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Maison à vendre

VilleGirancourt (88)
Surface100m²
Coût Total150 540€
Loyer Annuel8 936€
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 880 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 6 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, 3 parkings, Balcon, Jardin, Terrasse, calme, Non meublé

Dans un environnement très calme, maison sur sous sol, comprenant entrée, cuisine, séjour, trois chambres, salle de bain, WC. Etage à aménager en logement indépendant ou pièces supplémentaires. Terrasse. Sous sol avec double garage, cellier, cave. Abris de jardin. Terrain de 1800m², en partie constructible. Gros potentiel ! Pour toute visite, contactez Julie

Honoraires inclus de 10% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 80 000 euros. Classe énergie D, Classe climat B Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2057.00 euros et 2783.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller ImmoD : Gérante associé(e) - Julie DOYEN Carte T CP 8801 2018 000 034 307 RCP 569 425 6904

Ville : Girancourt
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88390
Coordonnées : 48.146992, 6.325207
Total : 150 540€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 55 500€
Valeur du bien : 143 500€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.45€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 9.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 745€/mois
Loyer annuel estimé : 8936€/an
Fourchette totale : 585€ - 948€/mois
Fourchette annuelle : 7018€ - 11378€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 154,64 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :115 464 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-27 464€ (-23.8%)
Marge achat-revente :-35 076€ (-30.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :43,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 793,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 342,38€
Coût de l'assurance :13 172,25€
Taxe foncière : 893,60€/an
Soit par mois : 74,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 744,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 867,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-123,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine avec meubles anciens nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 500 €(555 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 80€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Girancourt (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 745 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 936 €/an
Calcul : 745 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 128 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 540 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 527 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 894 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 049 €
Revenus locatifs : +8 936 €
Charges déductibles : -62 049 €
Résultat foncier Année 1 : -53 113 €(Déficit de 53 113 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 713 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 549 €/an
Revenus locatifs : +8 936 €
Charges déductibles : -6 549 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 387 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31712.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 936 €62 053 €5 133 €-53 117 €21 400 €31 717 €31 717 €
29 115 €6 418 €4 998 €2 697 €--29 021 €
39 297 €6 278 €4 857 €3 019 €--26 002 €
49 483 €6 133 €4 712 €3 350 €--22 652 €
59 673 €5 983 €4 562 €3 690 €--18 962 €
69 866 €5 827 €4 407 €4 039 €--14 923 €
710 063 €5 667 €4 246 €4 397 €--10 526 €
810 265 €5 500 €4 080 €4 765 €--5 762 €
910 470 €5 328 €3 907 €5 142 €--620 €
1010 679 €5 149 €3 729 €5 530 €---
1110 893 €4 965 €3 544 €5 928 €---
1211 111 €4 774 €3 353 €6 337 €---
1311 333 €4 576 €3 156 €6 757 €---
1411 560 €4 371 €2 951 €7 188 €---
1511 791 €4 160 €2 739 €7 631 €---
1612 027 €3 940 €2 520 €8 086 €---
1712 267 €3 713 €2 293 €8 554 €---
1812 513 €3 478 €2 058 €9 034 €---
1912 763 €3 235 €1 815 €9 528 €---
2013 018 €2 983 €1 563 €10 035 €---
2113 278 €2 723 €1 302 €10 555 €---
2213 544 €2 453 €1 033 €11 091 €---
2313 815 €2 174 €754 €11 641 €---
2414 091 €1 885 €465 €12 206 €---
2514 373 €1 586 €166 €12 787 €---
TOTAL286 222 €165 355 €74 342 €120 867 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 867 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 936 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 877 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 877 €-6 420 €+8 297 €
2+1 877 €0 €+1 877 €
3+1 877 €0 €+1 877 €
4+1 877 €0 €+1 877 €
5+1 877 €0 €+1 877 €
6+1 877 €0 €+1 877 €
7+1 877 €0 €+1 877 €
8+1 877 €0 €+1 877 €
9+1 877 €0 €+1 877 €
10+1 877 €+1 473 €+404 €
11+1 877 €+1 778 €+99 €
12+1 877 €+1 901 €-24 €
13+1 877 €+2 027 €-150 €
14+1 877 €+2 156 €-279 €
15+1 877 €+2 289 €-412 €
16+1 877 €+2 426 €-549 €
17+1 877 €+2 566 €-689 €
18+1 877 €+2 710 €-833 €
19+1 877 €+2 858 €-981 €
20+1 877 €+3 010 €-1 133 €
21+1 877 €+3 167 €-1 290 €
22+1 877 €+3 327 €-1 450 €
23+1 877 €+3 492 €-1 615 €
24+1 877 €+3 662 €-1 785 €
25+1 877 €+3 836 €-1 959 €
Total+46 925 €+36 260 €+10 665 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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