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MAISON DE VILLAGE T5 DE 179M2 DE 3 NIVEAUX AVEC TERRASSE ET

VillePuisserguier (34)
Surface179m²
Coût Total235 320€
Loyer Annuel21 185€
Rentabilité9.00%
Cashflow/mois+283€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 154 000 €
Surface : 179 m²
Prix au m² : 860,34 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 3

Votre agent immobilier Chloé Brosse de l'agence LABORIE IMMOBILIER, vous propose cette charmante maison de village au potentiel remarquable :

  • 179 m2 de surface habitable sur trois niveaux
  • Une pièce de vie exceptionnelle de 62 m2
  • une terrasse de 11 m2 avec un coin cuisine d'été, attenante à la pièce de vie
  • 3 grandes chambres dont une suite parentale de 24 m2 avec sa salle de bain privative
  • Une seconde salle de bain
  • Un WC à chaque étage
  • 1 Pièce supplémentaire de 25 m2 située au dernier étage pouvant être aménagée en salle de sport, en 4ème chambre ou en terrasse tropézienne.
  • Stationnement devant la maison très facile OU possibilité de louer une place de parking à proximité de la maison pour 60 EUR / mois. La maison a déjà bénéficié de plusieurs travaux de rénovation : double vitrage, climatisation réversible, chaudière au gaz (moins de 10 ans), tableau électrique, isolation, cuisine etc. Quelques petites touches de personnalisation sont à prévoir pour mettre la maison entièrement à votre goût ! IDEAL FAMILLE NOMBREUSE. Prix de vente : 154.000 EUR frais d'agence inclus DPE C / GES C Pour plus de renseignements ou visites, contactez Chloé Brosse de l'Agence LABORIE IMMOBILIER PUISSERGUIER.

ATTENTION : CERTAINES PHOTOS SONT DES PROJECTIONS D'AMEUBLEMENT POUR VOUS AIDER A VISUALISER TOUT LE POTENTIEL DE LA MAISON.

  • https://www.laborieimmobilier.com/i/redac/honoraires?honofor=49
Ville : Puisserguier
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34620
Coordonnées : 43.370719, 3.041089
Total : 235 320€
Prix d'acquisition : 154 000€
Travaux : 69 000€
Valeur du bien : 223 000€
Frais de notaire : 12 320€
Coût estimé : 12 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 179m²
Loyer prédit : 9.86€/m²/mois
Fourchette : 7.42€ - 13.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1765€/mois
Loyer annuel estimé : 21185€/an
Fourchette totale : 1329€ - 2345€/mois
Fourchette annuelle : 15948€ - 28142€/an
Rentabilité brute :9.00%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 11.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 637,43 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :293 100 €
Prix d'achat :154 000 €
Décote à l'achat :-139 100€ (-47.5%)
Marge achat-revente :57 780€ (19.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 151,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :94,13€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 245,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 199,31€
Coût de l'assurance :28 238,40€
Taxe foncière : 2 118,53€/an
Soit par mois : 176,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 765,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 482,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :283,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 179 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement éventuel des fenêtres pour assurer une bonne isolation.
Quantité: environ 22 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire (lavabo, WC, baignoire/douche).
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessité de rafraîchissement.
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans toutes les pièces.
Quantité: 1 maison
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 000 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 4000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafond: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (inclut main d'œuvre)
  • Électricité:17 900€
    Mise aux normes électricité: 179 m² × 100€/m² = 17900€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puisserguier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 765 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 185 €/an
Calcul : 1 765 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 642 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 320 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 130 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 119 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 610 €
Revenus locatifs : +21 185 €
Charges déductibles : -80 610 €
Résultat foncier Année 1 : -59 425 €(Déficit de 59 425 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 025 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 610 €/an
Revenus locatifs : +21 185 €
Charges déductibles : -11 610 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 575 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38024.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 154 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 100 €(65% de 154 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 640 €/an
Calcul : 100 100 € × 3,636% = 3 640 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 185 €80 618 €7 650 €-59 432 €21 400 €38 032 €38 032 €
221 609 €11 411 €7 443 €10 198 €--27 835 €
322 041 €11 198 €7 230 €10 843 €--16 992 €
422 482 €10 978 €7 010 €11 504 €--5 488 €
522 932 €10 751 €6 783 €12 181 €---
623 390 €10 516 €6 548 €12 874 €---
723 858 €10 273 €6 305 €13 585 €---
824 335 €10 022 €6 054 €14 313 €---
924 822 €9 762 €5 794 €15 060 €---
1025 318 €9 494 €5 526 €15 824 €---
1125 825 €9 217 €5 249 €16 607 €---
1226 341 €8 931 €4 963 €17 410 €---
1326 868 €8 635 €4 667 €18 233 €---
1427 405 €8 329 €4 361 €19 076 €---
1527 954 €8 013 €4 045 €19 940 €---
1628 513 €7 687 €3 719 €20 826 €---
1729 083 €7 349 €3 381 €21 733 €---
1829 664 €7 001 €3 033 €22 664 €---
1930 258 €6 640 €2 672 €23 617 €---
2030 863 €6 268 €2 300 €24 595 €---
2131 480 €5 883 €1 915 €25 597 €---
2232 110 €5 486 €1 518 €26 624 €---
2332 752 €5 075 €1 107 €27 677 €---
2433 407 €4 650 €682 €28 757 €---
2534 075 €4 211 €243 €29 864 €---
TOTAL678 570 €278 401 €110 199 €400 169 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 400 169 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 185 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 449 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 449 €-6 420 €+10 869 €
2+4 449 €0 €+4 449 €
3+4 449 €0 €+4 449 €
4+4 449 €0 €+4 449 €
5+4 449 €+2 008 €+2 441 €
6+4 449 €+3 862 €+587 €
7+4 449 €+4 076 €+373 €
8+4 449 €+4 294 €+155 €
9+4 449 €+4 518 €-69 €
10+4 449 €+4 747 €-298 €
11+4 449 €+4 982 €-533 €
12+4 449 €+5 223 €-774 €
13+4 449 €+5 470 €-1 021 €
14+4 449 €+5 723 €-1 274 €
15+4 449 €+5 982 €-1 533 €
16+4 449 €+6 248 €-1 799 €
17+4 449 €+6 520 €-2 071 €
18+4 449 €+6 799 €-2 350 €
19+4 449 €+7 085 €-2 636 €
20+4 449 €+7 378 €-2 929 €
21+4 449 €+7 679 €-3 230 €
22+4 449 €+7 987 €-3 538 €
23+4 449 €+8 303 €-3 854 €
24+4 449 €+8 627 €-4 178 €
25+4 449 €+8 959 €-4 510 €
Total+111 225 €+120 051 €+-8 826 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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