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Détails du bien

Bien expiré
VilleBram (11)
Surface118m²
Coût Total139 240€
Loyer Annuel11 125€
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 830,51 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison de village de type T5 sur la commune de Bram de 118 m2, double vitrage et chaudière récente, poele à bois, chauffage central au gaz de ville, climatisation. 2 WC, 4 chambres. Prévoir travaux de modernisation.

Ville : Bram
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11150
Total : 139 240€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 33 400€
Valeur du bien : 131 400€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 927€/mois
Loyer annuel estimé : 11125€/an
Fourchette totale : 692€ - 1241€/mois
Fourchette annuelle : 8309€ - 14894€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 10.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :688,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :40,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 728,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 201,78€
Coût de l'assurance :12 183,50€
Taxe foncière : 1 112,46€/an
Soit par mois : 92,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 927,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 821,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :105,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 238 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager et revêtement de sol
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite modernisation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 1 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs usés nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 400 €(283 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:13 000€
    Cuisine complète (12 m²): 1000€/m² × 12 = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain (1 m²): 2000€/m² × 1 = 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:2 000€
    Peinture murs (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 1250€
  • Chambres:12 900€
    Parquet flottant (60 m²): 60€/m² × 60 = 3600€, Peinture murs (60 m²): 30€/m² × 60 = 1800€, Électricité mise aux normes: 1500€, Main d'œuvre: 6000€
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 700€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bram (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 927 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 125 €/an
Calcul : 927 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 646 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 240 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 112 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 646 €
Revenus locatifs : +11 125 €
Charges déductibles : -39 646 €
Résultat foncier Année 1 : -28 521 €(Déficit de 28 521 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 17 821 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 246 €/an
Revenus locatifs : +11 125 €
Charges déductibles : -6 246 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 879 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17821.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 125 €39 651 €4 651 €-28 526 €10 700 €17 826 €17 826 €
211 347 €6 127 €4 527 €5 220 €--12 606 €
311 574 €5 999 €4 399 €5 575 €--7 030 €
411 806 €5 866 €4 266 €5 939 €--1 091 €
512 042 €5 729 €4 129 €6 312 €---
612 282 €5 587 €3 988 €6 695 €---
712 528 €5 441 €3 841 €7 087 €---
812 779 €5 289 €3 689 €7 489 €---
913 034 €5 132 €3 533 €7 902 €---
1013 295 €4 970 €3 370 €8 325 €---
1113 561 €4 803 €3 203 €8 758 €---
1213 832 €4 629 €3 029 €9 203 €---
1314 109 €4 449 €2 850 €9 659 €---
1414 391 €4 264 €2 664 €10 127 €---
1514 679 €4 072 €2 472 €10 607 €---
1614 972 €3 873 €2 273 €11 099 €---
1715 272 €3 668 €2 068 €11 604 €---
1815 577 €3 455 €1 855 €12 122 €---
1915 889 €3 236 €1 636 €12 653 €---
2016 206 €3 008 €1 408 €13 198 €---
2116 531 €2 773 €1 173 €13 758 €---
2216 861 €2 530 €930 €14 331 €---
2317 198 €2 278 €679 €14 920 €---
2417 542 €2 018 €418 €15 524 €---
2517 893 €1 749 €149 €16 144 €---
TOTAL356 325 €140 597 €67 202 €215 728 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 728 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 125 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 336 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 336 €-3 210 €+5 546 €
2+2 336 €0 €+2 336 €
3+2 336 €0 €+2 336 €
4+2 336 €0 €+2 336 €
5+2 336 €+1 566 €+770 €
6+2 336 €+2 009 €+327 €
7+2 336 €+2 126 €+210 €
8+2 336 €+2 247 €+89 €
9+2 336 €+2 371 €-35 €
10+2 336 €+2 497 €-161 €
11+2 336 €+2 628 €-292 €
12+2 336 €+2 761 €-425 €
13+2 336 €+2 898 €-562 €
14+2 336 €+3 038 €-702 €
15+2 336 €+3 182 €-846 €
16+2 336 €+3 330 €-994 €
17+2 336 €+3 481 €-1 145 €
18+2 336 €+3 637 €-1 301 €
19+2 336 €+3 796 €-1 460 €
20+2 336 €+3 959 €-1 623 €
21+2 336 €+4 127 €-1 791 €
22+2 336 €+4 299 €-1 963 €
23+2 336 €+4 476 €-2 140 €
24+2 336 €+4 657 €-2 321 €
25+2 336 €+4 843 €-2 507 €
Total+58 400 €+64 719 €+-6 319 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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