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Appartement - 7 pièce(s) - 152 m²

Bien expiré
VilleSisteron (04)
Surface152m²
Coût Total202 290€
Loyer Annuel17 153€
Rentabilité8.48%
Cashflow/mois+228€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 756,58 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A Sisteron, dans une rue commerçante de la ville, ce bien rare à la vente offre de nombreuses possibilités sur plus de 150 m². Situé au rez-de-chaussée d'un immeuble historique de la ville, vous profitez d'un ensemble comprenant un ancien restaurant d'environ 70m² et un appartement d'environ 80 m². Des travaux de rénovation et d'aménagement vous permettront d'organiser l'ensemble en fonction de vos besoins et de vos projets. Idéal pour un projet professionnel ou un investissement locatif ! Retrouvez cette annonce sur notre site : www.immobilier-sisteron.nestenn.com. Nestenn à Sisteron dans les Alpes de Haute Provence (04) est situé dans la vallée de la DURANCE entre Aix en Provence et Gap, à proximité des communes de PEIPIN, AUBIGNOSC, VOLONNE, MALIJAI, PEYRUIS, CHATEAU-ARNOUX, MISON, LARAGNE-MONTEGLIN, ORPIERRES, SERRES, LE POET, UPAIX, VENTAVON, LA SAULCE, LA MOTTE DU CAIRE. FORCALQUIER et Pays de Lure. Tél : . Notre agence est ouverte du lundi au vendredi de 9h à 12h et de 14h à 18h. Barbara ABADIA (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 813399193 - MANOSQUE.

Etat général : Travaux à prévoir Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Electrique Fenêtre : Mixte Bois - PVC Numéro de mandat : 1367

Ville : Sisteron
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04200
Total : 202 290€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 78 090€
Valeur du bien : 193 090€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 9.40€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1429€/mois
Loyer annuel estimé : 17153€/an
Fourchette totale : 1120€ - 1825€/mois
Fourchette annuelle : 13438€ - 21894€/an
Rentabilité brute :8.48%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 10.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 290€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :999,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :59,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 058,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 631,78€
Coût de l'assurance :17 700,37€
Taxe foncière : 1 715,29€/an
Soit par mois : 142,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 429,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 201,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :227,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres mixtes bois-PVC par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection de l'éclairage
Quantité: environ 80 m² (total salon)
Raison: État moyen visible - murs nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 1 tableau électrique pour 152 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: 152 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité sanitaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 090 €(514 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 750€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1250€ = 18750€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 22000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambre: 15 m² × 300€/m² = 4500€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon:2 800€
    Peinture salon: 80 m² × 35€/m² = 2800€ (inclus main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (inclus main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 040€
    Mise à jour plomberie: 152 m² × 20€/m² = 3040€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sisteron (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 429 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 153 €/an
Calcul : 1 429 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 750 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 290 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 708 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 715 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 090 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 264 €
Revenus locatifs : +17 153 €
Charges déductibles : -87 264 €
Résultat foncier Année 1 : -70 111 €(Déficit de 70 111 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 711 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 174 €/an
Revenus locatifs : +17 153 €
Charges déductibles : -9 174 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 979 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48710.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 153 €87 270 €6 757 €-70 117 €21 400 €48 717 €48 717 €
217 496 €9 000 €6 577 €8 496 €--40 221 €
317 846 €8 814 €6 391 €9 032 €--31 190 €
418 203 €8 622 €6 198 €9 581 €--21 608 €
518 567 €8 423 €5 999 €10 144 €--11 464 €
618 938 €8 217 €5 793 €10 721 €--743 €
719 317 €8 004 €5 580 €11 313 €---
819 703 €7 783 €5 360 €11 920 €---
920 097 €7 556 €5 132 €12 542 €---
1020 499 €7 320 €4 897 €13 179 €---
1120 909 €7 076 €4 653 €13 833 €---
1221 327 €6 824 €4 401 €14 503 €---
1321 754 €6 563 €4 140 €15 191 €---
1422 189 €6 294 €3 870 €15 895 €---
1522 633 €6 015 €3 591 €16 618 €---
1623 085 €5 726 €3 303 €17 359 €---
1723 547 €5 428 €3 004 €18 120 €---
1824 018 €5 119 €2 696 €18 899 €---
1924 499 €4 800 €2 376 €19 699 €---
2024 988 €4 469 €2 046 €20 519 €---
2125 488 €4 128 €1 705 €21 360 €---
2225 998 €3 775 €1 351 €22 224 €---
2326 518 €3 409 €986 €23 109 €---
2427 048 €3 031 €608 €24 017 €---
2527 589 €2 640 €217 €24 949 €---
TOTAL549 411 €236 304 €97 632 €313 107 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 313 107 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 153 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 602 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 602 €-6 420 €+10 022 €
2+3 602 €0 €+3 602 €
3+3 602 €0 €+3 602 €
4+3 602 €0 €+3 602 €
5+3 602 €0 €+3 602 €
6+3 602 €0 €+3 602 €
7+3 602 €+3 171 €+431 €
8+3 602 €+3 576 €+26 €
9+3 602 €+3 763 €-161 €
10+3 602 €+3 954 €-352 €
11+3 602 €+4 150 €-548 €
12+3 602 €+4 351 €-749 €
13+3 602 €+4 557 €-955 €
14+3 602 €+4 769 €-1 167 €
15+3 602 €+4 985 €-1 383 €
16+3 602 €+5 208 €-1 606 €
17+3 602 €+5 436 €-1 834 €
18+3 602 €+5 670 €-2 068 €
19+3 602 €+5 910 €-2 308 €
20+3 602 €+6 156 €-2 554 €
21+3 602 €+6 408 €-2 806 €
22+3 602 €+6 667 €-3 065 €
23+3 602 €+6 933 €-3 331 €
24+3 602 €+7 205 €-3 603 €
25+3 602 €+7 485 €-3 883 €
Total+90 050 €+93 932 €+-3 882 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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