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Ensemble immobilier sur 4 000 m2 Gros potentiel (habitation + projet)

Bien expiré
VilleGaillac (81)
Surface206m²
Coût Total330 120€
Loyer Annuel22 747€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 259 000 €
Surface : 206 m²
Prix au m² : 1 257,28 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 206 m², 7 pièces, Placards

En pleine campagne, dans un environnement calme, venez découvrir cet ensemble immobilier offrant de nombreuses possibilités. Le bien se compose de : • Un appartement de 62 m2 : Grande pièce de vie avec cuisine équipée, 1 chambre avec dressing, salle d’eau et Wc. Poêle à granulés en complément du chauffage fioul. • Une maison principale d’environ 144 m2 : Belle pièce de vie de 48 m2, cuisine équipée, 4 chambres avec lavabo, salle d’eau, Wc indépendant. • Une maison mitoyenne à rénover de 136 m2 : Idéale pour agrandissement ou projet locatif. • Dépendances : Hangar de 170 m2 (atelier, stockage, activité artisanale…), ancienne étable de 69 m2, chaufferie d’environ 30 m2. • Terrain de 4 000 m2 avec plusieurs terrasses. Caractéristiques : Double vitrage, volets bois et Pvc, chauffage fioul, assainissement autonome.

Ville : Gaillac
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81600
Coordonnées : 43.900330, 1.896920
Total : 330 120€
Prix d'acquisition : 259 000€
Travaux : 50 400€
Valeur du bien : 309 400€
Frais de notaire : 20 720€
Coût estimé : 20 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 206m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 7.20€ - 11.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1896€/mois
Loyer annuel estimé : 22747€/an
Fourchette totale : 1483€ - 2423€/mois
Fourchette annuelle : 17796€ - 29076€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 894,68 €/m²
Basé sur :120 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :390 303 €
Prix d'achat :259 000 €
Décote à l'achat :-131 303€ (-33.6%)
Marge achat-revente :60 183€ (15.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :330 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 612,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :96,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 708,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 545,47€
Coût de l'assurance :28 885,50€
Taxe foncière : 2 274,70€/an
Soit par mois : 189,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 895,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 898,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-2,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul existant.
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE E - Maison principale - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE E - Maison principale - Amélioration de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans la maison principale.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison principale - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen présumé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen présumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.3/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 400 €(245 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gaillac (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 896 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 747 €/an
Calcul : 1 896 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 655 €/an
Base de calcul : Emprunt de 330 120 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 155 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 275 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 485 €
Revenus locatifs : +22 747 €
Charges déductibles : -64 485 €
Résultat foncier Année 1 : -41 738 €(Déficit de 41 738 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 338 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 085 €/an
Revenus locatifs : +22 747 €
Charges déductibles : -14 085 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 662 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20338.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 259 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 168 350 €(65% de 259 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 122 €/an
Calcul : 168 350 € × 3,636% = 6 122 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 747 €64 496 €10 666 €-41 749 €21 400 €20 349 €20 349 €
223 202 €13 808 €10 377 €9 394 €--10 954 €
323 666 €13 510 €10 080 €10 156 €--798 €
424 139 €13 202 €9 772 €10 937 €---
524 622 €12 884 €9 454 €11 738 €---
625 115 €12 556 €9 126 €12 559 €---
725 617 €12 217 €8 787 €13 400 €---
826 129 €11 866 €8 436 €14 263 €---
926 652 €11 504 €8 074 €15 148 €---
1027 185 €11 130 €7 700 €16 055 €---
1127 728 €10 743 €7 313 €16 985 €---
1228 283 €10 344 €6 914 €17 939 €---
1328 849 €9 931 €6 501 €18 918 €---
1429 426 €9 505 €6 075 €19 921 €---
1530 014 €9 064 €5 634 €20 950 €---
1630 614 €8 609 €5 179 €22 006 €---
1731 227 €8 139 €4 708 €23 088 €---
1831 851 €7 653 €4 223 €24 199 €---
1932 488 €7 151 €3 721 €25 338 €---
2033 138 €6 632 €3 202 €26 506 €---
2133 801 €6 096 €2 666 €27 705 €---
2234 477 €5 542 €2 112 €28 935 €---
2335 166 €4 970 €1 540 €30 196 €---
2435 870 €4 379 €949 €31 491 €---
2536 587 €3 768 €338 €32 819 €---
TOTAL728 593 €289 698 €153 545 €438 895 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 438 895 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 747 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 777 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 777 €-6 420 €+11 197 €
2+4 777 €0 €+4 777 €
3+4 777 €0 €+4 777 €
4+4 777 €+3 042 €+1 735 €
5+4 777 €+3 521 €+1 256 €
6+4 777 €+3 768 €+1 009 €
7+4 777 €+4 020 €+757 €
8+4 777 €+4 279 €+498 €
9+4 777 €+4 544 €+233 €
10+4 777 €+4 816 €-39 €
11+4 777 €+5 096 €-319 €
12+4 777 €+5 382 €-605 €
13+4 777 €+5 675 €-898 €
14+4 777 €+5 976 €-1 199 €
15+4 777 €+6 285 €-1 508 €
16+4 777 €+6 602 €-1 825 €
17+4 777 €+6 926 €-2 149 €
18+4 777 €+7 260 €-2 483 €
19+4 777 €+7 601 €-2 824 €
20+4 777 €+7 952 €-3 175 €
21+4 777 €+8 311 €-3 534 €
22+4 777 €+8 680 €-3 903 €
23+4 777 €+9 059 €-4 282 €
24+4 777 €+9 447 €-4 670 €
25+4 777 €+9 846 €-5 069 €
Total+119 425 €+131 668 €+-12 243 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
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