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Maison à vendre

VilleFélines-Termenès (11)
Surface78m²
Coût Total121 720€
Loyer Annuel6 763€
Rentabilité5.56%
Cashflow/mois-131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, Entrée séparée, Belle vue, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Dans le charmant village de Félines Termenes, cette maison de village offre au rez de chaussée: un hall d'entrée, une cuisine, un séjour et une pièce d'eau. Au premier se trouvent deux chambres et une salle de bain. Au second un grenier aménageable. Des travaux sont à prévoir pour la mettre au gout du jour, son jardin se situe à une minute à pied, offrant une vue magnifique.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 65 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Karine MAS - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CARCASSONNE sous le numéro 449 180 652

Ville : Félines-Termenès
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11330
Coordonnées : 42.982287, 2.608490
Total : 121 720€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 51 520€
Valeur du bien : 116 520€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 7.23€/m²/mois
Fourchette : 5.24€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 564€/mois
Loyer annuel estimé : 6763€/an
Fourchette totale : 409€ - 777€/mois
Fourchette annuelle : 4903€ - 9329€/an
Rentabilité brute :5.56%
Fourchette de rentabilité :4.03% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 164 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :90 792 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-25 792€ (-28.4%)
Marge achat-revente :-30 928€ (-34.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :602,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 638,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 135,16€
Coût de l'assurance :10 650,50€
Taxe foncière : 676,28€/an
Soit par mois : 56,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 563,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 694,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 78 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 78 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, peinture et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité, revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité, revêtement de sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 520 €(661 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 120€
    Isolation combles: 78 m² × 40€/m² = 3120€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800€
    Peinture et revêtement: 24 m² × 200€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:4 000€
    Peinture et revêtement salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Félines-Termenès (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 564 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 763 €/an
Calcul : 564 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 086 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 720 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 426 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 676 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 708 €
Revenus locatifs : +6 763 €
Charges déductibles : -56 708 €
Résultat foncier Année 1 : -49 945 €(Déficit de 49 945 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 545 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 188 €/an
Revenus locatifs : +6 763 €
Charges déductibles : -5 188 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 575 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28545.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 763 €56 712 €4 090 €-49 949 €21 400 €28 549 €28 549 €
26 898 €5 083 €3 981 €1 815 €--26 735 €
37 036 €4 971 €3 869 €2 065 €--24 670 €
47 177 €4 855 €3 753 €2 322 €--22 348 €
57 320 €4 735 €3 632 €2 586 €--19 763 €
67 467 €4 610 €3 508 €2 856 €--16 906 €
77 616 €4 482 €3 379 €3 134 €--13 772 €
87 768 €4 348 €3 246 €3 420 €--10 352 €
97 924 €4 211 €3 108 €3 713 €--6 639 €
108 082 €4 068 €2 966 €4 014 €--2 625 €
118 244 €3 921 €2 819 €4 323 €---
128 409 €3 768 €2 666 €4 640 €---
138 577 €3 611 €2 508 €4 966 €---
148 748 €3 447 €2 345 €5 301 €---
158 923 €3 279 €2 176 €5 645 €---
169 102 €3 104 €2 002 €5 998 €---
179 284 €2 923 €1 821 €6 361 €---
189 470 €2 736 €1 634 €6 733 €---
199 659 €2 543 €1 441 €7 116 €---
209 852 €2 343 €1 240 €7 509 €---
2110 049 €2 136 €1 033 €7 913 €---
2210 250 €1 922 €819 €8 328 €---
2310 455 €1 700 €598 €8 755 €---
2410 664 €1 471 €369 €9 193 €---
2510 877 €1 234 €131 €9 644 €---
TOTAL216 614 €138 213 €59 135 €78 401 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 401 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 763 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 420 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 420 €-6 420 €+7 840 €
2+1 420 €0 €+1 420 €
3+1 420 €0 €+1 420 €
4+1 420 €0 €+1 420 €
5+1 420 €0 €+1 420 €
6+1 420 €0 €+1 420 €
7+1 420 €0 €+1 420 €
8+1 420 €0 €+1 420 €
9+1 420 €0 €+1 420 €
10+1 420 €0 €+1 420 €
11+1 420 €+509 €+911 €
12+1 420 €+1 392 €+28 €
13+1 420 €+1 490 €-70 €
14+1 420 €+1 590 €-170 €
15+1 420 €+1 693 €-273 €
16+1 420 €+1 799 €-379 €
17+1 420 €+1 908 €-488 €
18+1 420 €+2 020 €-600 €
19+1 420 €+2 135 €-715 €
20+1 420 €+2 253 €-833 €
21+1 420 €+2 374 €-954 €
22+1 420 €+2 499 €-1 079 €
23+1 420 €+2 627 €-1 207 €
24+1 420 €+2 758 €-1 338 €
25+1 420 €+2 893 €-1 473 €
Total+35 500 €+23 520 €+11 980 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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