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Achat appartement

Bien expiré
VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface100m²
Coût Total207 680€
Loyer Annuel11 318€
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-238€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 500 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 185 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 100 m², Bâtiment de 2 étages, 5 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1948, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 2 Toilettes, Chauffage individuel électrique radiateur, Cuisine américaine, Salle de séjour : 40 m², Interphone, Orientation Ouest

Investissez dans un bien immobilier idéalement situé en coeur de ville ! Cet appartement de 100m2 proche de toutes commodités loué actuellement. Le bail en cours garantissant une rentabilité immédiate. Cet emplacement recherché offre une forte demande locative. Situé au 1er étage, il comprend 3 chambres, un séjour double, une salle de bain et une petite terrasse.

Bien présenté par Agences de France par délégation. Agences de France – SIREN : 899413603 – Titulaire de la carte T : 29012021000000009 non habilité à percevoir des fonds

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Total : 207 680€
Prix d'acquisition : 118 500€
Travaux : 79 700€
Valeur du bien : 198 200€
Frais de notaire : 9 480€
Coût estimé : 9 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 943€/mois
Loyer annuel estimé : 11318€/an
Fourchette totale : 743€ - 1198€/mois
Fourchette annuelle : 8914€ - 14371€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 6.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 026,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :60,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 086,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 233,17€
Coût de l'assurance :18 172,00€
Taxe foncière : 1 131,83€/an
Soit par mois : 94,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 943,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 181,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-238,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation pour 100 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 700 €(797 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 300€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ + installation 2300€ = 10300€
  • Menuiseries:20 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: 500€ = 10500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ + installation 500€ = 3500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€
  • Cuisine:27 000€
    Cuisine complète: 12000€, Plomberie et électricité: 3000€ = 15000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 943 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 318 €/an
Calcul : 943 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 930 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 680 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 727 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 132 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 489 €
Revenus locatifs : +11 318 €
Charges déductibles : -88 489 €
Résultat foncier Année 1 : -77 170 €(Déficit de 77 170 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 770 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 789 €/an
Revenus locatifs : +11 318 €
Charges déductibles : -8 789 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 530 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55770.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 025 €(65% de 118 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 801 €/an
Calcul : 77 025 € × 3,636% = 2 801 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 318 €88 495 €6 937 €-77 177 €21 400 €55 777 €55 777 €
211 545 €8 611 €6 752 €2 934 €--52 843 €
311 776 €8 420 €6 561 €3 356 €--49 487 €
412 011 €8 222 €6 363 €3 789 €--45 698 €
512 251 €8 018 €6 159 €4 234 €--41 465 €
612 496 €7 806 €5 948 €4 690 €--36 775 €
712 746 €7 588 €5 729 €5 158 €--31 616 €
813 001 €7 362 €5 503 €5 640 €--25 977 €
913 261 €7 128 €5 269 €6 133 €--19 843 €
1013 526 €6 886 €5 027 €6 641 €--13 203 €
1113 797 €6 636 €4 777 €7 161 €--6 041 €
1214 073 €6 377 €4 518 €7 696 €---
1314 354 €6 109 €4 250 €8 245 €---
1414 641 €5 832 €3 973 €8 809 €---
1514 934 €5 546 €3 687 €9 389 €---
1615 233 €5 250 €3 391 €9 983 €---
1715 538 €4 943 €3 084 €10 595 €---
1815 848 €4 626 €2 768 €11 222 €---
1916 165 €4 298 €2 440 €11 867 €---
2016 489 €3 959 €2 101 €12 529 €---
2116 818 €3 609 €1 750 €13 210 €---
2217 155 €3 246 €1 387 €13 909 €---
2317 498 €2 871 €1 012 €14 627 €---
2417 848 €2 483 €624 €15 365 €---
2518 205 €2 081 €223 €16 124 €---
TOTAL362 530 €226 401 €100 233 €136 129 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 129 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 318 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 377 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 377 €-6 420 €+8 797 €
2+2 377 €0 €+2 377 €
3+2 377 €0 €+2 377 €
4+2 377 €0 €+2 377 €
5+2 377 €0 €+2 377 €
6+2 377 €0 €+2 377 €
7+2 377 €0 €+2 377 €
8+2 377 €0 €+2 377 €
9+2 377 €0 €+2 377 €
10+2 377 €0 €+2 377 €
11+2 377 €0 €+2 377 €
12+2 377 €+2 309 €+68 €
13+2 377 €+2 474 €-97 €
14+2 377 €+2 643 €-266 €
15+2 377 €+2 817 €-440 €
16+2 377 €+2 995 €-618 €
17+2 377 €+3 178 €-801 €
18+2 377 €+3 367 €-990 €
19+2 377 €+3 560 €-1 183 €
20+2 377 €+3 759 €-1 382 €
21+2 377 €+3 963 €-1 586 €
22+2 377 €+4 173 €-1 796 €
23+2 377 €+4 388 €-2 011 €
24+2 377 €+4 610 €-2 233 €
25+2 377 €+4 837 €-2 460 €
Total+59 425 €+42 651 €+16 774 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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