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Achat : Appartement Epernay (51200)

VilleÉpernay (51)
Surface53m²
Coût Total96 520€
Loyer Annuel7 849€
Rentabilité8.13%
Cashflow/mois-160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 339,62 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 53 m², 2 pièces, 1 balcon, Placards, Toilettes séparées, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Rez-de-chaussée

Situé en rez-de-chaussée d'une résidence sécurisée et arborée, très bel appartement de type 2 comprenant une pièce de vie lumineuse ouverte sur balcon, une cuisine meublée récente, une salle de douche, un W.C séparé, une chambre avec dressing. Un garage ainsi qu'une cave complète ce bien. Vendu loué : 500 € + 210 € de provision pour charges Copropriété de 66 lots à usage d'habitation sur un total de 170 lots. Quote-part annuelle moyenne des charges : 2 537.61 € chauffage inclus. Taxe foncière : 1256 € « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: "

Ville : Épernay
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51200
Coordonnées : 49.035580, 3.963210
Total : 96 520€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 19 840€
Valeur du bien : 90 840€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.96€ - 15.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 654€/mois
Loyer annuel estimé : 7849€/an
Fourchette totale : 528€ - 810€/mois
Fourchette annuelle : 6335€ - 9724€/an
Rentabilité brute :8.13%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 10.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 756,95 €/m²
Basé sur :156 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 118 €
Prix d'achat :71 000 €
Décote à l'achat :-22 118€ (-23.8%)
Marge achat-revente :-3 402€ (-3.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :471,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 499,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 893,40€
Coût de l'assurance :8 445,50€
Taxe foncière : 1 256,00€/an
Soit par mois : 104,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 210,00€/mois
Soit par an : 2 520,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 654,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 814,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-160,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs de la salle de bain, y compris peinture et joints
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - Usure visible sur les murs
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 840 €(374 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:420€
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 35€/m² = 210€, Main d'œuvre: 210€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épernay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 654 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 849 €/an
Calcul : 654 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 115 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 520 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 338 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 256 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 520 €/an
Calcul : 210 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 069 €
Revenus locatifs : +7 849 €
Charges déductibles : -27 069 €
Résultat foncier Année 1 : -19 220 €(Déficit de 19 220 €)
Imputable sur revenu global : 19 220 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 229 €/an
Revenus locatifs : +7 849 €
Charges déductibles : -7 229 €
Résultat foncier Années 2+ : 620 €/an
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 849 €27 072 €3 118 €-19 223 €19 223 €--
28 006 €7 148 €3 034 €858 €---
38 166 €7 061 €2 947 €1 105 €---
48 329 €6 971 €2 857 €1 358 €---
58 496 €6 878 €2 764 €1 618 €---
68 666 €6 782 €2 668 €1 884 €---
78 839 €6 683 €2 569 €2 156 €---
89 016 €6 580 €2 467 €2 436 €---
99 196 €6 474 €2 361 €2 722 €---
109 380 €6 365 €2 251 €3 015 €---
119 568 €6 252 €2 138 €3 316 €---
129 759 €6 135 €2 021 €3 624 €---
139 954 €6 015 €1 901 €3 940 €---
1410 153 €5 890 €1 776 €4 263 €---
1510 356 €5 761 €1 647 €4 595 €---
1610 564 €5 628 €1 514 €4 936 €---
1710 775 €5 490 €1 377 €5 284 €---
1810 990 €5 348 €1 235 €5 642 €---
1911 210 €5 202 €1 088 €6 009 €---
2011 434 €5 050 €936 €6 384 €---
2111 663 €4 893 €779 €6 770 €---
2211 896 €4 731 €618 €7 165 €---
2312 134 €4 564 €450 €7 570 €---
2412 377 €4 391 €277 €7 986 €---
2512 624 €4 213 €99 €8 412 €---
TOTAL251 402 €167 579 €44 893 €83 824 €19 223 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 767 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 824 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 849 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 648 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 648 €-5 767 €+7 415 €
2+1 648 €+257 €+1 391 €
3+1 648 €+332 €+1 316 €
4+1 648 €+408 €+1 240 €
5+1 648 €+485 €+1 163 €
6+1 648 €+565 €+1 083 €
7+1 648 €+647 €+1 001 €
8+1 648 €+731 €+917 €
9+1 648 €+817 €+831 €
10+1 648 €+905 €+743 €
11+1 648 €+995 €+653 €
12+1 648 €+1 087 €+561 €
13+1 648 €+1 182 €+466 €
14+1 648 €+1 279 €+369 €
15+1 648 €+1 379 €+269 €
16+1 648 €+1 481 €+167 €
17+1 648 €+1 585 €+63 €
18+1 648 €+1 693 €-45 €
19+1 648 €+1 803 €-155 €
20+1 648 €+1 915 €-267 €
21+1 648 €+2 031 €-383 €
22+1 648 €+2 149 €-501 €
23+1 648 €+2 271 €-623 €
24+1 648 €+2 396 €-748 €
25+1 648 €+2 524 €-876 €
Total+41 200 €+25 147 €+16 053 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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