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Maison à vendre

VilleBoiscommun (45)
Surface89m²
Coût Total134 030€
Loyer Annuel8 290€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 500 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 893,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Pas de cave

Immobilier.notaires® et l'office notarial TERRA NOTAIRES, SELAS vous proposent : Maison / villa à vendre - BOISCOMMUN (45340)

Commune de BOISCOMMUN, Une maison d'habitation comprenant. Entrée, buanderie, cuisine, salon, séjour, deux chambres, W.C et salle d'eau. Autre batiment à usage de garage et autre batiment à usage de remise et bucher, couvert en tuile et construt en bois. Jardin. Honoraires inclus de 6% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 75 000 €. Classe énergie E, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 16777215 : entre 2070.00 et 2850.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude TERRA NOTAIRES, SELAS - Notaires à Beaune-la-Rolande - N° SIRET : 32633077600021

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Ville : Boiscommun
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45340
Coordonnées : 48.039789, 2.358814
Total : 134 030€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 48 170€
Valeur du bien : 127 670€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 10.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 691€/mois
Loyer annuel estimé : 8290€/an
Fourchette totale : 527€ - 905€/mois
Fourchette annuelle : 6328€ - 10861€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 324,27 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :117 860 €
Prix d'achat :79 500 €
Décote à l'achat :-38 360€ (-32.5%)
Marge achat-revente :-16 170€ (-13.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 030€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :654,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,98€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 692,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 340,06€
Coût de l'assurance :11 392,55€
Taxe foncière : 829,00€/an
Soit par mois : 69,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 690,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 761,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 294 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 89 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2.5/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 170 €(541 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 120€
    Isolation toiture/combles: 89 m² × 80€/m² = 7120€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:7 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 691 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 290 €/an
Calcul : 691 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 326 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 030 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 829 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 170 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 781 €
Revenus locatifs : +8 290 €
Charges déductibles : -53 781 €
Résultat foncier Année 1 : -45 491 €(Déficit de 45 491 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 091 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 611 €/an
Revenus locatifs : +8 290 €
Charges déductibles : -5 611 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 679 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24090.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 290 €53 785 €4 330 €-45 495 €21 400 €24 095 €24 095 €
28 456 €5 498 €4 213 €2 958 €--21 137 €
38 625 €5 377 €4 092 €3 248 €--17 889 €
48 797 €5 252 €3 968 €3 545 €--14 344 €
58 973 €5 123 €3 838 €3 850 €--10 494 €
69 153 €4 990 €3 705 €4 163 €--6 331 €
79 336 €4 852 €3 567 €4 484 €--1 847 €
89 523 €4 710 €3 425 €4 813 €---
99 713 €4 563 €3 278 €5 150 €---
109 907 €4 411 €3 126 €5 497 €---
1110 105 €4 254 €2 969 €5 852 €---
1210 308 €4 092 €2 807 €6 216 €---
1310 514 €3 924 €2 639 €6 590 €---
1410 724 €3 751 €2 466 €6 973 €---
1510 939 €3 572 €2 287 €7 366 €---
1611 157 €3 387 €2 103 €7 770 €---
1711 380 €3 196 €1 912 €8 184 €---
1811 608 €2 999 €1 714 €8 609 €---
1911 840 €2 795 €1 511 €9 045 €---
2012 077 €2 585 €1 300 €9 492 €---
2112 319 €2 367 €1 082 €9 951 €---
2212 565 €2 142 €858 €10 423 €---
2312 816 €1 910 €625 €10 906 €---
2413 073 €1 670 €385 €11 403 €---
2513 334 €1 422 €137 €11 912 €---
TOTAL265 532 €142 628 €62 340 €122 904 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 904 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 290 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 741 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 741 €-6 420 €+8 161 €
2+1 741 €0 €+1 741 €
3+1 741 €0 €+1 741 €
4+1 741 €0 €+1 741 €
5+1 741 €0 €+1 741 €
6+1 741 €0 €+1 741 €
7+1 741 €0 €+1 741 €
8+1 741 €+890 €+851 €
9+1 741 €+1 545 €+196 €
10+1 741 €+1 649 €+92 €
11+1 741 €+1 755 €-14 €
12+1 741 €+1 865 €-124 €
13+1 741 €+1 977 €-236 €
14+1 741 €+2 092 €-351 €
15+1 741 €+2 210 €-469 €
16+1 741 €+2 331 €-590 €
17+1 741 €+2 455 €-714 €
18+1 741 €+2 583 €-842 €
19+1 741 €+2 713 €-972 €
20+1 741 €+2 848 €-1 107 €
21+1 741 €+2 985 €-1 244 €
22+1 741 €+3 127 €-1 386 €
23+1 741 €+3 272 €-1 531 €
24+1 741 €+3 421 €-1 680 €
25+1 741 €+3 574 €-1 833 €
Total+43 525 €+36 871 €+6 654 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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