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Maison 4 pièces 99 m²

Bien expiré
VilleGabarret (40)
Surface99m²
Coût Total148 076€
Loyer Annuel8 602€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 700 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 784,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Amoureux de l'authenticité, cette maison ancienne à colombage ne vous laissera pas indifférent. Située à Gabarret, elle séduit par son cachet et son potentiel. Élevée sur étage, elle offre au RDC une grande pièce de vie conviviale, idéale pour recevoir, une cuisine indépendante et une salle d'eau.À l'étage, un palier dessert trois chambres, un placard offrant un espace nuit fonctionnel et agréable.Un grenier vient compléter l'ensemble. Une maison pleine de caractère, idéale pour une résidence principale ou un projet de maison de famille, dans un environnement calme et typique de la région. Actuellement loué.

Ville : Gabarret
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40310
Coordonnées : 43.984413, 0.011001
Total : 148 076€
Prix d'acquisition : 77 700€
Travaux : 64 160€
Valeur du bien : 141 860€
Frais de notaire : 6 216€
Coût estimé : 6 216€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.43€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8602€/an
Fourchette totale : 537€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 6448€ - 11475€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.35% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 076€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :733,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 775,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 939,68€
Coût de l'assurance :12 586,46€
Taxe foncière : 860,17€/an
Soit par mois : 71,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 716,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 847,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-130,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 99 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, petites réparations du parquet
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 160 €(648 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 960€
    Isolation toiture/combles: 99 m² × 40€/m² = 3960€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:4 800€
    Rénovation chambres: 20 m² × 240€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 800€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gabarret (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 602 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 971 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 076 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 503 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 860 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 494 €
Revenus locatifs : +8 602 €
Charges déductibles : -70 494 €
Résultat foncier Année 1 : -61 892 €(Déficit de 61 892 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 492 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 334 €/an
Revenus locatifs : +8 602 €
Charges déductibles : -6 334 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 268 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40492.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 505 €(65% de 77 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 837 €/an
Calcul : 50 505 € × 3,636% = 1 837 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 602 €70 499 €4 975 €-61 897 €21 400 €40 497 €40 497 €
28 774 €6 207 €4 843 €2 567 €--37 930 €
38 949 €6 070 €4 707 €2 879 €--35 051 €
49 128 €5 929 €4 565 €3 199 €--31 852 €
59 311 €5 783 €4 419 €3 528 €--28 324 €
69 497 €5 631 €4 268 €3 866 €--24 458 €
79 687 €5 475 €4 111 €4 212 €--20 246 €
89 881 €5 313 €3 949 €4 568 €--15 678 €
910 078 €5 145 €3 782 €4 933 €--10 745 €
1010 280 €4 972 €3 608 €5 308 €--5 437 €
1110 485 €4 793 €3 429 €5 693 €---
1210 695 €4 607 €3 243 €6 088 €---
1310 909 €4 415 €3 051 €6 494 €---
1411 127 €4 217 €2 853 €6 911 €---
1511 350 €4 011 €2 647 €7 339 €---
1611 577 €3 799 €2 435 €7 778 €---
1711 808 €3 579 €2 215 €8 230 €---
1812 044 €3 351 €1 988 €8 693 €---
1912 285 €3 116 €1 752 €9 169 €---
2012 531 €2 873 €1 509 €9 658 €---
2112 782 €2 621 €1 257 €10 161 €---
2213 037 €2 360 €997 €10 677 €---
2313 298 €2 091 €727 €11 207 €---
2413 564 €1 812 €448 €11 752 €---
2513 835 €1 524 €160 €12 312 €---
TOTAL275 515 €170 190 €71 940 €105 325 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 325 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 602 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 806 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 806 €-6 420 €+8 226 €
2+1 806 €0 €+1 806 €
3+1 806 €0 €+1 806 €
4+1 806 €0 €+1 806 €
5+1 806 €0 €+1 806 €
6+1 806 €0 €+1 806 €
7+1 806 €0 €+1 806 €
8+1 806 €0 €+1 806 €
9+1 806 €0 €+1 806 €
10+1 806 €0 €+1 806 €
11+1 806 €+77 €+1 729 €
12+1 806 €+1 826 €-20 €
13+1 806 €+1 948 €-142 €
14+1 806 €+2 073 €-267 €
15+1 806 €+2 202 €-396 €
16+1 806 €+2 333 €-527 €
17+1 806 €+2 469 €-663 €
18+1 806 €+2 608 €-802 €
19+1 806 €+2 751 €-945 €
20+1 806 €+2 898 €-1 092 €
21+1 806 €+3 048 €-1 242 €
22+1 806 €+3 203 €-1 397 €
23+1 806 €+3 362 €-1 556 €
24+1 806 €+3 526 €-1 720 €
25+1 806 €+3 694 €-1 888 €
Total+45 150 €+31 597 €+13 553 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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