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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLuzech (46)
Surface145m²
Coût Total166 686€
Loyer Annuel15 187€
Rentabilité9.11%
Cashflow/mois+276€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 320 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 953,93 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 3 chambres, 1 parking: Parking, Terrasse, Pas de cave

Au bord du lot, à proximité des commerces, charmante maison de 145m² avec trois chambres et des combles à finir d'aménager de plus de 60m². Récemment rénovée avec goût, cette maison vous offre un joli patio avec terrasse et un jardin en escalier donnant sur la tour de Luzech et la rivière. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Luzech
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46140
Coordonnées : 44.486217, 1.270690
Total : 166 686€
Prix d'acquisition : 138 320€
Travaux : 17 300€
Valeur du bien : 155 620€
Frais de notaire : 11 066€
Coût estimé : 11 066€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 8.73€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1266€/mois
Loyer annuel estimé : 15187€/an
Fourchette totale : 1018€ - 1573€/mois
Fourchette annuelle : 12216€ - 18880€/an
Rentabilité brute :9.11%
Fourchette de rentabilité :7.33% - 11.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 369,86 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :198 630 €
Prix d'achat :138 320 €
Décote à l'achat :-60 310€ (-30.4%)
Marge achat-revente :31 944€ (16.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 686€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :814,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 862,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 529,02€
Coût de l'assurance :14 585,02€
Taxe foncière : 1 518,70€/an
Soit par mois : 126,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 265,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 989,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :276,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 161 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et carrelage partiel ou total
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE C - Maison - Pas de travaux énergétiques obligatoires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 300 €(119 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 600€
    Carrelage salle de bain: 8 m² × 70€/m² = 560€, Main d'œuvre: 1040€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 75€/m² = 2700€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 500€
    Plomberie cuisine: 1000€, Électricité cuisine: 800€, Peinture et finitions: 700€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Remplacement système de chauffage: 8000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Cuisine - Rafraîchissement, Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 266 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 187 €/an
Calcul : 1 266 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 380 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 686 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 583 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 519 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 782 €
Revenus locatifs : +15 187 €
Charges déductibles : -24 782 €
Résultat foncier Année 1 : -9 595 €(Déficit de 9 595 €)
Imputable sur revenu global : 9 595 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 482 €/an
Revenus locatifs : +15 187 €
Charges déductibles : -7 482 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 705 €/an
Prix d'achat du bien : 138 320 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 908 €(65% de 138 320 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 269 €/an
Calcul : 89 908 € × 3,636% = 3 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 187 €24 787 €5 385 €-9 600 €9 600 €--
215 491 €7 342 €5 240 €8 149 €---
315 801 €7 192 €5 089 €8 609 €---
416 117 €7 036 €4 934 €9 080 €---
516 439 €6 876 €4 774 €9 563 €---
616 768 €6 710 €4 608 €10 058 €---
717 103 €6 539 €4 437 €10 564 €---
817 445 €6 362 €4 260 €11 083 €---
917 794 €6 179 €4 077 €11 615 €---
1018 150 €5 990 €3 888 €12 160 €---
1118 513 €5 795 €3 693 €12 718 €---
1218 883 €5 593 €3 491 €13 290 €---
1319 261 €5 385 €3 282 €13 876 €---
1419 646 €5 169 €3 067 €14 477 €---
1520 039 €4 947 €2 845 €15 092 €---
1620 440 €4 717 €2 615 €15 723 €---
1720 848 €4 480 €2 377 €16 369 €---
1821 265 €4 234 €2 132 €17 031 €---
1921 691 €3 981 €1 879 €17 710 €---
2022 125 €3 719 €1 617 €18 406 €---
2122 567 €3 448 €1 346 €19 119 €---
2223 018 €3 169 €1 067 €19 850 €---
2323 479 €2 880 €778 €20 599 €---
2423 948 €2 581 €479 €21 367 €---
2524 427 €2 273 €171 €22 154 €---
TOTAL486 443 €147 381 €77 529 €339 062 €9 600 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 880 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 339 062 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 187 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 189 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 189 €-2 880 €+6 069 €
2+3 189 €+2 445 €+744 €
3+3 189 €+2 583 €+606 €
4+3 189 €+2 724 €+465 €
5+3 189 €+2 869 €+320 €
6+3 189 €+3 017 €+172 €
7+3 189 €+3 169 €+20 €
8+3 189 €+3 325 €-136 €
9+3 189 €+3 485 €-296 €
10+3 189 €+3 648 €-459 €
11+3 189 €+3 815 €-626 €
12+3 189 €+3 987 €-798 €
13+3 189 €+4 163 €-974 €
14+3 189 €+4 343 €-1 154 €
15+3 189 €+4 528 €-1 339 €
16+3 189 €+4 717 €-1 528 €
17+3 189 €+4 911 €-1 722 €
18+3 189 €+5 109 €-1 920 €
19+3 189 €+5 313 €-2 124 €
20+3 189 €+5 522 €-2 333 €
21+3 189 €+5 736 €-2 547 €
22+3 189 €+5 955 €-2 766 €
23+3 189 €+6 180 €-2 991 €
24+3 189 €+6 410 €-3 221 €
25+3 189 €+6 646 €-3 457 €
Total+79 725 €+101 718 €+-21 993 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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