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Appartement Saint Martin D Heres 4 pièce(s)

VilleSaint-Martin-d'Hères (38)
Surface63m²
Coût Total132 840€
Loyer Annuel8 588€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-215€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 396,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Situé au 3ème étage sans ascenseur, cet appartement traversant de 63 m², initialement configuré en T4 et actuellement aménagé en T3, offre un beau potentiel pour les amateurs de rénovation ou les investisseurs. L'appartement bénéficie d'une loggia, idéale pour profiter d'un espace extérieur agréable, ainsi que d'une belle luminosité grâce à sa configuration traversante. Des travaux sont à prévoir. Une partie des travaux a déjà été commencée, mais certaines finitions et rénovations restent à réaliser. Cela vous permettra de repenser les espaces, moderniser l'appartement et créer un intérieur à votre image. Ce bien représente une belle opportunité, que ce soit pour un projet de résidence principale ou pour un investissement locatif. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter. Copropriété de 220 lots - dont 220 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1872.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/350306.pdf

Ville : Saint-Martin-d'Hères
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38400
Coordonnées : 45.166429, 5.760204
Total : 132 840€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 37 800€
Valeur du bien : 125 800€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 11.36€/m²/mois
Fourchette : 8.85€ - 14.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 716€/mois
Loyer annuel estimé : 8588€/an
Fourchette totale : 558€ - 918€/mois
Fourchette annuelle : 6693€ - 11021€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 926,25 €/m²
Basé sur :198 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 354 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-33 354€ (-27.5%)
Marge achat-revente :-11 486€ (-9.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :650,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :53,14€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 703,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 208,38€
Coût de l'assurance :15 940,80€
Taxe foncière : 858,84€/an
Soit par mois : 71,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 156,00€/mois
Soit par an : 1 872,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 715,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 930,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 238 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments et peinture.
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris réparation des fissures et peinture.
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant des travaux.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre, y compris revêtement de sol, peinture et réparation des murs.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambre en très mauvais état nécessitant une rénovation complète.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 800 €(600 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 6000€ = 6000€, Peinture: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€ = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:6 000€
    Rénovation salon: 25 m² × 240€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 800€
    Rénovation 2 chambres: 24 m² × 200€ = 4800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Martin-d'Hères (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 588 €/an
Calcul : 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 314 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 840 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 638 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 859 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 872 €/an
Calcul : 156 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 482 €
Revenus locatifs : +8 588 €
Charges déductibles : -45 482 €
Résultat foncier Année 1 : -36 894 €(Déficit de 36 894 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 494 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 682 €/an
Revenus locatifs : +8 588 €
Charges déductibles : -7 682 €
Résultat foncier Années 2+ : 906 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15494.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 588 €45 487 €4 318 €-36 898 €21 400 €15 498 €15 498 €
28 760 €7 570 €4 202 €1 190 €--14 308 €
38 935 €7 450 €4 082 €1 485 €--12 823 €
49 114 €7 326 €3 957 €1 788 €--11 035 €
59 296 €7 197 €3 829 €2 099 €--8 936 €
69 482 €7 065 €3 696 €2 418 €--6 518 €
79 672 €6 928 €3 559 €2 744 €--3 774 €
89 865 €6 786 €3 417 €3 080 €--694 €
910 063 €6 639 €3 271 €3 423 €---
1010 264 €6 488 €3 120 €3 776 €---
1110 469 €6 332 €2 963 €4 138 €---
1210 679 €6 170 €2 802 €4 509 €---
1310 892 €6 003 €2 635 €4 889 €---
1411 110 €5 830 €2 462 €5 280 €---
1511 332 €5 652 €2 284 €5 680 €---
1611 559 €5 468 €2 099 €6 091 €---
1711 790 €5 277 €1 909 €6 513 €---
1812 026 €5 080 €1 712 €6 945 €---
1912 266 €4 877 €1 509 €7 389 €---
2012 512 €4 667 €1 298 €7 845 €---
2112 762 €4 450 €1 081 €8 312 €---
2213 017 €4 225 €857 €8 792 €---
2313 278 €3 993 €625 €9 284 €---
2413 543 €3 753 €385 €9 790 €---
2513 814 €3 506 €137 €10 308 €---
TOTAL275 089 €184 220 €62 208 €90 869 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 869 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 588 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 804 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 804 €-6 420 €+8 224 €
2+1 804 €0 €+1 804 €
3+1 804 €0 €+1 804 €
4+1 804 €0 €+1 804 €
5+1 804 €0 €+1 804 €
6+1 804 €0 €+1 804 €
7+1 804 €0 €+1 804 €
8+1 804 €0 €+1 804 €
9+1 804 €+819 €+985 €
10+1 804 €+1 133 €+671 €
11+1 804 €+1 241 €+563 €
12+1 804 €+1 353 €+451 €
13+1 804 €+1 467 €+337 €
14+1 804 €+1 584 €+220 €
15+1 804 €+1 704 €+100 €
16+1 804 €+1 827 €-23 €
17+1 804 €+1 954 €-150 €
18+1 804 €+2 084 €-280 €
19+1 804 €+2 217 €-413 €
20+1 804 €+2 353 €-549 €
21+1 804 €+2 494 €-690 €
22+1 804 €+2 638 €-834 €
23+1 804 €+2 785 €-981 €
24+1 804 €+2 937 €-1 133 €
25+1 804 €+3 092 €-1 288 €
Total+45 100 €+27 261 €+17 839 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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