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Maison à vendre

VilleSaugnac-et-Cambran (40)
Surface225
Coût Total328 960
Loyer Annuel24 697
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+109
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 214 500 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 953,33 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 2 étages, Salle de bain, Cave, Grenier aménageable, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, 6 chambres, Entrée séparée, 4 parkings: 4 parkings, Jardin, Terrasse, Sans vis-à-vis, TV par câble, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

À vendre à Saugnac-et-Cambran, propriété de caractère datant de 1870 implantée sur un terrain d’environ 8000m2 offrant de grands volumes et de nombreuses possibilités de projets.

La maison principale d’environ 225m2 se compose d’un hall d’entrée desservant un séjour avec cheminée, une cuisine séparée avec son accès à la véranda, une première chambre et une extension avec cellier, salle d’eau et WC.

À l’étage, un double escaliers distribue les espaces nuit. Un premier palier dessert quatre chambres puis un second palier mène à une cinquième chambre et une salle de bains avec commodités. Les combles du dernier niveau sont entièrement aménageables offrant un potentiel supplémentaires.

Côté extérieur, quatre dépendances idéales pour stockage, activité artisanale ou projet agricole :

  • Une première dépendance avec ancienne fournière, atelier, pièce avec point d’eau, cheminée et cave
  • Une vaste grange-étable construite en 1942 avec étage complet et charpente en très bon état
  • Deux hangars, dont un avec appentis

Une pompe à chaleur air/eau a été installée en 2020. La maison principale nécessite une rénovation complète, laissant l’opportunité de repenser les espaces selon vos envies et votre budget.

Contactez-nous dès maintenant pour découvrir toutes les possibilités qu’offre cette propriété.

Ville : Saugnac-et-Cambran
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40180
Coordonnées : 43.669072, -0.993783
Total : 328 960
Prix d'acquisition : 214 500
Travaux : 97 300
Valeur du bien : 311 800
Frais de notaire : 17 160
Coût estimé : 17 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.16€ - 11.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 2058€/mois
Loyer annuel estimé : 24697€/an
Fourchette totale : 1612€ - 2628€/mois
Fourchette annuelle : 19343€ - 31533€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 491,9 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :560 678
Prix d'achat :214 500
Décote à l'achat :-346 178 (-61.7%)
Marge achat-revente :231 718€ (41.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :328 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 646,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :95,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 742,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 095,39
Coût de l'assurance :28 784,00
Taxe foncière : 2 469,70€/an
Soit par mois : 205,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 058,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 948,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :109,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 134 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine usée et électroménager obsolète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et menuiseries intérieures dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement.
ComblesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Aménagement
Aménagement des combles pour créer des espaces supplémentaires.
Quantité: combles (environ 50 m²)
Raison: Combles aménageables, potentiel supplémentaire à exploiter.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante.
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :97 300(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:17 500
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:15 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:21 000
    Rénovation des 6 chambres: Revêtement de sol 90 m² × 70€/m² = 6300€, Peinture 90 m² × 30€/m² = 2700€, Électricité 90 m² × 100€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:1 500
    Peinture salon 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 600€
  • Combles:36 000
    Aménagement combles 50 m²: 600€/m² × 50 = 30000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Électricité générale:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Plomberie générale:4 800
    Mise aux normes plomberie: 4000€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saugnac-et-Cambran (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CB(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 058 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 697 €/an
Calcul : 2 058 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 369 €/an
Base de calcul : Emprunt de 328 960 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 151 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 470 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 97 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 112 290
Revenus locatifs : +24 697
Charges déductibles : -112 290
Résultat foncier Année 1 : -87 593(Déficit de 87 593 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 76 893
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 990 €/an
Revenus locatifs : +24 697
Charges déductibles : -14 990
Résultat foncier Années 2+ : 9 707 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 76893.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 214 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 425(65% de 214 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 070 €/an
Calcul : 139 425 € × 3,636% = 5 070
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 697112 30111 380-87 60410 700 €76 904 €76 904 €
225 19114 70311 08210 488--66 416 €
325 69514 39410 77311 301--55 116 €
426 20914 07410 45312 134--42 981 €
526 73313 74310 12212 989--29 992 €
627 26713 4019 77913 867--16 125 €
727 81313 0459 42414 767--1 358 €
828 36912 6789 05715 691---
928 93612 2978 67616 639---
1029 51511 9038 28217 612---
1130 10511 4947 87318 611---
1230 70811 0727 45019 636---
1331 32210 6347 01320 688---
1431 94810 1806 55921 768---
1532 5879 7116 09022 877---
1633 2399 2245 60324 015---
1733 9048 7215 10025 183---
1834 5828 1994 57826 383---
1935 2737 6594 03827 614---
2035 9797 1003 47928 879---
2136 6986 5212 90030 178---
2237 4325 9212 30031 511---
2338 1815 3001 67932 881---
2438 9454 6571 03634 288---
2539 7243 99137035 733---
TOTAL791 051352 922165 095438 13010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 438 130
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 697 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 186 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 186-3 210+8 396
2+5 1860+5 186
3+5 1860+5 186
4+5 1860+5 186
5+5 1860+5 186
6+5 1860+5 186
7+5 1860+5 186
8+5 186+4 300+886
9+5 186+4 992+194
10+5 186+5 284-98
11+5 186+5 583-397
12+5 186+5 891-705
13+5 186+6 206-1 020
14+5 186+6 530-1 344
15+5 186+6 863-1 677
16+5 186+7 204-2 018
17+5 186+7 555-2 369
18+5 186+7 915-2 729
19+5 186+8 284-3 098
20+5 186+8 664-3 478
21+5 186+9 053-3 867
22+5 186+9 453-4 267
23+5 186+9 864-4 678
24+5 186+10 286-5 100
25+5 186+10 720-5 534
Total+129 650+131 439+-1 789
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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