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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaugnac-et-Cambran (40)
Surface225m²
Coût Total328 960€
Loyer Annuel24 697€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 214 500 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 953,33 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 2 étages, Salle de bain, Cave, Grenier aménageable, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, 6 chambres, Entrée séparée, 4 parkings: 4 parkings, Jardin, Terrasse, Sans vis-à-vis, TV par câble, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

À vendre à Saugnac-et-Cambran, propriété de caractère datant de 1870 implantée sur un terrain d’environ 8000m2 offrant de grands volumes et de nombreuses possibilités de projets.

La maison principale d’environ 225m2 se compose d’un hall d’entrée desservant un séjour avec cheminée, une cuisine séparée avec son accès à la véranda, une première chambre et une extension avec cellier, salle d’eau et WC.

À l’étage, un double escaliers distribue les espaces nuit. Un premier palier dessert quatre chambres puis un second palier mène à une cinquième chambre et une salle de bains avec commodités. Les combles du dernier niveau sont entièrement aménageables offrant un potentiel supplémentaires.

Côté extérieur, quatre dépendances idéales pour stockage, activité artisanale ou projet agricole :

  • Une première dépendance avec ancienne fournière, atelier, pièce avec point d’eau, cheminée et cave
  • Une vaste grange-étable construite en 1942 avec étage complet et charpente en très bon état
  • Deux hangars, dont un avec appentis

Une pompe à chaleur air/eau a été installée en 2020. La maison principale nécessite une rénovation complète, laissant l’opportunité de repenser les espaces selon vos envies et votre budget.

Contactez-nous dès maintenant pour découvrir toutes les possibilités qu’offre cette propriété.

Ville : Saugnac-et-Cambran
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40180
Coordonnées : 43.669072, -0.993783
Total : 328 960€
Prix d'acquisition : 214 500€
Travaux : 97 300€
Valeur du bien : 311 800€
Frais de notaire : 17 160€
Coût estimé : 17 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.16€ - 11.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 2058€/mois
Loyer annuel estimé : 24697€/an
Fourchette totale : 1612€ - 2628€/mois
Fourchette annuelle : 19343€ - 31533€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 491,9 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :560 678 €
Prix d'achat :214 500 €
Décote à l'achat :-346 178€ (-61.7%)
Marge achat-revente :231 718€ (41.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :328 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 646,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :95,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 742,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 095,39€
Coût de l'assurance :28 784,00€
Taxe foncière : 2 469,70€/an
Soit par mois : 205,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 058,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 948,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :109,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 134 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine usée et électroménager obsolète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et menuiseries intérieures dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement.
ComblesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Aménagement
Aménagement des combles pour créer des espaces supplémentaires.
Quantité: combles (environ 50 m²)
Raison: Combles aménageables, potentiel supplémentaire à exploiter.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante.
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :97 300 €(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:17 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:21 000€
    Rénovation des 6 chambres: Revêtement de sol 90 m² × 70€/m² = 6300€, Peinture 90 m² × 30€/m² = 2700€, Électricité 90 m² × 100€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 600€
  • Combles:36 000€
    Aménagement combles 50 m²: 600€/m² × 50 = 30000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Plomberie générale:4 800€
    Mise aux normes plomberie: 4000€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saugnac-et-Cambran (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 058 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 697 €/an
Calcul : 2 058 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 369 €/an
Base de calcul : Emprunt de 328 960 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 151 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 470 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 97 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 112 290 €
Revenus locatifs : +24 697 €
Charges déductibles : -112 290 €
Résultat foncier Année 1 : -87 593 €(Déficit de 87 593 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 76 893 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 990 €/an
Revenus locatifs : +24 697 €
Charges déductibles : -14 990 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 707 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 76893.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 214 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 425 €(65% de 214 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 070 €/an
Calcul : 139 425 € × 3,636% = 5 070 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 697 €112 301 €11 380 €-87 604 €10 700 €76 904 €76 904 €
225 191 €14 703 €11 082 €10 488 €--66 416 €
325 695 €14 394 €10 773 €11 301 €--55 116 €
426 209 €14 074 €10 453 €12 134 €--42 981 €
526 733 €13 743 €10 122 €12 989 €--29 992 €
627 267 €13 401 €9 779 €13 867 €--16 125 €
727 813 €13 045 €9 424 €14 767 €--1 358 €
828 369 €12 678 €9 057 €15 691 €---
928 936 €12 297 €8 676 €16 639 €---
1029 515 €11 903 €8 282 €17 612 €---
1130 105 €11 494 €7 873 €18 611 €---
1230 708 €11 072 €7 450 €19 636 €---
1331 322 €10 634 €7 013 €20 688 €---
1431 948 €10 180 €6 559 €21 768 €---
1532 587 €9 711 €6 090 €22 877 €---
1633 239 €9 224 €5 603 €24 015 €---
1733 904 €8 721 €5 100 €25 183 €---
1834 582 €8 199 €4 578 €26 383 €---
1935 273 €7 659 €4 038 €27 614 €---
2035 979 €7 100 €3 479 €28 879 €---
2136 698 €6 521 €2 900 €30 178 €---
2237 432 €5 921 €2 300 €31 511 €---
2338 181 €5 300 €1 679 €32 881 €---
2438 945 €4 657 €1 036 €34 288 €---
2539 724 €3 991 €370 €35 733 €---
TOTAL791 051 €352 922 €165 095 €438 130 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 438 130 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 697 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 186 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 186 €-3 210 €+8 396 €
2+5 186 €0 €+5 186 €
3+5 186 €0 €+5 186 €
4+5 186 €0 €+5 186 €
5+5 186 €0 €+5 186 €
6+5 186 €0 €+5 186 €
7+5 186 €0 €+5 186 €
8+5 186 €+4 300 €+886 €
9+5 186 €+4 992 €+194 €
10+5 186 €+5 284 €-98 €
11+5 186 €+5 583 €-397 €
12+5 186 €+5 891 €-705 €
13+5 186 €+6 206 €-1 020 €
14+5 186 €+6 530 €-1 344 €
15+5 186 €+6 863 €-1 677 €
16+5 186 €+7 204 €-2 018 €
17+5 186 €+7 555 €-2 369 €
18+5 186 €+7 915 €-2 729 €
19+5 186 €+8 284 €-3 098 €
20+5 186 €+8 664 €-3 478 €
21+5 186 €+9 053 €-3 867 €
22+5 186 €+9 453 €-4 267 €
23+5 186 €+9 864 €-4 678 €
24+5 186 €+10 286 €-5 100 €
25+5 186 €+10 720 €-5 534 €
Total+129 650 €+131 439 €+-1 789 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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