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Ensemble immobilier sur 4 000 m2 Gros potentiel (habitation + projet)

VilleGaillac (81)
Surface206
Coût Total330 120
Loyer Annuel22 747
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-2
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 259 000 €
Surface : 206 m²
Prix au m² : 1 257,28 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 206 m², 7 pièces, Placards

En pleine campagne, dans un environnement calme, venez découvrir cet ensemble immobilier offrant de nombreuses possibilités. Le bien se compose de : • Un appartement de 62 m2 : Grande pièce de vie avec cuisine équipée, 1 chambre avec dressing, salle d’eau et Wc. Poêle à granulés en complément du chauffage fioul. • Une maison principale d’environ 144 m2 : Belle pièce de vie de 48 m2, cuisine équipée, 4 chambres avec lavabo, salle d’eau, Wc indépendant. • Une maison mitoyenne à rénover de 136 m2 : Idéale pour agrandissement ou projet locatif. • Dépendances : Hangar de 170 m2 (atelier, stockage, activité artisanale…), ancienne étable de 69 m2, chaufferie d’environ 30 m2. • Terrain de 4 000 m2 avec plusieurs terrasses. Caractéristiques : Double vitrage, volets bois et Pvc, chauffage fioul, assainissement autonome.

Ville : Gaillac
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81600
Coordonnées : 43.900330, 1.896920
Total : 330 120
Prix d'acquisition : 259 000
Travaux : 50 400
Valeur du bien : 309 400
Frais de notaire : 20 720
Coût estimé : 20 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 206
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 7.20€ - 11.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1896€/mois
Loyer annuel estimé : 22747€/an
Fourchette totale : 1483€ - 2423€/mois
Fourchette annuelle : 17796€ - 29076€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 894,68 €/m²
Basé sur :120 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :390 303
Prix d'achat :259 000
Décote à l'achat :-131 303 (-33.6%)
Marge achat-revente :60 183€ (15.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :330 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 612,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :96,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 708,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 545,47
Coût de l'assurance :28 885,50
Taxe foncière : 2 274,70€/an
Soit par mois : 189,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 895,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 898,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-2,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul existant.
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE E - Maison principale - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE E - Maison principale - Amélioration de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans la maison principale.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison principale - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen présumé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen présumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.3/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 400(245 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gaillac (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 896 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 747 €/an
Calcul : 1 896 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 655 €/an
Base de calcul : Emprunt de 330 120 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 155 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 275 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 485
Revenus locatifs : +22 747
Charges déductibles : -64 485
Résultat foncier Année 1 : -41 738(Déficit de 41 738 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 338
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 085 €/an
Revenus locatifs : +22 747
Charges déductibles : -14 085
Résultat foncier Années 2+ : 8 662 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20338.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 259 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 168 350(65% de 259 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 122 €/an
Calcul : 168 350 € × 3,636% = 6 122
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 74764 49610 666-41 74921 400 €20 349 €20 349 €
223 20213 80810 3779 394--10 954 €
323 66613 51010 08010 156--798 €
424 13913 2029 77210 937---
524 62212 8849 45411 738---
625 11512 5569 12612 559---
725 61712 2178 78713 400---
826 12911 8668 43614 263---
926 65211 5048 07415 148---
1027 18511 1307 70016 055---
1127 72810 7437 31316 985---
1228 28310 3446 91417 939---
1328 8499 9316 50118 918---
1429 4269 5056 07519 921---
1530 0149 0645 63420 950---
1630 6148 6095 17922 006---
1731 2278 1394 70823 088---
1831 8517 6534 22324 199---
1932 4887 1513 72125 338---
2033 1386 6323 20226 506---
2133 8016 0962 66627 705---
2234 4775 5422 11228 935---
2335 1664 9701 54030 196---
2435 8704 37994931 491---
2536 5873 76833832 819---
TOTAL728 593289 698153 545438 89521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 438 895
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 747 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 777 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 777-6 420+11 197
2+4 7770+4 777
3+4 7770+4 777
4+4 777+3 042+1 735
5+4 777+3 521+1 256
6+4 777+3 768+1 009
7+4 777+4 020+757
8+4 777+4 279+498
9+4 777+4 544+233
10+4 777+4 816-39
11+4 777+5 096-319
12+4 777+5 382-605
13+4 777+5 675-898
14+4 777+5 976-1 199
15+4 777+6 285-1 508
16+4 777+6 602-1 825
17+4 777+6 926-2 149
18+4 777+7 260-2 483
19+4 777+7 601-2 824
20+4 777+7 952-3 175
21+4 777+8 311-3 534
22+4 777+8 680-3 903
23+4 777+9 059-4 282
24+4 777+9 447-4 670
25+4 777+9 846-5 069
Total+119 425+131 668+-12 243
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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