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Maison 84 m² à Mige

VilleMigé (89)
Surface84
Coût Total141 870
Loyer Annuel7 292
Rentabilité5.14%
Cashflow/mois-207
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 500 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 065,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cette maison de 3 pièces, située à Mige, offre une surface habitable de 84 m², idéale pour un couple ou une petite famille. Avec deux chambres, dont une chambre parentale de 16 m², et deux salles d'eau, ce logement propose tout le confort nécessaire pour une vie quotidienne agréable. Le séjour et la cuisine, d'une superficie de 26 m², forment un espace de vie convivial parfait pour partager des moments en famille ou entre amis. La buanderie de 16 m² est un atout supplémentaire pour cette maison, qui se trouve dans un état habitable sans nécessité de travaux. Cette propriété, située dans un environnement paisible, vous offre une opportunité unique de vivre dans un cadre calme , idéal pour ceux qui cherchent un peu de tranquillité et d'espace.

Ville : Migé
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89580
Coordonnées : 47.674670, 3.543210
Total : 141 870
Prix d'acquisition : 89 500
Travaux : 45 210
Valeur du bien : 134 710
Frais de notaire : 7 160
Coût estimé : 7 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84
Loyer prédit : 7.23€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 8.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 608€/mois
Loyer annuel estimé : 7292€/an
Fourchette totale : 490€ - 753€/mois
Fourchette annuelle : 5884€ - 9036€/an
Rentabilité brute :5.14%
Fourchette de rentabilité :4.15% - 6.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 180,11 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 129
Prix d'achat :89 500
Décote à l'achat :-9 629 (-9.7%)
Marge achat-revente :-42 741€ (-43.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 870
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :712,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :41,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 753,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 885,79
Coût de l'assurance :12 413,63
Taxe foncière : 729,17€/an
Soit par mois : 60,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 607,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 814,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-207,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 84 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 210(538 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 360
    Isolation toiture/combles: 84 m² × 40€/m² = 3360€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 500
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 850€ = 8500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:7 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 950
    Parquet flottant: 26 m² × 75€/m² = 1950€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:900
    Peinture salon: 15 m² × 60€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Migé (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 360✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 608 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 292 €/an
Calcul : 608 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 945 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 870 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 729 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 210
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 381
Revenus locatifs : +7 292
Charges déductibles : -51 381
Résultat foncier Année 1 : -44 089(Déficit de 44 089 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 689
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 171 €/an
Revenus locatifs : +7 292
Charges déductibles : -6 171
Résultat foncier Années 2+ : 1 121 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22689.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 175(65% de 89 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 115 €/an
Calcul : 58 175 € × 3,636% = 2 115
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 29251 3864 950-44 09421 400 €22 694 €22 694 €
27 4386 0474 8211 391--21 303 €
37 5865 9134 6871 673--19 630 €
47 7385 7744 5491 964--17 666 €
57 8935 6314 4052 262--15 404 €
68 0515 4824 2562 569--12 835 €
78 2125 3284 1022 884--9 952 €
88 3765 1683 9433 208--6 744 €
98 5435 0033 7773 540--3 204 €
108 7144 8323 6063 882---
118 8894 6543 4294 234---
129 0664 4713 2454 596---
139 2484 2803 0554 967---
149 4334 0832 8585 349---
159 6213 8792 6535 742---
169 8143 6672 4426 146---
1710 0103 4482 2236 562---
1810 2103 2211 9966 989---
1910 4142 9861 7607 428---
2010 6232 7431 5177 880---
2110 8352 4901 2648 345---
2211 0522 2291 0038 823---
2311 2731 9587329 315---
2411 4981 6784529 821---
2511 7281 38716110 341---
TOTAL233 556147 73971 88685 81821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 818
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 292 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 531 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 531-6 420+7 951
2+1 5310+1 531
3+1 5310+1 531
4+1 5310+1 531
5+1 5310+1 531
6+1 5310+1 531
7+1 5310+1 531
8+1 5310+1 531
9+1 5310+1 531
10+1 531+204+1 327
11+1 531+1 270+261
12+1 531+1 379+152
13+1 531+1 490+41
14+1 531+1 605-74
15+1 531+1 723-192
16+1 531+1 844-313
17+1 531+1 969-438
18+1 531+2 097-566
19+1 531+2 228-697
20+1 531+2 364-833
21+1 531+2 503-972
22+1 531+2 647-1 116
23+1 531+2 794-1 263
24+1 531+2 946-1 415
25+1 531+3 102-1 571
Total+38 275+25 745+12 530
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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