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Achat : Maison (47150)

VilleMonflanquin (47)
Surface117m²
Coût Total182 320€
Loyer Annuel11 037€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 1 068,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 117 m², 3 chambres, 2 salles de bain, 1 balcon, Cuisine séparée, Toilettes séparées, Parquet, Structure/extérieur en bon état, Cuisine séparée équipée

A39118AW47 - Entrance- Stairs to 1st floorShower room (approx 1.6m2)- WC, shower, washhand basinKitchen / Diner (approx 12.9m2)- Wooden beams- Fully fitted- Tiled floorHallway (approx 8.9m2)Bedroom 1 (approx 16.2m2)- Wooden beams- Wooden floorBedroom 2 (approx 9.8m2)- Wooden beams- Wooden floorBathroom (approx 6.7m2)- Bath with shower, double sink- CupboardUpstairsLounge / Diner (approx 34m2)- Wooden beams- Wooden floor- Balcony (approx 7.6m2)Utilities (approx 2.8m2)DownstairsBedroom 3 (approx 18m2)- Exposed stone, wooden beams- CupboardBrochuresBrochure 1

Ville : Monflanquin
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47150
Coordonnées : 44.530472, 0.765203
Total : 182 320€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 47 320€
Valeur du bien : 172 320€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 5.93€ - 10.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 920€/mois
Loyer annuel estimé : 11037€/an
Fourchette totale : 694€ - 1219€/mois
Fourchette annuelle : 8328€ - 14627€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 431,23 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :167 454 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-42 454€ (-25.4%)
Marge achat-revente :-14 866€ (-8.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :883,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :53,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 936,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 780,02€
Coût de l'assurance :15 953,00€
Taxe foncière : 1 103,65€/an
Soit par mois : 91,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 919,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 028,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 320 €(404 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 020€
    Isolation combles: 117 m² × 60€/m² = 7020€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture chambres: 36 m² × 20€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:200€
    Peinture cuisine: 10 m² × 20€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Monflanquin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 020€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 920 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 037 €/an
Calcul : 920 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 758 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 320 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 638 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 104 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 820 €
Revenus locatifs : +11 037 €
Charges déductibles : -54 820 €
Résultat foncier Année 1 : -43 783 €(Déficit de 43 783 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 383 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 500 €/an
Revenus locatifs : +11 037 €
Charges déductibles : -7 500 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 537 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22383.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 037 €54 825 €5 764 €-43 789 €21 400 €22 389 €22 389 €
211 257 €7 348 €5 606 €3 909 €--18 480 €
311 482 €7 186 €5 444 €4 296 €--14 184 €
411 712 €7 018 €5 277 €4 694 €--9 490 €
511 946 €6 845 €5 104 €5 101 €--4 389 €
612 185 €6 667 €4 925 €5 518 €---
712 429 €6 482 €4 741 €5 947 €---
812 677 €6 292 €4 550 €6 386 €---
912 931 €6 095 €4 354 €6 836 €---
1013 190 €5 892 €4 151 €7 297 €---
1113 453 €5 683 €3 941 €7 771 €---
1213 723 €5 466 €3 725 €8 256 €---
1313 997 €5 243 €3 501 €8 754 €---
1414 277 €5 012 €3 271 €9 264 €---
1514 562 €4 774 €3 033 €9 788 €---
1614 854 €4 528 €2 787 €10 325 €---
1715 151 €4 275 €2 533 €10 876 €---
1815 454 €4 012 €2 271 €11 441 €---
1915 763 €3 742 €2 000 €12 021 €---
2016 078 €3 462 €1 721 €12 616 €---
2116 400 €3 174 €1 432 €13 226 €---
2216 728 €2 876 €1 134 €13 852 €---
2317 062 €2 569 €827 €14 494 €---
2417 403 €2 251 €509 €15 152 €---
2517 752 €1 923 €182 €15 828 €---
TOTAL353 502 €173 644 €82 780 €179 858 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 858 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 037 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 318 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 318 €-6 420 €+8 738 €
2+2 318 €0 €+2 318 €
3+2 318 €0 €+2 318 €
4+2 318 €0 €+2 318 €
5+2 318 €0 €+2 318 €
6+2 318 €+339 €+1 979 €
7+2 318 €+1 784 €+534 €
8+2 318 €+1 916 €+402 €
9+2 318 €+2 051 €+267 €
10+2 318 €+2 189 €+129 €
11+2 318 €+2 331 €-13 €
12+2 318 €+2 477 €-159 €
13+2 318 €+2 626 €-308 €
14+2 318 €+2 779 €-461 €
15+2 318 €+2 936 €-618 €
16+2 318 €+3 098 €-780 €
17+2 318 €+3 263 €-945 €
18+2 318 €+3 432 €-1 114 €
19+2 318 €+3 606 €-1 288 €
20+2 318 €+3 785 €-1 467 €
21+2 318 €+3 968 €-1 650 €
22+2 318 €+4 155 €-1 837 €
23+2 318 €+4 348 €-2 030 €
24+2 318 €+4 546 €-2 228 €
25+2 318 €+4 748 €-2 430 €
Total+57 950 €+53 957 €+3 993 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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