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Appartement 3 pièces 61 m²

VillePineuilh (33)
Surface61
Coût Total90 912
Loyer Annuel7 103
Rentabilité7.81%
Cashflow/mois+63
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 309,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 61 m² - Appartement 3 pièces 61 m²

Situé au 1er étage d’une résidence récente (2007), sécurisée et parfaitement entretenue, cet appartement 3 pièces, libre de toute occupation, offre un cadre de vie confortable et moderne. Dès l’entrée, vous accédez à une spacieuse pièce de vie de plus de 30 m² avec cuisine ouverte, idéale pour un quotidien convivial. L’espace nuit comprend deux chambres avec placards, une salle de bains et des WC séparés. À l’extérieur, un balcon vous permet de profiter d’un espace agréable. Le bien dispose également de deux places de parking. La résidence se distingue par ses prestations de qualité : accès sécurisé par portail, système de vidéosurveillance, piscine et salle de sport, le tout dans un environnement soigné. Un bien complet, idéal pour vivre ou investir. À découvrir rapidement !

Surface : 61 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 233 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/06/2022

Consommation énergie primaire : 165 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 680 € et 980 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Pineuilh
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33220
Coordonnées : 44.816185, 0.224551
Total : 90 912
Prix d'acquisition : 79 900
Travaux : 4 620
Valeur du bien : 84 520
Frais de notaire : 6 392
Coût estimé : 6 392
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61
Loyer prédit : 9.70€/m²/mois
Fourchette : 7.20€ - 13.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 592€/mois
Loyer annuel estimé : 7103€/an
Fourchette totale : 439€ - 797€/mois
Fourchette annuelle : 5273€ - 9567€/an
Rentabilité brute :7.81%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 10.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 227,27 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :74 863
Prix d'achat :79 900
Décote à l'achat :+5 037 (+6.7%)
Marge achat-revente :-16 049€ (-21.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 912
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :443,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 469,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 285,01
Coût de l'assurance :7 727,52
Taxe foncière : 710,27€/an
Soit par mois : 59,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 591,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 528,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :62,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - système de chauffage actuel conforme.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et des meubles de cuisine si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et des plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - aucune photo fournie.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 620(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - système de chauffage actuel conforme.
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:2 100
    Peinture des murs et meubles de cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon - Rafraîchissement léger:840
    Peinture des murs du salon: 30 m² × 28€/m² = 840€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Rafraîchissement léger:840
    Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres (24 m²): 24 m² × 28€/m² = 672€, Main d'œuvre: 168€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:840
    Peinture et vérification de la robinetterie: 20 m² × 28€/m² = 560€, Main d'œuvre: 280€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pineuilh (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 592 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 103 €/an
Calcul : 592 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 934 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 912 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 309 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 710 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 620
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 574
Revenus locatifs : +7 103
Charges déductibles : -8 574
Résultat foncier Année 1 : -1 471(Déficit de 1 471 €)
Imputable sur revenu global : 1 471
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 954 €/an
Revenus locatifs : +7 103
Charges déductibles : -3 954
Résultat foncier Années 2+ : 3 149 €/an
Prix d'achat du bien : 79 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 1038 5772 937-1 4741 474 €--
27 2453 8772 8583 368---
37 3903 7952 7763 594---
47 5373 7112 6913 827---
57 6883 6232 6044 065---
67 8423 5332 5134 309---
77 9993 4392 4204 560---
88 1593 3432 3234 816---
98 3223 2432 2235 079---
108 4883 1402 1205 349---
118 6583 0332 0145 625---
128 8312 9231 9045 908---
139 0082 8101 7906 198---
149 1882 6921 6736 496---
159 3722 5711 5526 801---
169 5592 4461 4267 114---
179 7512 3161 2977 434---
189 9462 1821 1637 763---
1910 1442 0441 0258 100---
2010 3471 9018828 446---
2110 5541 7547348 801---
2210 7651 6015829 164---
2310 9811 4444249 537---
2411 2001 2812619 920---
2511 4241 1139310 312---
TOTAL227 50372 38942 285155 1131 474Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 442
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 113
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 103 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 492 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 492-442+1 934
2+1 492+1 010+482
3+1 492+1 078+414
4+1 492+1 148+344
5+1 492+1 220+272
6+1 492+1 293+199
7+1 492+1 368+124
8+1 492+1 445+47
9+1 492+1 524-32
10+1 492+1 605-113
11+1 492+1 687-195
12+1 492+1 772-280
13+1 492+1 859-367
14+1 492+1 949-457
15+1 492+2 040-548
16+1 492+2 134-642
17+1 492+2 230-738
18+1 492+2 329-837
19+1 492+2 430-938
20+1 492+2 534-1 042
21+1 492+2 640-1 148
22+1 492+2 749-1 257
23+1 492+2 861-1 369
24+1 492+2 976-1 484
25+1 492+3 094-1 602
Total+37 300+46 534+-9 234
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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