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Maison 3 pièces 95 m²

Bien expiré
VilleBonnières-sur-Seine (78)
Surface95m²
Coût Total213 460€
Loyer Annuel13 478€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 652,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison à finir de rénover, située à 8km de Bonnières sur Seine, composée d'un bel espace de vie, actuellement elle dispose d'une cuisine, une salle de bains et une salle d'eau, de 2 chambres avec une potentielle troisième à réaliser. Sur un terrain d'environ 500m². Village avec écoles, accès autoroutes A13 à environ 4km sans avoir les nuisances ! Contactez dès maintenant Mélanie HENRY – IAD pour plus d'informations et pour organiser une visite !

DPE réalisé le 22/09/2025 : E (325 kWh ep/m²/an) - GES : B (10 kg CO2/m²/an). Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2130€ et 2930€ par an, prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Un audit énergétique est fourni sur demande.

Un ERRIAL (Etat des Risques Réglementés pour l'Information des Acquéreurs et des Locataires) et les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, sont disponibles sur le site Géorisques : ou transmis sur demande.

Ville : Bonnières-sur-Seine
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78270
Coordonnées : 49.030730, 1.570460
Total : 213 460€
Prix d'acquisition : 157 000€
Travaux : 43 900€
Valeur du bien : 200 900€
Frais de notaire : 12 560€
Coût estimé : 12 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 11.82€/m²/mois
Fourchette : 9.48€ - 14.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1123€/mois
Loyer annuel estimé : 13478€/an
Fourchette totale : 901€ - 1400€/mois
Fourchette annuelle : 10809€ - 16806€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 050,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :64,04€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 114,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 660,53€
Coût de l'assurance :19 211,40€
Taxe foncière : 1 347,79€/an
Soit par mois : 112,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 123,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 226,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 325 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 45 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 900 €(462 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 800€
    Isolation combles: 95 m² × 40€/m² = 3800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:2 400€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:900€
    Peinture salon: 45 m² × 20€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bonnières-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 123 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 478 €/an
Calcul : 1 123 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 038 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 460 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 768 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 348 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 054 €
Revenus locatifs : +13 478 €
Charges déductibles : -53 054 €
Résultat foncier Année 1 : -39 576 €(Déficit de 39 576 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 176 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 154 €/an
Revenus locatifs : +13 478 €
Charges déductibles : -9 154 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 324 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18176.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 050 €(65% de 157 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 711 €/an
Calcul : 102 050 € × 3,636% = 3 711 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 478 €53 061 €7 045 €-39 583 €21 400 €18 183 €18 183 €
213 747 €8 973 €6 856 €4 775 €--13 409 €
314 022 €8 778 €6 661 €5 245 €--8 164 €
414 303 €8 576 €6 460 €5 727 €--2 437 €
514 589 €8 368 €6 251 €6 221 €---
614 881 €8 152 €6 036 €6 728 €---
715 178 €7 929 €5 813 €7 249 €---
815 482 €7 699 €5 583 €7 783 €---
915 792 €7 461 €5 345 €8 331 €---
1016 107 €7 215 €5 098 €8 893 €---
1116 429 €6 960 €4 844 €9 469 €---
1216 758 €6 697 €4 581 €10 061 €---
1317 093 €6 425 €4 308 €10 669 €---
1417 435 €6 143 €4 027 €11 292 €---
1517 784 €5 852 €3 736 €11 931 €---
1618 139 €5 552 €3 435 €12 588 €---
1718 502 €5 241 €3 124 €13 262 €---
1818 872 €4 919 €2 803 €13 953 €---
1919 250 €4 587 €2 470 €14 663 €---
2019 635 €4 243 €2 127 €15 392 €---
2120 027 €3 888 €1 771 €16 140 €---
2220 428 €3 520 €1 404 €16 908 €---
2320 837 €3 140 €1 024 €17 696 €---
2421 253 €2 747 €631 €18 506 €---
2521 678 €2 341 €225 €19 337 €---
TOTAL431 701 €198 467 €101 661 €233 234 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 234 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 478 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 830 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 830 €-6 420 €+9 250 €
2+2 830 €0 €+2 830 €
3+2 830 €0 €+2 830 €
4+2 830 €0 €+2 830 €
5+2 830 €+1 135 €+1 695 €
6+2 830 €+2 019 €+811 €
7+2 830 €+2 175 €+655 €
8+2 830 €+2 335 €+495 €
9+2 830 €+2 499 €+331 €
10+2 830 €+2 668 €+162 €
11+2 830 €+2 841 €-11 €
12+2 830 €+3 018 €-188 €
13+2 830 €+3 201 €-371 €
14+2 830 €+3 388 €-558 €
15+2 830 €+3 579 €-749 €
16+2 830 €+3 776 €-946 €
17+2 830 €+3 978 €-1 148 €
18+2 830 €+4 186 €-1 356 €
19+2 830 €+4 399 €-1 569 €
20+2 830 €+4 618 €-1 788 €
21+2 830 €+4 842 €-2 012 €
22+2 830 €+5 072 €-2 242 €
23+2 830 €+5 309 €-2 479 €
24+2 830 €+5 552 €-2 722 €
25+2 830 €+5 801 €-2 971 €
Total+70 750 €+69 970 €+780 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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