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Maison 6 pièces 170 m²

VilleChalvignac (15)
Surface170m²
Coût Total181 376€
Loyer Annuel13 859€
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois+77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 200 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 512,94 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 170 m² - Maison 6 pièces 170 m²

A 10 minutes de Mauriac,dans un hameau calme,  jolie maison typique auvergnate avec garage et dépendance sur un terrain de 1989m2. Maison avec 5 chambres et une pièce de vie avec cantou. Contact: Vincent Martin-Noille agent commercial RCS Aurillac no 351924451 carte professionnelle 15012018000031880 mail: [Coordonnées masquées] tel: [Coordonnées masquées]  [Coordonnées masquées]. Montant des honoraires charge vendeur sur nnotre site [URL masquée pour votre sécurité].

Surface : 170 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/03/2025

Consommation énergie primaire : 509 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 800 € et 3 100 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Chalvignac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15200
Coordonnées : 45.241676, 2.247464
Total : 181 376€
Prix d'acquisition : 87 200€
Travaux : 87 200€
Valeur du bien : 174 400€
Frais de notaire : 6 976€
Coût estimé : 6 976€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 4.95€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1155€/mois
Loyer annuel estimé : 13859€/an
Fourchette totale : 841€ - 1586€/mois
Fourchette annuelle : 10095€ - 19027€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 10.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :558,59 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :94 960 €
Prix d'achat :87 200 €
Décote à l'achat :-7 760€ (-8.2%)
Marge achat-revente :-86 416€ (-91.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 376€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :909,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :52,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 962,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 611,30€
Coût de l'assurance :15 870,40€
Taxe foncière : 1 385,93€/an
Soit par mois : 115,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 154,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 078,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :76,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 509 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris murs, sol, électricité et menuiseries
Quantité: 12 m²
Raison: État 2.5/5 - Salon nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine, y compris peinture et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: 170 m²
Raison: Assurer un bon état de la plomberie dans toute la maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 200 €(513 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 600€
    Isolation combles: 170 m² × 80€/m² = 13600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 1000€ = 21000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000€
    Rénovation chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:6 600€
    Rénovation salon: 12 m² × 550€/m² = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:8 500€
    Mise à jour plomberie: 170 m² × 50€/m² = 8500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Chalvignac (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 155 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 859 €/an
Calcul : 1 155 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 305 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 376 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 635 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 386 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 525 €
Revenus locatifs : +13 859 €
Charges déductibles : -95 525 €
Résultat foncier Année 1 : -81 666 €(Déficit de 81 666 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 266 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 325 €/an
Revenus locatifs : +13 859 €
Charges déductibles : -8 325 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 534 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60266.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 680 €(65% de 87 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 061 €/an
Calcul : 56 680 € × 3,636% = 2 061 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 859 €95 531 €6 311 €-81 672 €21 400 €60 272 €60 272 €
214 136 €8 166 €6 146 €5 970 €--54 302 €
314 419 €7 996 €5 975 €6 424 €--47 878 €
414 708 €7 819 €5 798 €6 889 €--40 990 €
515 002 €7 636 €5 615 €7 366 €--33 623 €
615 302 €7 446 €5 425 €7 856 €--25 768 €
715 608 €7 249 €5 228 €8 359 €--17 409 €
815 920 €7 046 €5 025 €8 874 €--8 535 €
916 238 €6 835 €4 814 €9 404 €---
1016 563 €6 616 €4 596 €9 947 €---
1116 894 €6 390 €4 369 €10 504 €---
1217 232 €6 156 €4 135 €11 076 €---
1317 577 €5 913 €3 892 €11 664 €---
1417 928 €5 662 €3 641 €12 267 €---
1518 287 €5 401 €3 381 €12 886 €---
1618 653 €5 132 €3 111 €13 521 €---
1719 026 €4 852 €2 832 €14 173 €---
1819 406 €4 563 €2 542 €14 843 €---
1919 794 €4 263 €2 243 €15 531 €---
2020 190 €3 953 €1 932 €16 237 €---
2120 594 €3 631 €1 611 €16 963 €---
2221 006 €3 298 €1 278 €17 708 €---
2321 426 €2 953 €933 €18 473 €---
2421 855 €2 596 €575 €19 258 €---
2522 292 €2 226 €205 €20 066 €---
TOTAL443 916 €229 330 €91 611 €214 586 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 586 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 859 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 910 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 910 €-6 420 €+9 330 €
2+2 910 €0 €+2 910 €
3+2 910 €0 €+2 910 €
4+2 910 €0 €+2 910 €
5+2 910 €0 €+2 910 €
6+2 910 €0 €+2 910 €
7+2 910 €0 €+2 910 €
8+2 910 €0 €+2 910 €
9+2 910 €+261 €+2 649 €
10+2 910 €+2 984 €-74 €
11+2 910 €+3 151 €-241 €
12+2 910 €+3 323 €-413 €
13+2 910 €+3 499 €-589 €
14+2 910 €+3 680 €-770 €
15+2 910 €+3 866 €-956 €
16+2 910 €+4 056 €-1 146 €
17+2 910 €+4 252 €-1 342 €
18+2 910 €+4 453 €-1 543 €
19+2 910 €+4 659 €-1 749 €
20+2 910 €+4 871 €-1 961 €
21+2 910 €+5 089 €-2 179 €
22+2 910 €+5 312 €-2 402 €
23+2 910 €+5 542 €-2 632 €
24+2 910 €+5 778 €-2 868 €
25+2 910 €+6 020 €-3 110 €
Total+72 750 €+64 376 €+8 374 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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