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Détails du bien

Bien expiré
VillePrades (66)
Surface44m²
Coût Total76 672€
Loyer Annuel6 685€
Rentabilité8.72%
Cashflow/mois+100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 900 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 134,09 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À deux pas du centre-ville de Prades, dans une petite copropriété de seulement trois propriétaires, découvrez ce duplex entièrement rénové qui allie charme, fonctionnalité et tranquillité.

Dès l'entrée, vous profitez d'un coin cuisine aménagé ouvert sur une agréable pièce de vie baignée de lumière grâce à son exposition plein sud. L'espace est confortable, chaleureux, et prêt à accueillir aussi bien vos moments du quotidien que vos instants de détente.

À l'étage, le duplex dévoile un espace nuit optimisé avec rangements, une salle d'eau moderne et un WC, le tout en parfait état. Aucun travaux à prévoir : vous posez vos valises.

Ce bien conviendra aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement locatif ou saisonnier, grâce à sa situation recherchée à proximité immédiate des commerces et commodités de Prades.

Un bien rare sur le secteur, dans une petite copropriété à taille humaine, idéal pour un premier achat ou un projet patrimonial.

Une opportunité à saisir rapidement.

Je reste disponible pour vous présenter ce duplex et organiser une visite. Référence agence : 6748

Ville : Prades
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66500
Total : 76 672€
Prix d'acquisition : 49 900€
Travaux : 22 780€
Valeur du bien : 72 680€
Frais de notaire : 3 992€
Coût estimé : 3 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 12.66€/m²/mois
Fourchette : 10.08€ - 15.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 557€/mois
Loyer annuel estimé : 6685€/an
Fourchette totale : 443€ - 700€/mois
Fourchette annuelle : 5321€ - 8399€/an
Rentabilité brute :8.72%
Fourchette de rentabilité :6.94% - 10.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 672€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :378,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :22,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 401,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 004,42€
Coût de l'assurance :6 708,80€
Taxe foncière : 668,51€/an
Soit par mois : 55,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 557,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 456,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 234 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle du confort thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture légèrement usée
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 8 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 780 €(518 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 980€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 980€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2 000€/m² = 10 000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:320€
    Peinture cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Prades (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 557 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 685 €/an
Calcul : 557 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 558 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 672 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 268 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 669 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 275 €
Revenus locatifs : +6 685 €
Charges déductibles : -26 275 €
Résultat foncier Année 1 : -19 590 €(Déficit de 19 590 €)
Imputable sur revenu global : 19 590 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 495 €/an
Revenus locatifs : +6 685 €
Charges déductibles : -3 495 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 190 €/an
Prix d'achat du bien : 49 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 435 €(65% de 49 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 179 €/an
Calcul : 32 435 € × 3,636% = 1 179 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 685 €26 278 €2 561 €-19 593 €19 593 €--
26 819 €3 430 €2 493 €3 389 €---
36 955 €3 359 €2 422 €3 596 €---
47 094 €3 286 €2 349 €3 808 €---
57 236 €3 211 €2 274 €4 025 €---
67 381 €3 133 €2 196 €4 248 €---
77 528 €3 052 €2 115 €4 477 €---
87 679 €2 968 €2 032 €4 711 €---
97 833 €2 882 €1 945 €4 951 €---
107 989 €2 793 €1 856 €5 196 €---
118 149 €2 700 €1 764 €5 449 €---
128 312 €2 605 €1 668 €5 707 €---
138 478 €2 506 €1 569 €5 972 €---
148 648 €2 404 €1 467 €6 244 €---
158 821 €2 298 €1 361 €6 523 €---
168 997 €2 189 €1 252 €6 809 €---
179 177 €2 076 €1 139 €7 102 €---
189 361 €1 959 €1 022 €7 402 €---
199 548 €1 838 €901 €7 710 €---
209 739 €1 712 €776 €8 027 €---
219 934 €1 583 €646 €8 351 €---
2210 132 €1 449 €512 €8 683 €---
2310 335 €1 310 €374 €9 025 €---
2410 542 €1 167 €230 €9 374 €---
2510 753 €1 019 €82 €9 733 €---
TOTAL214 125 €83 206 €37 004 €130 919 €19 593 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 878 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 919 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 685 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 404 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 404 €-5 878 €+7 282 €
2+1 404 €+1 017 €+387 €
3+1 404 €+1 079 €+325 €
4+1 404 €+1 142 €+262 €
5+1 404 €+1 208 €+196 €
6+1 404 €+1 274 €+130 €
7+1 404 €+1 343 €+61 €
8+1 404 €+1 413 €-9 €
9+1 404 €+1 485 €-81 €
10+1 404 €+1 559 €-155 €
11+1 404 €+1 635 €-231 €
12+1 404 €+1 712 €-308 €
13+1 404 €+1 792 €-388 €
14+1 404 €+1 873 €-469 €
15+1 404 €+1 957 €-553 €
16+1 404 €+2 043 €-639 €
17+1 404 €+2 130 €-726 €
18+1 404 €+2 221 €-817 €
19+1 404 €+2 313 €-909 €
20+1 404 €+2 408 €-1 004 €
21+1 404 €+2 505 €-1 101 €
22+1 404 €+2 605 €-1 201 €
23+1 404 €+2 707 €-1 303 €
24+1 404 €+2 812 €-1 408 €
25+1 404 €+2 920 €-1 516 €
Total+35 100 €+39 276 €+-4 176 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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