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Achat appartement

Bien expiré
VilleJuignac (16)
Surface120m²
Coût Total4 273 732€
Loyer Annuel16 323€
Rentabilité0.38%
Cashflow/mois-21 349€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 65 400 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 545 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 120 m², 2 Pièces, 1 Chambre, Année de construction 1850

Découvrez cette grange à Juignac A 5 minutes de Montmoreau, grange et hangar traditionnel de 300m².

Le CU est positif. Sur un terrain de 2467 m²..

Les toitures et la couverture en tuiles mécaniques ont été refaites il y a une dizaine d'années.

Contactez Arnaud Bourinet

#grange

#montmoreau

#16190

€vue

#campagne

#vacances

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

#:~:text=En%20outre%2C%20toute%20annonce%20immobili%C3%A8re,%20%C2%BB

Ville : Juignac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16190
Coordonnées : 45.377920, 0.115820
Total : 4 273 732€
Prix d'acquisition : 65 400€
Travaux : 4 203 100€
Valeur du bien : 4 268 500€
Frais de notaire : 5 232€
Coût estimé : 5 232€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 11.34€/m²/mois
Fourchette : 9.11€ - 14.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1360€/mois
Loyer annuel estimé : 16323€/an
Fourchette totale : 1093€ - 1693€/mois
Fourchette annuelle : 13114€ - 20317€/an
Rentabilité brute :0.38%
Fourchette de rentabilité :0.31% - 0.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :4 273 732€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :21 326,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :1 246,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 22 573,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :2 124 250,84€
Coût de l'assurance :373 951,55€
Taxe foncière : 1 632,31€/an
Soit par mois : 136,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 360,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 22 709,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21 348,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Année de construction 1850, généralement associé à une classe énergétique G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage adapté, comme une pompe à chaleur air/eau ou un poêle à granulés, pour remplacer le chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE G - Grange - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles à double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Grange - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Grange - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création d'espaces
Aménagement intérieur de la grange pour créer des espaces de vie (cuisine, salle de bain, chambres).
Quantité: 300 m²
Raison: Grange à rénover entièrement - nécessité de créer des espaces habitables
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation plomberie
Installation complète de la plomberie pour la cuisine, salle de bain et WC.
Quantité: 300 m²
Raison: Grange à rénover entièrement - nécessité de mise en place de la plomberie
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation électrique
Installation complète de l'électricité pour la grange, y compris le tableau électrique et les prises.
Quantité: 300 m²
Raison: Grange à rénover entièrement - nécessité de mise aux normes électriques

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 203 100 €(35 026 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 900 900€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 300 m² × 13 000€ = 13000€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:12 700€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1 150€ = 11500€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Gros œuvre:235 000€
    Aménagement intérieur: 300 m² × 750€ = 225000€, Main d'œuvre: 10 000€
  • Plomberie:27 000€
    Installation plomberie: 300 m² × 80€ = 24000€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Électricité:27 000€
    Installation électrique: 300 m² × 80€ = 24000€, Main d'œuvre: 3 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Juignac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 3 914 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 360 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 323 €/an
Calcul : 1 360 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 146 431 €/an
Base de calcul : Emprunt de 4 273 732 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 14 958 €/an
Calcul : 1 247 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 632 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 203 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 4 366 122 €
Revenus locatifs : +16 323 €
Charges déductibles : -4 366 122 €
Résultat foncier Année 1 : -4 349 799 €(Déficit de 4 349 799 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 328 399 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 163 022 €/an
Revenus locatifs : +16 323 €
Charges déductibles : -163 022 €
Résultat foncier Années 2+ : -146 699 €/an(Déficit de 146 699 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4198290.37 € reporté.
  • Années suivantes : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5890.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 510 €(65% de 65 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 546 €/an
Calcul : 42 510 € × 3,636% = 1 546 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 323 €4 366 261 €146 570 €-4 349 938 €21 400 €4 328 538 €4 328 538 €
216 650 €159 305 €142 715 €-142 656 €16 590 €126 065 €4 454 603 €
316 983 €155 314 €138 724 €-138 332 €16 590 €121 741 €4 576 344 €
417 322 €151 182 €134 592 €-133 860 €16 590 €117 270 €4 693 614 €
517 669 €146 904 €130 314 €-129 236 €16 590 €112 645 €4 806 259 €
618 022 €142 476 €125 885 €-124 454 €16 590 €107 864 €4 914 123 €
718 382 €137 891 €121 301 €-119 509 €16 590 €102 918 €5 017 041 €
818 750 €133 145 €116 555 €-114 395 €16 590 €97 805 €5 114 846 €
919 125 €128 231 €111 641 €-109 106 €16 590 €92 516 €5 207 361 €
1019 508 €123 144 €106 554 €-103 637 €16 590 €87 047 €5 294 408 €
1119 898 €117 878 €101 288 €-97 981 €16 590 €81 390 €5 375 798 €
1220 296 €112 426 €95 836 €-92 131 €16 590 €75 540 €1 122 801 €
1320 702 €106 782 €90 192 €-86 081 €16 590 €69 490 €1 066 226 €
1421 116 €100 939 €84 349 €-79 824 €16 590 €63 233 €1 007 718 €
1521 538 €94 890 €78 300 €-73 352 €16 590 €56 762 €947 210 €
1621 969 €88 628 €72 037 €-66 659 €16 590 €50 069 €884 634 €
1722 408 €82 145 €65 554 €-59 737 €16 590 €43 146 €819 916 €
1822 856 €75 433 €58 842 €-52 577 €16 590 €35 986 €752 984 €
1923 313 €68 484 €51 894 €-45 171 €16 590 €28 581 €683 760 €
2023 780 €61 291 €44 701 €-37 511 €16 590 €20 921 €612 166 €
2124 255 €53 844 €37 254 €-29 589 €16 590 €12 999 €538 118 €
2224 740 €46 135 €29 544 €-21 394 €16 590 €4 804 €461 531 €
2325 235 €38 153 €21 563 €-12 918 €12 918 €-385 991 €
2425 740 €29 890 €13 300 €-4 151 €4 151 €-316 501 €
2526 255 €21 336 €4 746 €4 918 €--248 349 €
TOTAL522 832 €6 742 110 €2 124 251 €-6 219 278 €386 866 €Report final : 248 349 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 116 060 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 248 349 €
Ce déficit pourra être imputé sur vos futurs revenus fonciers pendant 10 ans
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -6 219 278 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 323 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 428 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 428 €-6 420 €+9 848 €
2+3 428 €-4 977 €+8 405 €
3+3 428 €-4 977 €+8 405 €
4+3 428 €-4 977 €+8 405 €
5+3 428 €-4 977 €+8 405 €
6+3 428 €-4 977 €+8 405 €
7+3 428 €-4 977 €+8 405 €
8+3 428 €-4 977 €+8 405 €
9+3 428 €-4 977 €+8 405 €
10+3 428 €-4 977 €+8 405 €
11+3 428 €-4 977 €+8 405 €
12+3 428 €-4 977 €+8 405 €
13+3 428 €-4 977 €+8 405 €
14+3 428 €-4 977 €+8 405 €
15+3 428 €-4 977 €+8 405 €
16+3 428 €-4 977 €+8 405 €
17+3 428 €-4 977 €+8 405 €
18+3 428 €-4 977 €+8 405 €
19+3 428 €-4 977 €+8 405 €
20+3 428 €-4 977 €+8 405 €
21+3 428 €-4 977 €+8 405 €
22+3 428 €-4 977 €+8 405 €
23+3 428 €-3 875 €+7 303 €
24+3 428 €-1 245 €+4 673 €
25+3 428 €0 €+3 428 €
Total+85 700 €-116 060 €+201 760 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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