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Appartement à vendre

VilleAmiens (80)
Surface79.1m²
Coût Total140 644€
Loyer Annuel11 040€
Rentabilité7.85%
Cashflow/mois-217€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 800 €
Surface : 79.1 m²
Prix au m² : 1 072,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, 1 parking: Parking, Exposition est

Immobilier.notaires® et l'office notarial Laurent NOLLOT vous proposent : Appartement à vendre - AMIENS (80000)

Appartement à vendre situé à Amiens, d'une surface de 79,1 m² loi carrez. Ce bien comprend quatre pièces, dont trois chambres, une salle de bain et un WC. Un vaste séjour, offre un espace de vie agréable. L'appartement dispose également d'une cave et d'un emplacement de parking. L'eau et le chauffage collectif, alimenté au gaz de ville sont compris dans les charges trimestrielles. Construit entre 1948 et 1969, cet appartement nécessite des travaux de rafraîchissement. Il est exposé à l'est, ce qui permet de bénéficier d'une bonne luminosité. Bien vendu soumis au statut de la copropriété

  • Montant charges trimestrielles : 760€
  • Montant taxe foncière: 1864€ Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 06.86.45.18.83

Annonce de l'étude Laurent NOLLOT - Notaires à Pont-Sainte-Maxence - N° SIRET : 48868855700013

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Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.894686, 2.290807
Total : 140 644€
Prix d'acquisition : 84 800€
Travaux : 49 060€
Valeur du bien : 133 860€
Frais de notaire : 6 784€
Coût estimé : 6 784€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.1m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 920€/mois
Loyer annuel estimé : 11040€/an
Fourchette totale : 744€ - 1138€/mois
Fourchette annuelle : 8924€ - 13657€/an
Rentabilité brute :7.85%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 610,75 €/m²
Basé sur :476 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :206 510 €
Prix d'achat :84 800 €
Décote à l'achat :-121 710€ (-58.9%)
Marge achat-revente :65 866€ (31.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 644€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :686,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 727,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 416,36€
Coût de l'assurance :12 306,35€
Taxe foncière : 1 864,00€/an
Soit par mois : 155,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 253,33€/mois
Soit par an : 3 039,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 919,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 136,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-216,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage collectif actuel
Quantité: 1 système pour 79.1 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 79.1 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 060 €(620 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 1000€/m² = 12000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Revêtement sol moderne: 15 m² × 80€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 920 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 040 €/an
Calcul : 920 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 539 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 644 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 492 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 864 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 040 €/an
Calcul : 253 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 996 €
Revenus locatifs : +11 040 €
Charges déductibles : -58 996 €
Résultat foncier Année 1 : -47 956 €(Déficit de 47 956 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 556 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 936 €/an
Revenus locatifs : +11 040 €
Charges déductibles : -9 936 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 104 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26556.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 120 €(65% de 84 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 004 €/an
Calcul : 55 120 € × 3,636% = 2 004 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 040 €59 000 €4 544 €-47 961 €21 400 €26 561 €26 561 €
211 260 €9 817 €4 421 €1 443 €--25 118 €
311 486 €9 691 €4 294 €1 795 €--23 323 €
411 715 €9 560 €4 163 €2 156 €--21 167 €
511 950 €9 424 €4 028 €2 526 €--18 641 €
612 189 €9 284 €3 888 €2 904 €--15 737 €
712 432 €9 140 €3 743 €3 293 €--12 444 €
812 681 €8 990 €3 594 €3 691 €--8 753 €
912 935 €8 836 €3 440 €4 099 €--4 655 €
1013 193 €8 677 €3 280 €4 517 €--138 €
1113 457 €8 512 €3 116 €4 945 €---
1213 726 €8 342 €2 945 €5 385 €---
1314 001 €8 166 €2 770 €5 835 €---
1414 281 €7 984 €2 588 €6 297 €---
1514 566 €7 797 €2 400 €6 770 €---
1614 858 €7 603 €2 206 €7 255 €---
1715 155 €7 402 €2 006 €7 753 €---
1815 458 €7 195 €1 799 €8 263 €---
1915 767 €6 981 €1 585 €8 786 €---
2016 083 €6 760 €1 364 €9 322 €---
2116 404 €6 532 €1 136 €9 872 €---
2216 732 €6 296 €900 €10 436 €---
2317 067 €6 052 €656 €11 015 €---
2417 408 €5 801 €404 €11 608 €---
2517 756 €5 540 €144 €12 216 €---
TOTAL353 601 €249 382 €65 416 €104 220 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 220 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 040 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 318 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 318 €-6 420 €+8 738 €
2+2 318 €0 €+2 318 €
3+2 318 €0 €+2 318 €
4+2 318 €0 €+2 318 €
5+2 318 €0 €+2 318 €
6+2 318 €0 €+2 318 €
7+2 318 €0 €+2 318 €
8+2 318 €0 €+2 318 €
9+2 318 €0 €+2 318 €
10+2 318 €0 €+2 318 €
11+2 318 €+1 442 €+876 €
12+2 318 €+1 615 €+703 €
13+2 318 €+1 750 €+568 €
14+2 318 €+1 889 €+429 €
15+2 318 €+2 031 €+287 €
16+2 318 €+2 177 €+141 €
17+2 318 €+2 326 €-8 €
18+2 318 €+2 479 €-161 €
19+2 318 €+2 636 €-318 €
20+2 318 €+2 797 €-479 €
21+2 318 €+2 962 €-644 €
22+2 318 €+3 131 €-813 €
23+2 318 €+3 304 €-986 €
24+2 318 €+3 482 €-1 164 €
25+2 318 €+3 665 €-1 347 €
Total+57 950 €+31 266 €+26 684 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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