Appartement 2 pièces 49 m²

VilleAlençon (61)

Surface49m²

Coût Total95 420€

Loyer Annuel6 788€

Rentabilité7.11%

Cashflow/mois-216€

Prix : 57 000 €

Surface : 49 m²

Prix au m² : 1 163,27 €/m²

Chambres : 1

Pièces : 2

Étage : 3

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Alençon - T2 avec balcon situé au 3ème étage d'une résidence, à deux pas de la gare. Il comporte une entrée desservant une cuisine aménagée, un séjour lumineux donnant sur le balcon plein sud avec vue privilégiée, une chambre avec placards, salle de douche, wc séparé. Cave individuelle et parking privé couvert. Fibre optique installée.

DPE: D GES: D Charges de copropriété: 2700€ (augmentation dûe au contexte international...)

Idéal premier investissement.

Pas de démarchage professionnelle, pas d'agence, pas d'investisseur immobilier, passez votre chemin, vous perdrez moins de temps et moi aussi :)

Ville : Alençon

Département : Orne

Région : Normandie

Code postal : 61000

Coordonnées : 48.434550, 0.100490

Total : 95 420€

Prix d'acquisition : 57 000€

Travaux : 33 860€

Valeur du bien : 90 860€

Frais de notaire : 4 560€

Coût estimé : 4 560€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 49m²

Loyer prédit : 11.54€/m²/mois

Fourchette : 9.22€ - 14.45€/m²/mois

Loyer total estimé : 566€/mois

Loyer annuel estimé : 6788€/an

Fourchette totale : 452€ - 708€/mois

Fourchette annuelle : 5423€ - 8496€/an

Rentabilité brute :7.11%

Fourchette de rentabilité :5.68% - 8.90%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 000 €/m²

Basé sur :133 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :49 000 €

Prix d'achat :57 000 €

Décote à l'achat :+8 000€ (+16.3%)

Marge achat-revente :-46 420€ (-94.7%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :95 420€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :472,59€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.40%

Assurance emprunteur :27,83€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 500,42€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 357,84€

Coût de l'assurance :8 349,25€

Taxe foncière : 678,81€/an

Soit par mois : 56,57€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 225,00€/mois

Soit par an : 2 700,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 565,67€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 781,99€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-216,32€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 49 m²

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes

Quantité: 5 fenêtres

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique

Eau chaudeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine aménagée vétuste

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 assumé - cuisine sans photo, état moyen nécessitant rénovation

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation

Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire

Quantité: 6 m²

Raison: État 3/5 visible - salle de bain fonctionnelle mais un peu datée

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans la chambre

Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)

Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, rafraîchissement léger possible

SalonOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Rafraîchissement de la peinture dans le salon

Quantité: 25 m²

Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, peinture récente

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 860 €(691 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:13 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
Menuiseries:3 000€
Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
Cuisine:10 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
Salle de bain:2 400€
Rénovation salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
Chambres:960€
Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
Salon:1 000€
Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Alençon (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 566 €/mois

Revenus locatifs annuels : 6 788 €/an

Calcul : 566 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 203 €/an

Base de calcul : Emprunt de 95 420 € à 3.40% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 334 €/an

Calcul : 28 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 679 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 2 700 €/an

Calcul : 225 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 860 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 776 €

Revenus locatifs : +6 788 €

Charges déductibles : -40 776 €

Résultat foncier Année 1 : -33 988 €(Déficit de 33 988 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 12 588 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 916 €/an

Revenus locatifs : +6 788 €

Charges déductibles : -6 916 €

Résultat foncier Années 2+ : -128 €/an(Déficit de 128 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12587.74 € reporté.

Prix d'achat du bien : 57 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 37 050 €(65% de 57 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 347 €/an

Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	6 788 €	40 779 €	3 206 €	-33 991 €	21 400 €	12 591 €	12 591 €
2	6 924 €	6 834 €	3 121 €	90 €	-	-	12 501 €
3	7 062 €	6 746 €	3 033 €	317 €	-	-	12 184 €
4	7 204 €	6 655 €	2 942 €	549 €	-	-	11 635 €
5	7 348 €	6 560 €	2 848 €	787 €	-	-	10 848 €
6	7 495 €	6 463 €	2 750 €	1 032 €	-	-	9 816 €
7	7 644 €	6 362 €	2 649 €	1 283 €	-	-	8 534 €
8	7 797 €	6 258 €	2 545 €	1 540 €	-	-	6 994 €
9	7 953 €	6 150 €	2 437 €	1 804 €	-	-	5 190 €
10	8 112 €	6 038 €	2 325 €	2 074 €	-	-	3 116 €
11	8 275 €	5 922 €	2 210 €	2 352 €	-	-	763 €
12	8 440 €	5 803 €	2 090 €	2 637 €	-	-	-
13	8 609 €	5 679 €	1 966 €	2 930 €	-	-	-
14	8 781 €	5 551 €	1 838 €	3 230 €	-	-	-
15	8 957 €	5 419 €	1 706 €	3 538 €	-	-	-
16	9 136 €	5 282 €	1 569 €	3 854 €	-	-	-
17	9 319 €	5 140 €	1 427 €	4 178 €	-	-	-
18	9 505 €	4 994 €	1 281 €	4 511 €	-	-	-
19	9 695 €	4 842 €	1 129 €	4 853 €	-	-	-
20	9 889 €	4 685 €	972 €	5 204 €	-	-	-
21	10 087 €	4 523 €	810 €	5 564 €	-	-	-
22	10 288 €	4 355 €	642 €	5 933 €	-	-	-
23	10 494 €	4 181 €	469 €	6 313 €	-	-	-
24	10 704 €	4 002 €	289 €	6 702 €	-	-	-
25	10 918 €	3 816 €	103 €	7 102 €	-	-	-
TOTAL	217 424 €	173 037 €	46 358 €	44 386 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 44 386 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 788 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 425 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 425 €	-6 420 €	+7 845 €
2	+1 425 €	0 €	+1 425 €
3	+1 425 €	0 €	+1 425 €
4	+1 425 €	0 €	+1 425 €
5	+1 425 €	0 €	+1 425 €
6	+1 425 €	0 €	+1 425 €
7	+1 425 €	0 €	+1 425 €
8	+1 425 €	0 €	+1 425 €
9	+1 425 €	0 €	+1 425 €
10	+1 425 €	0 €	+1 425 €
11	+1 425 €	0 €	+1 425 €
12	+1 425 €	+791 €	+634 €
13	+1 425 €	+879 €	+546 €
14	+1 425 €	+969 €	+456 €
15	+1 425 €	+1 061 €	+364 €
16	+1 425 €	+1 156 €	+269 €
17	+1 425 €	+1 253 €	+172 €
18	+1 425 €	+1 353 €	+72 €
19	+1 425 €	+1 456 €	-31 €
20	+1 425 €	+1 561 €	-136 €
21	+1 425 €	+1 669 €	-244 €
22	+1 425 €	+1 780 €	-355 €
23	+1 425 €	+1 894 €	-469 €
24	+1 425 €	+2 011 €	-586 €
25	+1 425 €	+2 131 €	-706 €
Total	+35 625 €	+13 545 €	+22 080 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement 2 pièces 49 m²

📸 Images (3)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Appartement 2 pièces 49 m²

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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