---
1417 623 €6 801 €4 442 €10 822 €---
1517 975 €6 482 €4 123 €11 493 €---
1618 335 €6 152 €3 793 €12 183 €---
1718 702 €5 810 €3 451 €12 891 €---
1819 076 €5 457 €3 097 €13 619 €---
1919 457 €5 091 €2 731 €14 366 €---
2019 846 €4 712 €2 353 €15 134 €---
2120 243 €4 320 €1 960 €15 923 €---
2220 648 €3 914 €1 555 €16 734 €---
2321 061 €3 494 €1 135 €17 567 €---
2421 482 €3 059 €700 €18 423 €---
2521 912 €2 609 €250 €19 303 €---
TOTAL436 350 €303 511 €111 899 €132 839 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 839 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 623 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 861 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 861 €-6 420 €+9 281 €
2+2 861 €0 €+2 861 €
3+2 861 €0 €+2 861 €
4+2 861 €0 €+2 861 €
5+2 861 €0 €+2 861 €
6+2 861 €0 €+2 861 €
7+2 861 €0 €+2 861 €
8+2 861 €0 €+2 861 €
9+2 861 €0 €+2 861 €
10+2 861 €0 €+2 861 €
11+2 861 €0 €+2 861 €
12+2 861 €+2 860 €+1 €
13+2 861 €+3 050 €-189 €
14+2 861 €+3 247 €-386 €
15+2 861 €+3 448 €-587 €
16+2 861 €+3 655 €-794 €
17+2 861 €+3 867 €-1 006 €
18+2 861 €+4 086 €-1 225 €
19+2 861 €+4 310 €-1 449 €
20+2 861 €+4 540 €-1 679 €
21+2 861 €+4 777 €-1 916 €
22+2 861 €+5 020 €-2 159 €
23+2 861 €+5 270 €-2 409 €
24+2 861 €+5 527 €-2 666 €
25+2 861 €+5 791 €-2 930 €
Total+71 525 €+53 028 €+18 497 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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