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Maison 4 pièces 93 m²

Bien expiré
VilleBeaufort-en-vallée, Brion, Fontaine-guérin, Gée, Ménitré, Saint-georges-du-bois, Saint-mathurin-sur-loire, Saint-rémy-la-varenne (49)
Surface93m²
Coût Total183 484€
Loyer Annuel10 035€
Rentabilité5.47%
Cashflow/mois-208€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 300 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 272,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 93 m²

Maison comprenant au rez de chaussée: une entrée, une cuisine, un salon, et un WC. Au premier étage: un dégagement, trois chambres, salle de bains. grenier cave « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».

Surface : 93 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/05/2025

Consommation énergie primaire : 237 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 060 € et 2 800 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Beaufort-en-vallée, Brion, Fontaine-guérin, Gée, Ménitré, Saint-georges-du-bois, Saint-mathurin-sur-loire, Saint-rémy-la-varenne
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49250
Coordonnées : 47.425568, -0.229236
Total : 183 484€
Prix d'acquisition : 118 300€
Travaux : 55 720€
Valeur du bien : 174 020€
Frais de notaire : 9 464€
Coût estimé : 9 464€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 7.26€ - 11.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 836€/mois
Loyer annuel estimé : 10035€/an
Fourchette totale : 675€ - 1036€/mois
Fourchette annuelle : 8101€ - 12431€/an
Rentabilité brute :5.47%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 6.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 484€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :906,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :53,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 960,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 555,39€
Coût de l'assurance :16 054,85€
Taxe foncière : 1 003,50€/an
Soit par mois : 83,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 836,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 043,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-207,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique de 237 kWh/m²/an, classée E.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 2.7/5 visible - murs abîmés et traces d'humidité nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 720 €(599 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:3 720€
    Isolation combles perdus: 93 m² × 40€/m² = 3720€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 8000€ (incluant baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000€
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Beaufort-en-Vallée (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 520€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 836 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 035 €/an
Calcul : 836 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 123 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 484 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 642 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 004 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 488 €
Revenus locatifs : +10 035 €
Charges déductibles : -63 488 €
Résultat foncier Année 1 : -53 453 €(Déficit de 53 453 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 053 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 768 €/an
Revenus locatifs : +10 035 €
Charges déductibles : -7 768 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 267 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32053.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 895 €(65% de 118 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 796 €/an
Calcul : 76 895 € × 3,636% = 2 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 035 €63 494 €6 129 €-53 459 €21 400 €32 059 €32 059 €
210 236 €7 611 €5 965 €2 625 €--29 435 €
310 440 €7 442 €5 797 €2 998 €--26 437 €
410 649 €7 268 €5 622 €3 381 €--23 055 €
510 862 €7 087 €5 442 €3 775 €--19 280 €
611 079 €6 900 €5 255 €4 179 €--15 101 €
711 301 €6 707 €5 062 €4 594 €--10 507 €
811 527 €6 508 €4 862 €5 020 €--5 488 €
911 758 €6 301 €4 655 €5 457 €--31 €
1011 993 €6 087 €4 441 €5 906 €---
1112 233 €5 866 €4 220 €6 367 €---
1212 477 €5 637 €3 992 €6 840 €---
1312 727 €5 401 €3 755 €7 326 €---
1412 981 €5 156 €3 511 €7 825 €---
1513 241 €4 903 €3 258 €8 338 €---
1613 506 €4 641 €2 996 €8 864 €---
1713 776 €4 371 €2 725 €9 405 €---
1814 051 €4 091 €2 445 €9 961 €---
1914 332 €3 801 €2 155 €10 531 €---
2014 619 €3 502 €1 856 €11 118 €---
2114 912 €3 192 €1 546 €11 720 €---
2215 210 €2 871 €1 226 €12 338 €---
2315 514 €2 540 €894 €12 974 €---
2415 824 €2 197 €551 €13 627 €---
2516 141 €1 842 €197 €14 298 €---
TOTAL321 425 €185 418 €88 555 €136 007 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 007 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 035 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 107 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 107 €-6 420 €+8 527 €
2+2 107 €0 €+2 107 €
3+2 107 €0 €+2 107 €
4+2 107 €0 €+2 107 €
5+2 107 €0 €+2 107 €
6+2 107 €0 €+2 107 €
7+2 107 €0 €+2 107 €
8+2 107 €0 €+2 107 €
9+2 107 €0 €+2 107 €
10+2 107 €+1 762 €+345 €
11+2 107 €+1 910 €+197 €
12+2 107 €+2 052 €+55 €
13+2 107 €+2 198 €-91 €
14+2 107 €+2 348 €-241 €
15+2 107 €+2 501 €-394 €
16+2 107 €+2 659 €-552 €
17+2 107 €+2 822 €-715 €
18+2 107 €+2 988 €-881 €
19+2 107 €+3 159 €-1 052 €
20+2 107 €+3 335 €-1 228 €
21+2 107 €+3 516 €-1 409 €
22+2 107 €+3 702 €-1 595 €
23+2 107 €+3 892 €-1 785 €
24+2 107 €+4 088 €-1 981 €
25+2 107 €+4 290 €-2 183 €
Total+52 675 €+40 802 €+11 873 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 239 jours
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