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Appartement Investissement Locatif 5 pièces + 1 Studio

Bien expiré
VilleMulhouse (68)
Surface115m²
Coût Total211 400€
Loyer Annuel14 032€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 130 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 130,43 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 11
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces loué 850€ CC + 1 Studio de 11m2 loué en meublé pour 400€ CC Revenus locatifs mensuels 1250€.

Super potentiel pour ce grand appartement de 115m² rénové il y’a 1 an.

Situé en plein centre-ville de Mulhouse, à deux pas des commerces, services, écoles et transports en commun.

Ce bien se compose de :

  • ⁠3 chambres.
  • ⁠Un vaste salon/séjour offrant un bel espace de vie.
  • ⁠Un grand balcon.
  • ⁠Une salle de bains.
  • ⁠Une grande entrée.
  • ⁠Une cuisine indépendante avec cellier.
  • ⁠WC séparés.
  • Plusieurs rangements intégrés

chauffage collectif au gaz.

  • 1 Studio loué en meublé de 11m2

Particulier pas de Frais d’agence.

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Coordonnées : 47.750990, 7.341890
Total : 211 400€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 71 000€
Valeur du bien : 201 000€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1169€/mois
Loyer annuel estimé : 14032€/an
Fourchette totale : 899€ - 1521€/mois
Fourchette annuelle : 10784€ - 18257€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 054,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :61,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 116,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 075,99€
Coût de l'assurance :18 497,50€
Taxe foncière : 1 403,18€/an
Soit par mois : 116,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 169,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 233,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface de 115 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 000 €(617 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 11 fenêtres × 2000€ = 22000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 169 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 032 €/an
Calcul : 1 169 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 243 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 400 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 740 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 403 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 386 €
Revenus locatifs : +14 032 €
Charges déductibles : -80 386 €
Résultat foncier Année 1 : -66 355 €(Déficit de 66 355 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 955 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 386 €/an
Revenus locatifs : +14 032 €
Charges déductibles : -9 386 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 645 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44954.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 032 €80 393 €7 250 €-66 361 €21 400 €44 961 €44 961 €
214 312 €9 202 €7 059 €5 110 €--39 851 €
314 599 €9 005 €6 862 €5 594 €--34 258 €
414 891 €8 801 €6 658 €6 090 €--28 168 €
515 188 €8 589 €6 446 €6 599 €--21 569 €
615 492 €8 370 €6 227 €7 122 €--14 446 €
715 802 €8 143 €6 000 €7 659 €--6 788 €
816 118 €7 908 €5 765 €8 210 €---
916 440 €7 665 €5 522 €8 775 €---
1016 769 €7 414 €5 271 €9 355 €---
1117 105 €7 153 €5 010 €9 951 €---
1217 447 €6 884 €4 741 €10 563 €---
1317 796 €6 604 €4 461 €11 191 €---
1418 152 €6 315 €4 172 €11 836 €---
1518 515 €6 016 €3 873 €12 498 €---
1618 885 €5 706 €3 563 €13 178 €---
1719 263 €5 386 €3 243 €13 877 €---
1819 648 €5 054 €2 911 €14 594 €---
1920 041 €4 710 €2 567 €15 331 €---
2020 442 €4 354 €2 211 €16 087 €---
2120 850 €3 986 €1 843 €16 865 €---
2221 267 €3 604 €1 461 €17 663 €---
2321 693 €3 210 €1 067 €18 483 €---
2422 127 €2 801 €658 €19 326 €---
2522 569 €2 378 €235 €20 191 €---
TOTAL449 441 €229 653 €105 076 €219 789 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 789 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 032 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 947 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 947 €-6 420 €+9 367 €
2+2 947 €0 €+2 947 €
3+2 947 €0 €+2 947 €
4+2 947 €0 €+2 947 €
5+2 947 €0 €+2 947 €
6+2 947 €0 €+2 947 €
7+2 947 €0 €+2 947 €
8+2 947 €+427 €+2 520 €
9+2 947 €+2 633 €+314 €
10+2 947 €+2 807 €+140 €
11+2 947 €+2 985 €-38 €
12+2 947 €+3 169 €-222 €
13+2 947 €+3 357 €-410 €
14+2 947 €+3 551 €-604 €
15+2 947 €+3 750 €-803 €
16+2 947 €+3 954 €-1 007 €
17+2 947 €+4 163 €-1 216 €
18+2 947 €+4 378 €-1 431 €
19+2 947 €+4 599 €-1 652 €
20+2 947 €+4 826 €-1 879 €
21+2 947 €+5 059 €-2 112 €
22+2 947 €+5 299 €-2 352 €
23+2 947 €+5 545 €-2 598 €
24+2 947 €+5 798 €-2 851 €
25+2 947 €+6 057 €-3 110 €
Total+73 675 €+65 937 €+7 738 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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