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Maison à vendre

VilleBussière-Galant (87)
Surface250
Coût Total287 660
Loyer Annuel21 730
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+101
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 202 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 808 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vincent Renaudin vous propose :

Amoureux de la nature, des grands espaces et de la pierre authentique, laissez-vous séduire par ce domaine d'exception, véritable déconnexion hors du temps. Nichée au c?ur d'une forêt préservée, sans aucun vis-à-vis, cette propriété offre un cadre de vie idyllique et un potentiel de développement extraordinaire.

Le Domaine se compose de :

Une maison principale en pierre à rénover : Offrant une structure saine et tout le charme de l'ancien (poutres, pierres apparentes). Laissez libre cours à votre imagination pour configurer les volumes à votre goût.

Une chambre avec douche indépendante déjà rénové : Idéal pour y vivre confortablement pendant la durée des travaux, pour accueillir des proches .

Une grande grange attenante ou indépendante : Une superbe opportunité d'agrandissement, d'atelier d'artiste ou de stockage de caractère.

Un extérieur enchanteur et autonome :

11 hectares de terrain attenant : Un immense écrin forestier et verdoyant pour garantir une intimité totale.

L'eau à l'honneur : La propriété est traversée par deux ruisseaux bucoliques et dispose d'une fontaine fonctionnelle, un atout précieux pour les amoureux de projets éco-responsables ou de permaculture.

HM IMMO RENAUDIN Vincent 481 206 803 Honoraires à la charge de l'acquéreur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Bussière-Galant
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87230
Coordonnées : 45.618870, 1.064452
Total : 287 660
Prix d'acquisition : 202 000
Travaux : 69 500
Valeur du bien : 271 500
Frais de notaire : 16 160
Coût estimé : 16 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.74€ - 9.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1811€/mois
Loyer annuel estimé : 21730€/an
Fourchette totale : 1434€ - 2287€/mois
Fourchette annuelle : 17206€ - 27444€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 140 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :285 000
Prix d'achat :202 000
Décote à l'achat :-83 000 (-29.1%)
Marge achat-revente :-2 660€ (-0.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :287 660
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 444,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :83,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 528,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 757,86
Coût de l'assurance :25 170,25
Taxe foncière : 2 173,03€/an
Soit par mois : 181,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 810,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 709,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :101,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, murs à rafraîchir, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec équipements anciens et murs abîmés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 500(278 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:17 500
    Isolation combles: 250 m² × 70€/m² = 17500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:22 000
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 700€ = 21700€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres:3 000
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant peinture, électricité et revêtement)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant équipements, plomberie et électricité)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bussière-Galant (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 811 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 730 €/an
Calcul : 1 811 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 028 €/an
Base de calcul : Emprunt de 287 660 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 007 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 173 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 707
Revenus locatifs : +21 730
Charges déductibles : -82 707
Résultat foncier Année 1 : -60 977(Déficit de 60 977 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 577
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 207 €/an
Revenus locatifs : +21 730
Charges déductibles : -13 207
Résultat foncier Années 2+ : 8 523 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39577.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 202 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 131 300(65% de 202 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 775 €/an
Calcul : 131 300 € × 3,636% = 4 775
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 73082 71710 037-60 98721 400 €39 587 €39 587 €
222 16512 9559 7759 210--30 377 €
322 60812 6849 5049 924--20 452 €
423 06012 4039 22310 658--9 795 €
523 52212 1128 93211 410---
623 99211 8108 63012 182---
724 47211 4988 31812 974---
824 96111 1747 99413 787---
925 46010 8397 65914 622---
1025 97010 4927 31215 478---
1126 48910 1326 95216 357---
1227 0199 7606 58017 259---
1327 5599 3746 19418 186---
1428 1108 9745 79419 137---
1528 6738 5605 38020 113---
1629 2468 1314 95121 115---
1729 8317 6864 50722 145---
1830 4287 2264 04623 202---
1931 0366 7493 56924 287---
2031 6576 2553 07525 402---
2132 2905 7442 56426 546---
2232 9365 2142 03427 722---
2333 5954 6651 48528 930---
2434 2664 09691630 171---
2534 9523 50732731 445---
TOTAL696 028294 754145 758401 27421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 401 274
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 730 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 563 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 563-6 420+10 983
2+4 5630+4 563
3+4 5630+4 563
4+4 5630+4 563
5+4 563+485+4 078
6+4 563+3 655+908
7+4 563+3 892+671
8+4 563+4 136+427
9+4 563+4 386+177
10+4 563+4 643-80
11+4 563+4 907-344
12+4 563+5 178-615
13+4 563+5 456-893
14+4 563+5 741-1 178
15+4 563+6 034-1 471
16+4 563+6 335-1 772
17+4 563+6 643-2 080
18+4 563+6 960-2 397
19+4 563+7 286-2 723
20+4 563+7 620-3 057
21+4 563+7 964-3 401
22+4 563+8 317-3 754
23+4 563+8 679-4 116
24+4 563+9 051-4 488
25+4 563+9 433-4 870
Total+114 075+120 382+-6 307
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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