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Vente appartement 4 pièces 65 m² Muzillac (56190) - Superimmo

VilleMuzillac (56)
Surface65m²
Coût Total106 280€
Loyer Annuel8 290€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement à rénover offrant de nombreuses possibilités d'aménagement. Découvrez cet appartement idéalement situé en centre-ville de Muzillac, à proximité immédiate des commerces et des services. Les atouts du bien : - Potentiel +100 m² habitables - 50 m² de combles aménageables - Réparti sur 3 niveaux - Rez-de-chaussée comprenant un local pouvant devenir un garage, une cour couverte et une cage d'escalier - 1er étage : pièce de vie, deux chambres, une salle d'eau avec WC - Combles offrant un beau potentiel d'aménagement Des travaux de rénovation sont à prévoir, mais ce bien représente une excellente opportunité pour créer un logement à votre image. Idéal pour un investisseur, un premier achat ou un projet de rénovation à forte valeur ajoutée. Emplacement recherché en plein centre de Muzillac. Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez-nous! Manuel FLOHIC (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 987614864 - VANNES.Afficher plus

Ville : Muzillac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56190
Coordonnées : 47.554264, -2.482368
Total : 106 280€
Prix d'acquisition : 91 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 99 000€
Frais de notaire : 7 280€
Coût estimé : 7 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 10.63€/m²/mois
Fourchette : 8.47€ - 13.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 691€/mois
Loyer annuel estimé : 8290€/an
Fourchette totale : 551€ - 867€/mois
Fourchette annuelle : 6609€ - 10398€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 9.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 320,54 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 835 €
Prix d'achat :91 000 €
Décote à l'achat :-59 835€ (-39.7%)
Marge achat-revente :44 555€ (29.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :520,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :26,57€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 547,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 939,35€
Coût de l'assurance :7 971,00€
Taxe foncière : 829,02€/an
Soit par mois : 69,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 690,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 616,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :74,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 19 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 19 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des joints dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(123 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 691 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 290 €/an
Calcul : 691 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 462 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 280 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 319 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 829 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 610 €
Revenus locatifs : +8 290 €
Charges déductibles : -12 610 €
Résultat foncier Année 1 : -4 320 €(Déficit de 4 320 €)
Imputable sur revenu global : 4 320 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 610 €/an
Revenus locatifs : +8 290 €
Charges déductibles : -4 610 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 680 €/an
Prix d'achat du bien : 91 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150 €(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 290 €12 613 €3 465 €-4 323 €4 323 €--
28 456 €4 520 €3 372 €3 936 €---
38 625 €4 424 €3 276 €4 201 €---
48 798 €4 324 €3 176 €4 474 €---
58 974 €4 221 €3 073 €4 752 €---
69 153 €4 115 €2 967 €5 038 €---
79 336 €4 005 €2 857 €5 331 €---
89 523 €3 891 €2 743 €5 632 €---
99 713 €3 774 €2 626 €5 940 €---
109 908 €3 652 €2 504 €6 255 €---
1110 106 €3 527 €2 379 €6 579 €---
1210 308 €3 397 €2 249 €6 911 €---
1310 514 €3 263 €2 115 €7 251 €---
1410 724 €3 125 €1 977 €7 600 €---
1510 939 €2 982 €1 834 €7 957 €---
1611 157 €2 834 €1 686 €8 324 €---
1711 381 €2 681 €1 533 €8 700 €---
1811 608 €2 523 €1 375 €9 086 €---
1911 840 €2 359 €1 212 €9 481 €---
2012 077 €2 191 €1 043 €9 887 €---
2112 319 €2 016 €868 €10 302 €---
2212 565 €1 836 €688 €10 729 €---
2312 816 €1 650 €502 €11 167 €---
2413 073 €1 457 €309 €11 616 €---
2513 334 €1 258 €110 €12 076 €---
TOTAL265 536 €86 636 €49 939 €178 900 €4 323 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 297 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 900 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 290 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 741 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 741 €-1 297 €+3 038 €
2+1 741 €+1 181 €+560 €
3+1 741 €+1 260 €+481 €
4+1 741 €+1 342 €+399 €
5+1 741 €+1 426 €+315 €
6+1 741 €+1 511 €+230 €
7+1 741 €+1 599 €+142 €
8+1 741 €+1 690 €+51 €
9+1 741 €+1 782 €-41 €
10+1 741 €+1 877 €-136 €
11+1 741 €+1 974 €-233 €
12+1 741 €+2 073 €-332 €
13+1 741 €+2 175 €-434 €
14+1 741 €+2 280 €-539 €
15+1 741 €+2 387 €-646 €
16+1 741 €+2 497 €-756 €
17+1 741 €+2 610 €-869 €
18+1 741 €+2 726 €-985 €
19+1 741 €+2 844 €-1 103 €
20+1 741 €+2 966 €-1 225 €
21+1 741 €+3 091 €-1 350 €
22+1 741 €+3 219 €-1 478 €
23+1 741 €+3 350 €-1 609 €
24+1 741 €+3 485 €-1 744 €
25+1 741 €+3 623 €-1 882 €
Total+43 525 €+53 670 €+-10 145 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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