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Maison 4 pièces 170 m²

VilleVaraire (46)
Surface170m²
Coût Total179 540€
Loyer Annuel15 861€
Rentabilité8.83%
Cashflow/mois+262€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 500 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 885,29 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 4 pièces principales

Grange en pierre de 85m² avec un beau potentiel. Une rénovation complète est à prévoir, hormis la couverture. Possibilité de créer un jolie T3, dans un environnement calme au coeur du village Honoraires à charge acquéreur : 7.5% Référence annonce : 264-4596N Date de réalisation du diagnostic : 04/07/2024 Prix hors honoraires : 140 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 290 € et 5 850 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Varaire
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46260
Coordonnées : 44.355907, 1.732948
Total : 179 540€
Prix d'acquisition : 150 500€
Travaux : 17 000€
Valeur du bien : 167 500€
Frais de notaire : 12 040€
Coût estimé : 12 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1322€/mois
Loyer annuel estimé : 15861€/an
Fourchette totale : 1052€ - 1660€/mois
Fourchette annuelle : 12626€ - 19925€/an
Rentabilité brute :8.83%
Fourchette de rentabilité :7.03% - 11.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 554,85 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :264 324 €
Prix d'achat :150 500 €
Décote à l'achat :-113 824€ (-43.1%)
Marge achat-revente :84 784€ (32.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :876,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,87€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 927,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 507,68€
Coût de l'assurance :15 260,90€
Taxe foncière : 1 586,09€/an
Soit par mois : 132,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 321,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 059,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :261,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 170 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de l'électroménager, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - mise à jour nécessaire pour confort et normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour moderniser l'espace

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 000 €(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 000€
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 100€/m² = 17000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 322 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 861 €/an
Calcul : 1 322 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 795 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 540 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 610 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 586 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 991 €
Revenus locatifs : +15 861 €
Charges déductibles : -24 991 €
Résultat foncier Année 1 : -9 131 €(Déficit de 9 131 €)
Imputable sur revenu global : 9 131 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 991 €/an
Revenus locatifs : +15 861 €
Charges déductibles : -7 991 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 869 €/an
Prix d'achat du bien : 150 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 825 €(65% de 150 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 557 €/an
Calcul : 97 825 € × 3,636% = 3 557 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 861 €24 997 €5 801 €-9 136 €9 136 €--
216 178 €7 840 €5 644 €8 338 €---
316 502 €7 678 €5 482 €8 823 €---
416 832 €7 511 €5 315 €9 321 €---
517 168 €7 338 €5 142 €9 830 €---
617 512 €7 160 €4 963 €10 352 €---
717 862 €6 975 €4 779 €10 887 €---
818 219 €6 785 €4 588 €11 435 €---
918 584 €6 588 €4 391 €11 996 €---
1018 955 €6 384 €4 188 €12 571 €---
1119 334 €6 174 €3 977 €13 161 €---
1219 721 €5 957 €3 760 €13 764 €---
1320 115 €5 732 €3 536 €14 383 €---
1420 518 €5 500 €3 304 €15 018 €---
1520 928 €5 261 €3 064 €15 668 €---
1621 347 €5 013 €2 817 €16 334 €---
1721 774 €4 757 €2 561 €17 016 €---
1822 209 €4 493 €2 297 €17 716 €---
1922 653 €4 220 €2 023 €18 433 €---
2023 106 €3 938 €1 741 €19 168 €---
2123 568 €3 646 €1 450 €19 922 €---
2224 040 €3 345 €1 149 €20 695 €---
2324 521 €3 034 €838 €21 486 €---
2425 011 €2 713 €516 €22 298 €---
2525 511 €2 381 €184 €23 131 €---
TOTAL508 030 €155 421 €83 508 €352 609 €9 136 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 741 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 352 609 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 861 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 331 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 331 €-2 741 €+6 072 €
2+3 331 €+2 501 €+830 €
3+3 331 €+2 647 €+684 €
4+3 331 €+2 796 €+535 €
5+3 331 €+2 949 €+382 €
6+3 331 €+3 106 €+225 €
7+3 331 €+3 266 €+65 €
8+3 331 €+3 430 €-99 €
9+3 331 €+3 599 €-268 €
10+3 331 €+3 771 €-440 €
11+3 331 €+3 948 €-617 €
12+3 331 €+4 129 €-798 €
13+3 331 €+4 315 €-984 €
14+3 331 €+4 505 €-1 174 €
15+3 331 €+4 700 €-1 369 €
16+3 331 €+4 900 €-1 569 €
17+3 331 €+5 105 €-1 774 €
18+3 331 €+5 315 €-1 984 €
19+3 331 €+5 530 €-2 199 €
20+3 331 €+5 751 €-2 420 €
21+3 331 €+5 977 €-2 646 €
22+3 331 €+6 208 €-2 877 €
23+3 331 €+6 446 €-3 115 €
24+3 331 €+6 690 €-3 359 €
25+3 331 €+6 939 €-3 608 €
Total+83 275 €+105 783 €+-22 508 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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