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Appartement 3 pièces 85 m²

VillePerpignan (66)
Surface85
Coût Total133 240
Loyer Annuel10 215
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+60
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 270,59 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 85 m²

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Surface : 85 m²

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.699272, 2.888378
Total : 133 240
Prix d'acquisition : 108 000
Travaux : 16 600
Valeur du bien : 124 600
Frais de notaire : 8 640
Coût estimé : 8 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 851€/mois
Loyer annuel estimé : 10215€/an
Fourchette totale : 687€ - 1055€/mois
Fourchette annuelle : 8246€ - 12654€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 542,17 €/m²
Basé sur :909 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 084
Prix d'achat :108 000
Décote à l'achat :-23 084 (-17.6%)
Marge achat-revente :-2 156€ (-1.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :667,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :38,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 705,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 869,25
Coût de l'assurance :11 658,50
Taxe foncière : 1 021,50€/an
Soit par mois : 85,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 851,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 791,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :60,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
0
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Consommation énergétique indiquée comme 0 kWh/m²/an, ce qui correspond à une classe A.

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 présumé - sol nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 présumé - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 présumé - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Carrelage
Carrelage complet des murs et du sol de la salle de bain
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 3/5 présumé - carrelage à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 présumé - mise aux normes nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage, VMC)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 présumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 600(195 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Carrelage:800
    Carrelage murs et sol: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Plomberie:3 000
    Mise aux normes plomberie: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Électricité:2 000
    Mise aux normes électricité: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

AA(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 851 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 215 €/an
Calcul : 851 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 605 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 240 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 466 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 021 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 693
Revenus locatifs : +10 215
Charges déductibles : -22 693
Résultat foncier Année 1 : -12 478(Déficit de 12 478 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 1 778
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 093 €/an
Revenus locatifs : +10 215
Charges déductibles : -6 093
Résultat foncier Années 2+ : 4 122 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1777.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 21522 6974 609-12 48210 700 €1 782 €1 782 €
210 4195 9764 4894 443---
310 6285 8514 3634 776---
410 8405 7224 2345 118---
511 0575 5884 1005 469---
611 2785 4493 9615 829---
711 5045 3053 8176 199---
811 7345 1563 6686 578---
911 9685 0023 5146 967---
1012 2084 8423 3547 366---
1112 4524 6773 1897 775---
1212 7014 5063 0188 196---
1312 9554 3282 8408 627---
1413 2144 1452 6579 070---
1513 4783 9542 4669 524---
1613 7483 7572 2699 991---
1714 0233 5532 06610 470---
1814 3033 3421 85410 961---
1914 5903 1231 63611 466---
2014 8812 8971 40911 984---
2115 1792 6621 17412 517---
2215 4832 41993213 063---
2315 7922 16868013 624---
2416 1081 90741914 201---
2516 4301 63815014 793---
TOTAL327 189120 66566 869206 52410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 524
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 215 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 145 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 145-3 210+5 355
2+2 145+798+1 347
3+2 145+1 433+712
4+2 145+1 536+609
5+2 145+1 641+504
6+2 145+1 749+396
7+2 145+1 860+285
8+2 145+1 973+172
9+2 145+2 090+55
10+2 145+2 210-65
11+2 145+2 333-188
12+2 145+2 459-314
13+2 145+2 588-443
14+2 145+2 721-576
15+2 145+2 857-712
16+2 145+2 997-852
17+2 145+3 141-996
18+2 145+3 288-1 143
19+2 145+3 440-1 295
20+2 145+3 595-1 450
21+2 145+3 755-1 610
22+2 145+3 919-1 774
23+2 145+4 087-1 942
24+2 145+4 260-2 115
25+2 145+4 438-2 293
Total+53 625+61 957+-8 332
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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