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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleValence (26)
Surface78.2m²
Coût Total176 445€
Loyer Annuel9 588€
Rentabilité5.43%
Cashflow/mois-473€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 78.2 m²
Prix au m² : 1 649,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

L'agence DIAZ IMMOBILIER, située dans la résidence Le Baudelaire, allée Sainte-Beuve, vous propose cet appartement de 78 m² au 5 € étage avec ascenseur (remis à neuf il y a 4 ans). Le bien se compose de deux chambres et bénéficie d'une double exposition Est/Ouest, offrant une belle luminosité tout au long de la journée. La résidence est bien entretenue et dispose d'un concierge. Les charges de copropriété s'élèvent à environ 650 € par trimestre, incluant l'eau chaude, l'eau froide et le chauffage. La taxe foncière est de 1 558 € pour l'année 2025. En option, un garage peut être acquis en supplément pour 19 000 €, actuellement loué 90 € par mois. Une video de l'appartement est disposition. Nicolas DIAZ

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Coordonnées : 44.907703, 4.880457
Total : 176 445€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 37 125€
Valeur du bien : 166 125€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.2m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 799€/mois
Loyer annuel estimé : 9588€/an
Fourchette totale : 630€ - 1014€/mois
Fourchette annuelle : 7555€ - 12169€/an
Rentabilité brute :5.43%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 6.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 885,35 €/m²
Basé sur :178 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 434 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-18 434€ (-12.5%)
Marge achat-revente :-29 011€ (-19.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 445€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :873,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 925,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 722,17€
Coût de l'assurance :15 438,94€
Taxe foncière : 1 558,00€/an
Soit par mois : 129,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 216,67€/mois
Soit par an : 2 600,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 799,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 271,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-472,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 78.2 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de l'électroménager obsolète et du plan de travail usé
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du parquet existant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du parquet existant dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 125 €(475 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10000€, Pose: 1 système × 3000€ = 3000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10 000€ = 10000€, Électroménager: 1 ensemble × 2000€ = 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 1200€/m² × 5m² = 6000€
  • Chambres:3 000€
    Rafraîchissement parquet: 24 m² × 125€/m² = 3000€
  • Salon:3 125€
    Rafraîchissement parquet: 25 m² × 125€/m² = 3125€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 588 €/an
Calcul : 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 923 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 445 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 618 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 558 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 600 €/an
Calcul : 217 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 125 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 823 €
Revenus locatifs : +9 588 €
Charges déductibles : -47 823 €
Résultat foncier Année 1 : -38 235 €(Déficit de 38 235 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 835 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 698 €/an
Revenus locatifs : +9 588 €
Charges déductibles : -10 698 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 110 €/an(Déficit de 1 110 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16835.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 588 €47 829 €5 929 €-38 241 €21 400 €16 841 €16 841 €
29 780 €10 547 €5 771 €-767 €767 €-16 841 €
39 975 €10 384 €5 608 €-408 €408 €-16 841 €
410 175 €10 215 €5 440 €-40 €40 €-16 841 €
510 378 €10 041 €5 265 €337 €--16 504 €
610 586 €9 861 €5 085 €725 €--15 779 €
710 798 €9 674 €4 899 €1 123 €--14 655 €
811 014 €9 481 €4 706 €1 532 €--13 123 €
911 234 €9 282 €4 506 €1 952 €--11 170 €
1011 459 €9 075 €4 299 €2 384 €--8 787 €
1111 688 €8 861 €4 086 €2 826 €--5 960 €
1211 922 €8 640 €3 865 €3 281 €---
1312 160 €8 412 €3 636 €3 748 €---
1412 403 €8 175 €3 399 €4 228 €---
1512 651 €7 930 €3 155 €4 721 €---
1612 904 €7 677 €2 902 €5 227 €---
1713 162 €7 415 €2 640 €5 747 €---
1813 426 €7 144 €2 369 €6 281 €---
1913 694 €6 864 €2 088 €6 830 €---
2013 968 €6 574 €1 798 €7 394 €---
2114 247 €6 274 €1 498 €7 974 €---
2214 532 €5 963 €1 188 €8 569 €---
2314 823 €5 642 €867 €9 181 €---
2415 119 €5 310 €534 €9 809 €---
2515 422 €4 966 €191 €10 456 €---
TOTAL307 108 €242 237 €85 722 €64 871 €22 616 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 785 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 871 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 588 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 013 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 013 €-6 420 €+8 433 €
2+2 013 €-230 €+2 243 €
3+2 013 €-123 €+2 136 €
4+2 013 €-12 €+2 025 €
5+2 013 €0 €+2 013 €
6+2 013 €0 €+2 013 €
7+2 013 €0 €+2 013 €
8+2 013 €0 €+2 013 €
9+2 013 €0 €+2 013 €
10+2 013 €0 €+2 013 €
11+2 013 €0 €+2 013 €
12+2 013 €+984 €+1 029 €
13+2 013 €+1 124 €+889 €
14+2 013 €+1 268 €+745 €
15+2 013 €+1 416 €+597 €
16+2 013 €+1 568 €+445 €
17+2 013 €+1 724 €+289 €
18+2 013 €+1 884 €+129 €
19+2 013 €+2 049 €-36 €
20+2 013 €+2 218 €-205 €
21+2 013 €+2 392 €-379 €
22+2 013 €+2 571 €-558 €
23+2 013 €+2 754 €-741 €
24+2 013 €+2 943 €-930 €
25+2 013 €+3 137 €-1 124 €
Total+50 325 €+21 249 €+29 076 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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