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Appartement 2 pièces 55 m²

VilleAvignon (84)
Surface55m²
Coût Total117 060€
Loyer Annuel9 409€
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois+80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 581,82 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T2 AVEC UN BALCON ENSOLEILLÉ

Un appartement lumineux, soigneusement entretenu et prêt à vivre !

Situé sur la commune d'Avignon, au sein d'une résidence sécurisée construite en 1991, découvrez ce confortable T2 d'environ 53 m², offrant un cadre de vie agréable et fonctionnel.

L'appartement se compose d'une pièce de vie conviviale, d'une cuisine, d'une chambre d'environ 9 m², ainsi que des espaces nécessaires au quotidien.

Son véritable atout ? Un balcon d'environ 11 m², bien exposé et ensoleillé, qui prolonge agréablement l'espace de vie et offre un extérieur idéal pour profiter des beaux jours.

Côté prestations, l'appartement bénéficie de fenêtres PVC double vitrage avec volets persiennes, d'un chauffage individuel au gaz et d'une classe énergétique C.

Les sols ont été entièrement refaits, tout comme les peintures, offrant ainsi un intérieur frais, soigné et immédiatement agréable à vivre.

Un T2 avec de beaux volumes, un extérieur généreux et des prestations confortables : une belle opportunité pour un premier achat sur Avignon !

Contactez nous dès aujourd'hui pour organiser une visite !

Les modalités et la date de remise des offres vous seront communiquées lors de votre échange avec le commercial.

• Aucun frais d'agence

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Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.952488, 4.807537
Total : 117 060€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 23 100€
Valeur du bien : 110 100€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 14.26€/m²/mois
Fourchette : 11.36€ - 17.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 784€/mois
Loyer annuel estimé : 9409€/an
Fourchette totale : 625€ - 984€/mois
Fourchette annuelle : 7495€ - 11811€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 10.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 978,37 €/m²
Basé sur :566 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 810 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-76 810€ (-46.9%)
Marge achat-revente :46 750€ (28.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :582,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :42,92€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 625,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 808,68€
Coût de l'assurance :12 876,60€
Taxe foncière : 940,88€/an
Soit par mois : 78,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 784,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 704,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :79,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements de cuisine datés et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des revêtements de sol dans les chambres
Quantité: 1 chambre (environ 9 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et légers travaux de finition dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.3/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 100 €(420 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant équipements, plomberie et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant éléments sanitaires, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambre:2 100€
    Peinture et revêtement de sol: 9 m² × 100€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€ = 1200€
  • Salon:5 000€
    Peinture et finition: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 1000€ = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Salon
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 784 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 409 €/an
Calcul : 784 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 988 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 060 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 515 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 941 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 544 €
Revenus locatifs : +9 409 €
Charges déductibles : -28 544 €
Résultat foncier Année 1 : -19 135 €(Déficit de 19 135 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 435 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 444 €/an
Revenus locatifs : +9 409 €
Charges déductibles : -5 444 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 965 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8434.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 409 €28 547 €3 991 €-19 139 €10 700 €8 439 €8 439 €
29 597 €5 342 €3 886 €4 255 €--4 184 €
39 789 €5 233 €3 777 €4 556 €---
49 985 €5 120 €3 664 €4 864 €---
510 184 €5 004 €3 548 €5 181 €---
610 388 €4 883 €3 427 €5 505 €---
710 596 €4 758 €3 302 €5 838 €---
810 808 €4 628 €3 172 €6 180 €---
911 024 €4 494 €3 038 €6 530 €---
1011 244 €4 356 €2 900 €6 889 €---
1111 469 €4 212 €2 756 €7 257 €---
1211 699 €4 063 €2 608 €7 635 €---
1311 933 €3 910 €2 454 €8 023 €---
1412 171 €3 751 €2 295 €8 421 €---
1512 415 €3 586 €2 130 €8 829 €---
1612 663 €3 415 €1 959 €9 248 €---
1712 916 €3 239 €1 783 €9 677 €---
1813 175 €3 056 €1 600 €10 119 €---
1913 438 €2 867 €1 411 €10 571 €---
2013 707 €2 671 €1 215 €11 036 €---
2113 981 €2 469 €1 013 €11 512 €---
2214 261 €2 259 €803 €12 002 €---
2314 546 €2 042 €586 €12 504 €---
2414 837 €1 817 €361 €13 019 €---
2515 133 €1 585 €129 €13 549 €---
TOTAL301 367 €117 307 €57 809 €184 060 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 060 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 409 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 976 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 976 €-3 210 €+5 186 €
2+1 976 €0 €+1 976 €
3+1 976 €+112 €+1 864 €
4+1 976 €+1 459 €+517 €
5+1 976 €+1 554 €+422 €
6+1 976 €+1 652 €+324 €
7+1 976 €+1 751 €+225 €
8+1 976 €+1 854 €+122 €
9+1 976 €+1 959 €+17 €
10+1 976 €+2 067 €-91 €
11+1 976 €+2 177 €-201 €
12+1 976 €+2 291 €-315 €
13+1 976 €+2 407 €-431 €
14+1 976 €+2 526 €-550 €
15+1 976 €+2 649 €-673 €
16+1 976 €+2 774 €-798 €
17+1 976 €+2 903 €-927 €
18+1 976 €+3 036 €-1 060 €
19+1 976 €+3 171 €-1 195 €
20+1 976 €+3 311 €-1 335 €
21+1 976 €+3 454 €-1 478 €
22+1 976 €+3 600 €-1 624 €
23+1 976 €+3 751 €-1 775 €
24+1 976 €+3 906 €-1 930 €
25+1 976 €+4 065 €-2 089 €
Total+49 400 €+55 218 €+-5 818 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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