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Achat : Appartement Noisy-le-Grand (93160)

VilleNoisy-le-Grand (93)
Surface46m²
Coût Total159 560€
Loyer Annuel12 287€
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 2 586,96 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 46 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 balcon, Cave, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

NOTAIRE VEND A NOISY-LE-GRAND (93160) – Promenade Michel Simon, un appartement de deux pièces principales.

Au sein d'une résidence bien entretenue, 6ème étage avec ascenseur, appartement 2 pièces de 46,62 m² (Loi Carrez), à rénover, offrant un beau potentiel d'aménagement.

Il comprend une entrée, un dégagement avec placard, une cuisine ouverte sur le séjour, un balcon accessible depuis le séjour, une chambre avec accès direct au balcon, une salle de bains et des WC indépendants.

Le balcon est accessible depuis les deux pièces principales.

Cave et Parking en sous-sol.

DPE : D.

Les charges de copropriété s'élèvent à 700 € par trimestre, comprenant notamment le chauffage. Taxe foncière 2025 : 987 € par an.

Situé à proximité des commerces, du RER A (station Noisy-Champs à moins de 5 minutes à pieds), cet appartement représente une excellente opportunité pour un premier achat, un investissement locatif ou un projet de rénovation.

Les + du bien :

Appartement à rénover offrant un fort potentiel Surface Carrez de 46,62 m² Balcon accessible depuis le séjour et la chambre Chauffage inclus dans les charges DPE classé D.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Noisy-le-Grand
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93160
Coordonnées : 48.836650, 2.557090
Noisy-le-Grand
RER A
Noisy-Champs
RER A
Total : 159 560€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 31 040€
Valeur du bien : 150 040€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 22.26€/m²/mois
Fourchette : 18.94€ - 26.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1024€/mois
Loyer annuel estimé : 12287€/an
Fourchette totale : 871€ - 1203€/mois
Fourchette annuelle : 10455€ - 14439€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 687,04 €/m²
Basé sur :266 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 604 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-50 604€ (-29.8%)
Marge achat-revente :10 044€ (5.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :781,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :39,89€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 821,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 974,80€
Coût de l'assurance :11 967,00€
Taxe foncière : 987,00€/an
Soit par mois : 82,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 233,00€/mois
Soit par an : 2 796,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 023,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 136,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE classé D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec installation de nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 supposé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 supposé - chambre à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 supposé - chambre à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 040 €(675 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE classé D. = 0€
  • Cuisine:16 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 2000€ = 8000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: 1500€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 560€
    Parquet flottant 12 m²: 60€/m² × 12 = 720€, Main d'œuvre: 120€ = 840€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs/plafonds 12 m²: 40€/m² × 12 = 480€ = 480€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€ = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué pour la cuisine et la salle de bain). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 024 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 287 €/an
Calcul : 1 024 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 198 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 560 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 987 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 796 €/an
Calcul : 233 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 499 €
Revenus locatifs : +12 287 €
Charges déductibles : -40 499 €
Résultat foncier Année 1 : -28 213 €(Déficit de 28 213 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 813 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 459 €/an
Revenus locatifs : +12 287 €
Charges déductibles : -9 459 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 827 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6812.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 287 €40 504 €5 203 €-28 218 €21 400 €6 818 €6 818 €
212 532 €9 324 €5 063 €3 208 €--3 610 €
312 783 €9 180 €4 918 €3 603 €--6 €
413 039 €9 030 €4 768 €4 009 €---
513 299 €8 876 €4 614 €4 424 €---
613 565 €8 716 €4 454 €4 850 €---
713 837 €8 551 €4 289 €5 286 €---
814 113 €8 380 €4 118 €5 733 €---
914 396 €8 204 €3 942 €6 192 €---
1014 684 €8 022 €3 760 €6 662 €---
1114 977 €7 833 €3 572 €7 144 €---
1215 277 €7 639 €3 377 €7 638 €---
1315 582 €7 437 €3 176 €8 145 €---
1415 894 €7 229 €2 968 €8 665 €---
1516 212 €7 015 €2 753 €9 197 €---
1616 536 €6 793 €2 531 €9 744 €---
1716 867 €6 563 €2 301 €10 304 €---
1817 204 €6 326 €2 064 €10 878 €---
1917 548 €6 081 €1 819 €11 468 €---
2017 899 €5 827 €1 566 €12 072 €---
2118 257 €5 565 €1 304 €12 692 €---
2218 622 €5 295 €1 033 €13 328 €---
2318 995 €5 015 €753 €13 980 €---
2419 375 €4 726 €464 €14 649 €---
2519 762 €4 427 €166 €15 335 €---
TOTAL393 543 €212 557 €74 975 €180 986 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 986 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 287 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 580 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 580 €-6 420 €+9 000 €
2+2 580 €0 €+2 580 €
3+2 580 €0 €+2 580 €
4+2 580 €+1 201 €+1 379 €
5+2 580 €+1 327 €+1 253 €
6+2 580 €+1 455 €+1 125 €
7+2 580 €+1 586 €+994 €
8+2 580 €+1 720 €+860 €
9+2 580 €+1 858 €+722 €
10+2 580 €+1 999 €+581 €
11+2 580 €+2 143 €+437 €
12+2 580 €+2 291 €+289 €
13+2 580 €+2 443 €+137 €
14+2 580 €+2 599 €-19 €
15+2 580 €+2 759 €-179 €
16+2 580 €+2 923 €-343 €
17+2 580 €+3 091 €-511 €
18+2 580 €+3 264 €-684 €
19+2 580 €+3 440 €-860 €
20+2 580 €+3 622 €-1 042 €
21+2 580 €+3 808 €-1 228 €
22+2 580 €+3 998 €-1 418 €
23+2 580 €+4 194 €-1 614 €
24+2 580 €+4 395 €-1 815 €
25+2 580 €+4 600 €-2 020 €
Total+64 500 €+54 296 €+10 204 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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