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Achat appartement

Bien expiré
VilleVesoul (70)
Surface70
Coût Total142 710
Loyer Annuel7 152
Rentabilité5.01%
Cashflow/mois-211
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Gardien, Surface de 70 m², 4 Pièces, Au 4ème étage, Rangements, Chauffage gaz collectif, Cuisine équipée, Une entrée, Salle de séjour, Interphone, Digicode, Orientation Ouest, Calme

Appartement T4 – 70 m² – Dernier étage – – Résidence LUXEMBOURG – VESOULDécouvrez en exclusivité cet appartement lumineux de 70 m², situé au 4 € et dernier étage d'une résidence de Vesoul. Un bien offrant de beaux volumes, une exposition idéale et un fort potentiel de valorisation.Les points forts du bien :Double séjour traversant avec accès direct au balcon exposé Sud -Cuisine équipée + cellier très pratique -2 chambres confortables -Grande entrée avec rangements -Cave privative -Fenêtres PVC double vitrage -Appartement en dernier étage (calme et aucune nuisance au-dessus)? Description détailléeSitué dans la Résidence LUXEMBOURG, cet appartement T4 propose une distribution fonctionnelle :Une entrée spacieuse dessert un double salon-séjour, baigné de lumière, ouvert sur un balcon parfaitement orienté. La cuisine séparée bénéficie d'un cellier, idéal pour le rangement ou le stockage.L'espace nuit comprend 2 chambres, une salle de bains, des WC séparés et un grand placard.Un quartier apprécié pour sa tranquillité et sa proximité immédiate :Commerces -Écoles -Transports -Centre-ville -Espaces verts -La résidence, calme et bien entretenue avec gardien, offre un cadre de vie pratique et agréable.

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.625840, 6.148150
Total : 142 710
Prix d'acquisition : 70 000
Travaux : 67 110
Valeur du bien : 137 110
Frais de notaire : 5 600
Coût estimé : 5 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 596€/mois
Loyer annuel estimé : 7152€/an
Fourchette totale : 469€ - 757€/mois
Fourchette annuelle : 5630€ - 9085€/an
Rentabilité brute :5.01%
Fourchette de rentabilité :3.95% - 6.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 710
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :705,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :41,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 746,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 876,52
Coût de l'assurance :12 487,12
Taxe foncière : 715,17€/an
Soit par mois : 59,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 595,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 806,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-210,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 294 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, et la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 60 m² total
Raison: État 3.3/5 visible - murs en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 110(959 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:11 350
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€, Installation: 1850€ = 1850€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:6 400
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Installation: 1000€ = 1000€
  • Cuisine - Rénovation complète:24 500
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:13 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:2 320
    Parquet flottant: 24 m² × 80€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Peinture:1 840
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Peinture:4 200
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 250✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 596 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 152 €/an
Calcul : 596 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 762 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 710 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 499 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 715 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 110
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 087
Revenus locatifs : +7 152
Charges déductibles : -73 087
Résultat foncier Année 1 : -65 935(Déficit de 65 935 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 535
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 977 €/an
Revenus locatifs : +7 152
Charges déductibles : -5 977
Résultat foncier Années 2+ : 1 175 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44535.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 15273 0914 767-65 94021 400 €44 540 €44 540 €
27 2955 8544 6401 440--43 099 €
37 4415 7234 5091 717--41 382 €
47 5895 5874 3732 002--39 380 €
57 7415 4474 2322 294--37 085 €
67 8965 3024 0872 594--34 491 €
78 0545 1513 9372 903--31 589 €
88 2154 9963 7813 219--28 370 €
98 3794 8353 6213 544--24 826 €
108 5474 6693 4543 878--20 948 €
118 7184 4973 2834 221--16 727 €
128 8924 3193 1054 573---
139 0704 1352 9214 935---
149 2523 9452 7305 306---
159 4373 7482 5345 688---
169 6253 5452 3306 081---
179 8183 3342 1206 484---
1810 0143 1161 9026 898---
1910 2142 8911 6767 323---
2010 4192 6581 4437 761---
2110 6272 4171 2028 210---
2210 8402 1689538 672---
2311 0561 9106959 146---
2411 2781 6434299 634---
2511 5031 36815310 136---
TOTAL229 072166 35368 87762 71921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 719
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 152 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 502 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 502-6 420+7 922
2+1 5020+1 502
3+1 5020+1 502
4+1 5020+1 502
5+1 5020+1 502
6+1 5020+1 502
7+1 5020+1 502
8+1 5020+1 502
9+1 5020+1 502
10+1 5020+1 502
11+1 5020+1 502
12+1 502+1 372+130
13+1 502+1 480+22
14+1 502+1 592-90
15+1 502+1 706-204
16+1 502+1 824-322
17+1 502+1 945-443
18+1 502+2 069-567
19+1 502+2 197-695
20+1 502+2 328-826
21+1 502+2 463-961
22+1 502+2 602-1 100
23+1 502+2 744-1 242
24+1 502+2 890-1 388
25+1 502+3 041-1 539
Total+37 550+23 834+13 716
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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