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Maison 2 pièces 57 m²

Bien expiré
VilleBarre-des-Cévennes (48)
Surface57m²
Coût Total98 242€
Loyer Annuel4 576€
Rentabilité4.66%
Cashflow/mois-165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 900 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 875,44 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 57 m² - Maison 2 pièces 57 m²

Située dans le village de Barre-des-Cévennes (48400), cette maison traditionnelle en pierre bénéficie d'un environnement tranquille en pleine campagne, idéal pour les amateurs de calme et de nature.

Cette maison de 57 m² se distingue par sa façade en pierre authentique et sa toiture en lauzes, lui conférant un cachet traditionnel unique.

À l'intérieur, la maison se compose d'une pièce de vie avec cuisine, une chambre, une salle d'eau et une mezzanine, offrant ainsi un espace confortable pour une vie paisible à la campagne. Avec une surface habitable de 57 m², cette propriété est parfaite pour un couple ou une personne seule souhaitant s'installer dans un cadre authentique et ressourçant.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 49 900 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre consultant megAgence : Lenaïg NICOLAS, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de MENDE sous le numéro 811 668 920

Surface : 57 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Barre-des-Cévennes
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48400
Coordonnées : 44.248238, 3.652732
Total : 98 242€
Prix d'acquisition : 49 900€
Travaux : 44 350€
Valeur du bien : 94 250€
Frais de notaire : 3 992€
Coût estimé : 3 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.00€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 381€/mois
Loyer annuel estimé : 4576€/an
Fourchette totale : 285€ - 510€/mois
Fourchette annuelle : 3421€ - 6122€/an
Rentabilité brute :4.66%
Fourchette de rentabilité :3.48% - 6.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 104,17 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :62 937 €
Prix d'achat :49 900 €
Décote à l'achat :-13 037€ (-20.7%)
Marge achat-revente :-35 305€ (-56.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 242€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :479,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 508,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 694,34€
Coût de l'assurance :8 596,18€
Taxe foncière : 457,65€/an
Soit par mois : 38,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 381,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 546,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 57 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 350 €(778 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:5 700€
    Isolation combles: 57 m² × 100€/m² = 5700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambre:300€
    Peinture chambre: 12 m² × 25€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:450€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Barre-des-Cévennes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 381 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 576 €/an
Calcul : 381 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 171 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 242 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 344 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 458 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 322 €
Revenus locatifs : +4 576 €
Charges déductibles : -48 322 €
Résultat foncier Année 1 : -43 746 €(Déficit de 43 746 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 346 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 972 €/an
Revenus locatifs : +4 576 €
Charges déductibles : -3 972 €
Résultat foncier Années 2+ : 604 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22345.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 435 €(65% de 49 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 179 €/an
Calcul : 32 435 € × 3,636% = 1 179 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 576 €48 326 €3 174 €-43 749 €21 400 €22 349 €22 349 €
24 668 €3 890 €3 088 €778 €--21 571 €
34 761 €3 801 €3 000 €960 €--20 611 €
44 857 €3 710 €2 908 €1 147 €--19 464 €
54 954 €3 615 €2 814 €1 339 €--18 125 €
65 053 €3 517 €2 716 €1 535 €--16 589 €
75 154 €3 416 €2 615 €1 738 €--14 852 €
85 257 €3 312 €2 511 €1 945 €--12 907 €
95 362 €3 204 €2 403 €2 158 €--10 749 €
105 469 €3 093 €2 291 €2 376 €--8 373 €
115 579 €2 978 €2 176 €2 601 €--5 772 €
125 690 €2 859 €2 057 €2 831 €---
135 804 €2 736 €1 935 €3 068 €---
145 920 €2 609 €1 808 €3 311 €---
156 039 €2 478 €1 677 €3 560 €---
166 159 €2 343 €1 541 €3 817 €---
176 283 €2 203 €1 401 €4 080 €---
186 408 €2 058 €1 257 €4 350 €---
196 536 €1 909 €1 107 €4 628 €---
206 667 €1 754 €953 €4 913 €---
216 800 €1 595 €793 €5 206 €---
226 936 €1 430 €629 €5 506 €---
237 075 €1 260 €458 €5 815 €---
247 217 €1 084 €282 €6 133 €---
257 361 €902 €101 €6 459 €---
TOTAL146 586 €110 082 €45 694 €36 504 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 36 504 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 576 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +961 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+961 €-6 420 €+7 381 €
2+961 €0 €+961 €
3+961 €0 €+961 €
4+961 €0 €+961 €
5+961 €0 €+961 €
6+961 €0 €+961 €
7+961 €0 €+961 €
8+961 €0 €+961 €
9+961 €0 €+961 €
10+961 €0 €+961 €
11+961 €0 €+961 €
12+961 €+849 €+112 €
13+961 €+920 €+41 €
14+961 €+993 €-32 €
15+961 €+1 068 €-107 €
16+961 €+1 145 €-184 €
17+961 €+1 224 €-263 €
18+961 €+1 305 €-344 €
19+961 €+1 388 €-427 €
20+961 €+1 474 €-513 €
21+961 €+1 562 €-601 €
22+961 €+1 652 €-691 €
23+961 €+1 745 €-784 €
24+961 €+1 840 €-879 €
25+961 €+1 938 €-977 €
Total+24 025 €+12 683 €+11 342 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 142 jours
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