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Immeuble - 6 pièce(s)

Bien expiré
VilleHuisseau-sur-Cosson (41)
Surface530m²
Coût Total357 000€
Loyer Annuel54 626€
Rentabilité15.30%
Cashflow/mois+2 244€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 310 000 €
Surface : 530 m²
Prix au m² : 584,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison individuelle entièrement restaurée et divisée en 3 appartements loués, dans un environnement calme, sur la commune de Huisseau-sur-Cosson (11 minutes de Vineuil, 15 minutes de Blois, 12 minutes de Bracieux et 20 minutes de Mer). Implantée sur 530m2 de terrain, celle-ci se compose : - D'un premier appartement en rez de jardin, loué meublé, de 2 pièces, une chambre, une salle d'eau avec WC, une terrasse et un jardin clôturé. - D'un second appartement en rez de jardin, loué meublé, de 2 pièces, une chambre, une salle d'eau avec WC, une cour clôturée. - D'un troisième appartement, loué non meublé, de 2 pièces, avec une chambre et un bureau, un jardin clôturé non attenant. - Espace pour stationnements. Le tout ayant une rentabilité brute de 7.60%, pour un loyer annuel de 23580 euros charges comprises. Une opportunité rare sur le marché. Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez Matthieu ou votre agence Nestenn au zero-

Etat général : Très bon état Surface terrain : 530 Année de construction : 1968 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Electrique Fenêtre : PVC Double Vitrage Cuisine : Américaine Amenagée Fibre optique : Oui Numéro de mandat : 6687

  • Visite virtuelle : https://www.youtube.com/watch?v=gGIrt4iXEss
Ville : Huisseau-sur-Cosson
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41350
Total : 357 000€
Prix d'acquisition : 310 000€
Travaux : 22 200€
Valeur du bien : 332 200€
Frais de notaire : 24 800€
Coût estimé : 24 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 530m²
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 7.07€ - 10.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 4552€/mois
Loyer annuel estimé : 54626€/an
Fourchette totale : 3748€ - 5529€/mois
Fourchette annuelle : 44977€ - 66346€/an
Rentabilité brute :15.30%
Fourchette de rentabilité :12.60% - 18.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 161,15 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 145 412 €
Prix d'achat :310 000 €
Décote à l'achat :-835 412€ (-72.9%)
Marge achat-revente :788 412€ (68.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :357 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 749,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :104,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 853,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :167 748,84€
Coût de l'assurance :31 237,50€
Taxe foncière : 5 462,61€/an
Soit par mois : 455,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 552,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 308,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 243,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Année de construction 1968, généralement associé à une classe énergétique E ou F.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 530 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes en PVC double vitrage
Quantité: Nombre de fenêtres à vérifier selon surface
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 530 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des éléments sanitaires dans les salles de bain
Quantité: 2 salles de bain (état 4/5)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et vérification des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (état 4/5)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 200 €(42 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 200€
    Vérification étanchéité fenêtres: 10 fenêtres × 120€ = 1200€ (estimation pour 10 fenêtres, inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 200€
    Peinture salle de bain: 2 salles de bain × 600€ = 1200€ (inclut peinture et main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 3 chambres × 600€ = 1800€ (inclut peinture et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclut peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 54 626 €/an
Calcul : 4 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 629 €/an
Base de calcul : Emprunt de 357 000 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 249 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 463 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 541 €
Revenus locatifs : +54 626 €
Charges déductibles : -40 541 €
Résultat foncier Année 1 : 14 085 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 341 €/an
Revenus locatifs : +54 626 €
Charges déductibles : -18 341 €
Résultat foncier Années 2+ : 36 285 €/an
Prix d'achat du bien : 310 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 201 500 €(65% de 310 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 327 €/an
Calcul : 201 500 € × 3,636% = 7 327 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
154 626 €40 553 €11 640 €14 074 €---
255 719 €18 039 €11 327 €37 679 €---
356 833 €17 716 €11 003 €39 117 €---
457 970 €17 381 €10 669 €40 589 €---
559 129 €17 035 €10 323 €42 094 €---
660 312 €16 678 €9 966 €43 634 €---
761 518 €16 308 €9 596 €45 209 €---
862 748 €15 927 €9 215 €46 822 €---
964 003 €15 532 €8 820 €48 471 €---
1065 283 €15 124 €8 412 €50 159 €---
1166 589 €14 703 €7 991 €51 886 €---
1267 921 €14 268 €7 555 €53 653 €---
1369 279 €13 817 €7 105 €55 462 €---
1470 665 €13 352 €6 640 €57 312 €---
1572 078 €12 871 €6 159 €59 206 €---
1673 520 €12 375 €5 662 €61 145 €---
1774 990 €11 861 €5 149 €63 129 €---
1876 490 €11 330 €4 618 €65 159 €---
1978 020 €10 782 €4 070 €67 238 €---
2079 580 €10 215 €3 503 €69 365 €---
2181 172 €9 629 €2 917 €71 542 €---
2282 795 €9 024 €2 311 €73 771 €---
2384 451 €8 398 €1 686 €76 053 €---
2486 140 €7 751 €1 039 €78 389 €---
2587 863 €7 083 €370 €80 780 €---
TOTAL1 749 690 €357 752 €167 749 €1 391 939 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 391 939 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 54 626 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 471 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 471 €+4 222 €+7 249 €
2+11 471 €+11 304 €+167 €
3+11 471 €+11 735 €-264 €
4+11 471 €+12 177 €-706 €
5+11 471 €+12 628 €-1 157 €
6+11 471 €+13 090 €-1 619 €
7+11 471 €+13 563 €-2 092 €
8+11 471 €+14 046 €-2 575 €
9+11 471 €+14 541 €-3 070 €
10+11 471 €+15 048 €-3 577 €
11+11 471 €+15 566 €-4 095 €
12+11 471 €+16 096 €-4 625 €
13+11 471 €+16 638 €-5 167 €
14+11 471 €+17 194 €-5 723 €
15+11 471 €+17 762 €-6 291 €
16+11 471 €+18 343 €-6 872 €
17+11 471 €+18 939 €-7 468 €
18+11 471 €+19 548 €-8 077 €
19+11 471 €+20 171 €-8 700 €
20+11 471 €+20 809 €-9 338 €
21+11 471 €+21 463 €-9 992 €
22+11 471 €+22 131 €-10 660 €
23+11 471 €+22 816 €-11 345 €
24+11 471 €+23 517 €-12 046 €
25+11 471 €+24 234 €-12 763 €
Total+286 775 €+417 582 €+-130 807 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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