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Appartement 2 pièces 60 m²

VilleBastia (2B)
Surface60
Coût Total139 860
Loyer Annuel11 503
Rentabilité8.22%
Cashflow/mois+87
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 583,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 60 m²

À seulement 5 minutes du centre-ville de Bastia, et à deux pas des plages de l’Arinella et de l’Aldilonda, découvrez cet appartement lumineux de type F2 de plus de 60 m² (loi Carrez), situé au 5ᵉ et dernier étage d’une résidence avec ascenseur, dans le quartier Bassanese à Lupino. Idéalement placé, avec toutes les commodités au pied de l’immeuble (commerces, navette, services), ce bien dispose actuellement d’un séjour, d’une cuisine séparée et d’une chambre sans fenêtre. Un projet de rénovation et de réagencement permettrait d’optimiser l’espace pour créer une grande pièce de vie de plus de 30 m² avec cuisine ouverte, ainsi qu’une chambre confortable avec dressing. L’appartement est climatisé, et très lumineux. Faibles charges de copropriété : 500 euros/an

Surface : 60 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 40

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 242 kWh/m²/an

Ville : Bastia
Département : Haute-Corse
Région : Corse
Code postal : 20200
Coordonnées : 42.702904, 9.451427
Total : 139 860
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 37 260
Valeur du bien : 132 260
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60
Loyer prédit : 15.98€/m²/mois
Fourchette : 13.39€ - 19.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 959€/mois
Loyer annuel estimé : 11503€/an
Fourchette totale : 804€ - 1144€/mois
Fourchette annuelle : 9643€ - 13723€/an
Rentabilité brute :8.22%
Fourchette de rentabilité :6.89% - 9.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 090,91 €/m²
Basé sur :313 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :185 455
Prix d'achat :95 000
Décote à l'achat :-90 455 (-48.8%)
Marge achat-revente :45 595€ (24.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :698,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :34,96€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 733,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 741,85
Coût de l'assurance :10 489,50
Taxe foncière : 1 150,31€/an
Soit par mois : 95,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 41,67€/mois
Soit par an : 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 958,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 871,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :87,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 242 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommationConfiance : Moyenne
Consommation énergétique finale de 242 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture propre mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le couloir d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 260(621 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€ = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:960
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon:600
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Couloir:200
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bastia (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 959 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 503 €/an
Calcul : 959 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 806 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 860 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 150 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 136
Revenus locatifs : +11 503
Charges déductibles : -44 136
Résultat foncier Année 1 : -32 633(Déficit de 32 633 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 233
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 876 €/an
Revenus locatifs : +11 503
Charges déductibles : -6 876
Résultat foncier Années 2+ : 4 627 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11232.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 50344 1404 810-32 63721 400 €11 237 €11 237 €
211 7336 7544 6844 979--6 258 €
311 9686 6234 5535 345--914 €
412 2076 4884 4185 719---
512 4516 3474 2786 104---
612 7006 2024 1326 498---
712 9546 0523 9826 902---
813 2135 8963 8267 317---
913 4785 7353 6657 743---
1013 7475 5683 4988 179---
1114 0225 3953 3268 627---
1214 3035 2173 1479 086---
1314 5895 0312 9629 557---
1414 8804 8402 77010 041---
1515 1784 6412 57110 537---
1615 4824 4362 36611 046---
1715 7914 2232 15311 568---
1816 1074 0021 93312 105---
1916 4293 7741 70412 655---
2016 7583 5381 46813 220---
2117 0933 2941 22413 799---
2217 4353 04097114 394---
2317 7842 77870815 005---
2418 1392 50743715 632---
2518 5022 22615616 276---
TOTAL368 447158 74969 742209 69821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 698
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 503 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 416 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 416-6 420+8 836
2+2 4160+2 416
3+2 4160+2 416
4+2 416+1 442+974
5+2 416+1 831+585
6+2 416+1 949+467
7+2 416+2 071+345
8+2 416+2 195+221
9+2 416+2 323+93
10+2 416+2 454-38
11+2 416+2 588-172
12+2 416+2 726-310
13+2 416+2 867-451
14+2 416+3 012-596
15+2 416+3 161-745
16+2 416+3 314-898
17+2 416+3 471-1 055
18+2 416+3 631-1 215
19+2 416+3 796-1 380
20+2 416+3 966-1 550
21+2 416+4 140-1 724
22+2 416+4 318-1 902
23+2 416+4 502-2 086
24+2 416+4 690-2 274
25+2 416+4 883-2 467
Total+60 400+62 909+-2 509
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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