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Appartement T3 rénové centre ville avec garage

VilleSaint-Gaudens (31)
Surface90m²
Coût Total133 680€
Loyer Annuel8 617€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 98 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 088,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

APPARTEMENT T3 rénové centre ville - avec garage

Appartement situé au 1er étage offrant un cadre de vie confortable dans un quartier calme.

À proximité immédiate du centre-ville de St Gaudens, il bénéficie d'un emplacement privilégié, proche de toutes les commodités : boulangeries, restaurants, écoles, collège, supermarché, gare le tout accessible à pied comme en voiture.

Salon/salle à manger de 30 m2 ensoleillé La cuisine moderne et entièrement équipée avec îlot central.

Côté nuit, l'appartement propose deux chambres spacieuses, dotées de rangements intégrés donnant sur la cours.

Une salle d'eau fonctionnelle ainsi qu'un WC séparé viennent compléter l'ensemble.

Les atouts techniques :

  • une pièce supplémentaire de 15m2 pour rangement
  • Garage
  • Double vitrage
  • Chauffage mixte : gaz et électrique
  • Ancien loyer : 750€ (bon potentiel locatif)
  • Syndic de copropriété bénévole
  • Possibilte de travaux à l’étage / 1 appartement supplémentaire
Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.108340, 0.718800
Total : 133 680€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 27 840€
Valeur du bien : 125 840€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 718€/mois
Loyer annuel estimé : 8617€/an
Fourchette totale : 598€ - 862€/mois
Fourchette annuelle : 7174€ - 10349€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 104,26 €/m²
Basé sur :119 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 383 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-1 383€ (-1.4%)
Marge achat-revente :-34 297€ (-34.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :652,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 691,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 177,26€
Coût de l'assurance :11 697,00€
Taxe foncière : 861,66€/an
Soit par mois : 71,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 718,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 763,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage mixte gaz et électrique
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres double vitrage existantes
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 supposé - amélioration de l'esthétique et de la fonctionnalité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 840 €(309 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant fourniture et pose)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 1200€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Cuisine:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 718 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 617 €/an
Calcul : 718 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 315 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 680 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 468 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 862 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 484 €
Revenus locatifs : +8 617 €
Charges déductibles : -33 484 €
Résultat foncier Année 1 : -24 868 €(Déficit de 24 868 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 468 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 644 €/an
Revenus locatifs : +8 617 €
Charges déductibles : -5 644 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 972 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3467.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 617 €33 489 €4 319 €-24 872 €21 400 €3 472 €3 472 €
28 789 €5 532 €4 202 €3 257 €--215 €
38 965 €5 411 €4 082 €3 554 €---
49 144 €5 287 €3 957 €3 857 €---
59 327 €5 158 €3 828 €4 169 €---
69 513 €5 025 €3 695 €4 488 €---
79 704 €4 888 €3 558 €4 816 €---
89 898 €4 746 €3 416 €5 152 €---
910 096 €4 599 €3 269 €5 497 €---
1010 298 €4 447 €3 118 €5 850 €---
1110 504 €4 291 €2 961 €6 213 €---
1210 714 €4 129 €2 800 €6 585 €---
1310 928 €3 962 €2 633 €6 966 €---
1411 147 €3 789 €2 460 €7 357 €---
1511 369 €3 611 €2 281 €7 758 €---
1611 597 €3 427 €2 097 €8 170 €---
1711 829 €3 236 €1 907 €8 593 €---
1812 065 €3 039 €1 710 €9 026 €---
1912 307 €2 836 €1 507 €9 471 €---
2012 553 €2 626 €1 297 €9 927 €---
2112 804 €2 409 €1 080 €10 395 €---
2213 060 €2 185 €855 €10 875 €---
2313 321 €1 953 €624 €11 368 €---
2413 588 €1 714 €384 €11 874 €---
2513 859 €1 467 €137 €12 393 €---
TOTAL275 994 €123 256 €62 177 €152 738 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 738 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 617 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 809 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 809 €-6 420 €+8 229 €
2+1 809 €0 €+1 809 €
3+1 809 €+1 002 €+807 €
4+1 809 €+1 157 €+652 €
5+1 809 €+1 251 €+558 €
6+1 809 €+1 347 €+462 €
7+1 809 €+1 445 €+364 €
8+1 809 €+1 546 €+263 €
9+1 809 €+1 649 €+160 €
10+1 809 €+1 755 €+54 €
11+1 809 €+1 864 €-55 €
12+1 809 €+1 975 €-166 €
13+1 809 €+2 090 €-281 €
14+1 809 €+2 207 €-398 €
15+1 809 €+2 328 €-519 €
16+1 809 €+2 451 €-642 €
17+1 809 €+2 578 €-769 €
18+1 809 €+2 708 €-899 €
19+1 809 €+2 841 €-1 032 €
20+1 809 €+2 978 €-1 169 €
21+1 809 €+3 118 €-1 309 €
22+1 809 €+3 263 €-1 454 €
23+1 809 €+3 410 €-1 601 €
24+1 809 €+3 562 €-1 753 €
25+1 809 €+3 718 €-1 909 €
Total+45 225 €+45 821 €+-596 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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