Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 3 pièces 62 m²

Bien expiré
VilleLegé (44)
Surface62
Coût Total148 900
Loyer Annuel6 450
Rentabilité4.33%
Cashflow/mois-297
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 112,9 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 62 m²

iad France - Fabien Regent vous propose: Plein centre de legé, maison de bourg mitoyenne sans garage avec d'important travaux à prévoir composé au rez de chaussée d'une pièce de vie de 24m2, d'une pièce cuisine de 17m2 non équipée, à l'étage un palier dessert une chambre de 16m2, une salle d'eau non équipée et un grenier sous rampant.

Le tout sur parcelle de 200m2 en zone Ua avec une dépendance en pierre cadastrée de 20m2.

Maison à rénover et réhabiliter entièrement.

Visite virtuelle disponible sur demande.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Fabien Regent mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NANTES sous le numéro 847893237, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Surface : 62 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Legé
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44650
Coordonnées : 46.912650, -1.580548
Total : 148 900
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 74 380
Valeur du bien : 143 380
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 6.77€ - 11.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 538€/mois
Loyer annuel estimé : 6450€/an
Fourchette totale : 420€ - 689€/mois
Fourchette annuelle : 5035€ - 8263€/an
Rentabilité brute :4.33%
Fourchette de rentabilité :3.38% - 5.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :737,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :43,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 780,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 340,00
Coût de l'assurance :13 028,75
Taxe foncière : 645,02€/an
Soit par mois : 53,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 537,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 834,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-297,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 62 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine non équipée, y compris les placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (16 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs, peinture, et éventuellement remplacement de la cheminée si nécessaire
Quantité: 24 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique, y compris tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation pour 62 m²
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie, y compris évacuations et arrivées d'eau
Quantité: 1 installation pour 62 m²
Raison: État 1/5 assumé pour salle de bain et cuisine

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 380(1 200 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:2 980
    Isolation combles: 62 m² × 40€/m² = 2480€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 000
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 900€ = 6300€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine:24 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:3 000
    Rénovation chambre: 16 m² × 150€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:5 400
    Rénovation salon: 24 m² × 200€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité:3 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie:4 000
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Legé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 538 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 450 €/an
Calcul : 538 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 998 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 900 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 521 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 645 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 380
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 544
Revenus locatifs : +6 450
Charges déductibles : -80 544
Résultat foncier Année 1 : -74 094(Déficit de 74 094 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 694
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 164 €/an
Revenus locatifs : +6 450
Charges déductibles : -6 164
Résultat foncier Années 2+ : 286 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52694.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 45080 5495 003-74 09921 400 €52 699 €52 699 €
26 5796 0364 870543--52 156 €
36 7115 8994 733812--51 344 €
46 8455 7574 5911 088--50 256 €
56 9825 6104 4431 372--48 884 €
67 1225 4574 2911 664--47 220 €
77 2645 3004 1341 964--45 256 €
87 4095 1373 9712 272--42 984 €
97 5574 9693 8032 589--40 395 €
107 7094 7943 6282 914--37 481 €
117 8634 6143 4483 249--34 233 €
128 0204 4283 2613 592---
138 1804 2353 0683 946---
148 3444 0352 8694 309---
158 5113 8282 6624 682---
168 6813 6152 4495 066---
178 8553 3942 2275 461---
189 0323 1651 9995 867---
199 2122 9281 7626 284---
209 3972 6841 5176 713---
219 5852 4301 2647 154---
229 7762 1681 0027 608---
239 9721 8977318 074---
2410 1711 6174518 554---
2510 3751 3271619 048---
TOTAL206 601175 87472 34030 72721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 30 727
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 450 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 355 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 355-6 420+7 775
2+1 3550+1 355
3+1 3550+1 355
4+1 3550+1 355
5+1 3550+1 355
6+1 3550+1 355
7+1 3550+1 355
8+1 3550+1 355
9+1 3550+1 355
10+1 3550+1 355
11+1 3550+1 355
12+1 355+1 078+277
13+1 355+1 184+171
14+1 355+1 293+62
15+1 355+1 405-50
16+1 355+1 520-165
17+1 355+1 638-283
18+1 355+1 760-405
19+1 355+1 885-530
20+1 355+2 014-659
21+1 355+2 146-791
22+1 355+2 282-927
23+1 355+2 422-1 067
24+1 355+2 566-1 211
25+1 355+2 714-1 359
Total+33 875+19 488+14 387
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →