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Belle propriété à 5km d'eugénie les bains

Bien expiré
VilleEugénie-les-Bains (40)
Surface400
Coût Total538 000
Loyer Annuel36 027
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-140
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 475 000 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 1 187,5 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 400 m², 12 pièces, 1 hectares de terrain

Magnifique maison en pierre avec appartement attenant -entièrement rénovée - situé à moins de 5 km des thermes d'Eugénie-les-Bains, à 30 min. De Mont-de-Marsan. La maison principale, spacieuse et lumineuse, se compose au rez-de-chaussée d'une entrée, d'un séjour avec cuisine équipée, d'un grand salon, d'une chambre, d'un cellier, d'un wc et plusieurs espaces de rangement. A l'étage, cinq chambres dont deux avec salle d'eau privative, un grand dressing ainsi qu'une salle de bain + wc viennent compléter l'espace nuit. Appartement indépendant attenant - idéal pour un projet de location ou habitation multi-familiale. A l'extérieur, un vaste jardin arboré avec piscine promet des moments de détente en pleine nature. Un bien d'exception qui mérite absolument une visite - coup de coeur assuré ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Honoraires charge vendeur. Contactez votre conseiller Stephane Plaza : Oksana Kovanov. [Coordonnées masquées] . E-Mail : [Coordonnées masquées] - Agent commercial immatriculé au Rsac de Mont-De-Marsan sous le numéro . Oksana Kovanov (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : 903 561 314 - Mont De Marsan.

Ville : Eugénie-les-Bains
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40320
Coordonnées : 43.695230, -0.378840
Total : 538 000
Prix d'acquisition : 475 000
Travaux : 25 000
Valeur du bien : 500 000
Frais de notaire : 38 000
Coût estimé : 38 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400
Loyer prédit : 7.51€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 3002€/mois
Loyer annuel estimé : 36027€/an
Fourchette totale : 2347€ - 3841€/mois
Fourchette annuelle : 28160€ - 46091€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :538 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 684,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :156,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 841,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :267 411,94
Coût de l'assurance :47 075,00
Taxe foncière : 3 602,68€/an
Soit par mois : 300,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 002,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 141,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 000(63 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:13 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 13000€ = 13000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie, électricité, peinture).
  • Chambres:12 000
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (incluant revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité, menuiseries intérieures).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Eugénie-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 002 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 027 €/an
Calcul : 3 002 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 434 €/an
Base de calcul : Emprunt de 538 000 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 883 €/an
Calcul : 157 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 603 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 919
Revenus locatifs : +36 027
Charges déductibles : -48 919
Résultat foncier Année 1 : -12 892(Déficit de 12 892 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 2 192
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 919 €/an
Revenus locatifs : +36 027
Charges déductibles : -23 919
Résultat foncier Années 2+ : 12 108 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2192.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 475 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 308 750(65% de 475 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 227 €/an
Calcul : 308 750 € × 3,636% = 11 227
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 02748 93718 451-12 91010 700 €2 210 €2 210 €
236 74723 45117 96613 296---
337 48222 94917 46314 533---
438 23222 42916 94315 803---
538 99721 89016 40517 106---
639 77621 33315 84718 444---
740 57220 75615 27019 816---
841 38320 15814 67321 225---
942 21119 54014 05422 671---
1043 05518 89913 41424 156---
1143 91618 23612 75125 680---
1244 79517 55012 06427 245---
1345 69116 84011 35428 851---
1446 60516 10410 61830 501---
1547 53715 3429 85732 194---
1648 48714 5549 06833 933---
1749 45713 7388 25235 719---
1850 44612 8937 40737 553---
1951 45512 0186 53339 437---
2052 48411 1135 62741 371---
2153 53410 1754 69043 359---
2254 6059 2053 71945 400---
2355 6978 2002 71447 497---
2456 8117 1601 67449 651---
2557 9476 08359751 864---
TOTAL1 153 949429 554267 412724 39510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 724 395
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 027 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 566 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 566-3 210+10 776
2+7 566+3 326+4 240
3+7 566+4 360+3 206
4+7 566+4 741+2 825
5+7 566+5 132+2 434
6+7 566+5 533+2 033
7+7 566+5 945+1 621
8+7 566+6 368+1 198
9+7 566+6 801+765
10+7 566+7 247+319
11+7 566+7 704-138
12+7 566+8 173-607
13+7 566+8 655-1 089
14+7 566+9 150-1 584
15+7 566+9 658-2 092
16+7 566+10 180-2 614
17+7 566+10 716-3 150
18+7 566+11 266-3 700
19+7 566+11 831-4 265
20+7 566+12 411-4 845
21+7 566+13 008-5 442
22+7 566+13 620-6 054
23+7 566+14 249-6 683
24+7 566+14 895-7 329
25+7 566+15 559-7 993
Total+189 150+217 319+-28 169
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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