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Maison à vendre

VilleCharmoy (89)
Surface133
Coût Total202 892
Loyer Annuel13 032
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-98
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 900 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 1 044,36 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Jardin

Il y a des maisons qui n'attendent qu'une chose…qu'on vienne y poser ses valises et y créer des souvenirs. Cette maison sur sous-sol complet vous offre bien plus qu'un toit : Au rez-de-chaussée surélevé, une entrée lumineuse ouvre naturellement sur le double salon/séjour de 28 m², chaleureux, et accueillant, et sur la cuisine aménagée et équipée. Depuis le séjour, un balcon qui ouvre sur le jardin et invite à profiter de l'extérieur à chaque instant. Deux chambres, une salle d'eau et un WC indépendant complètent ce niveau, alliant confort et praticité. Le sous-sol propose deux chambres supplémentaires, une salle d'eau avec WC, un cellier et une cuisine d'été, offrant de multiples possibilités d'organisation et d'aménagement selon vos envies. À l'extérieur, un garage indépendant et un atelier viennent compléter le bien, apportant espace et fonctionnalité pour vos projets ou vos passions. Cette maison est une opportunité rare, parfaite pour un premier achat, une famille, ou pour ceux qui souhaitent créer un lieu unique, dans un cadre calme et préservé. Votre nouvelle histoire commence ici, à Charmoy. Contactez-moi dès maintenant pour organiser une visite ou obtenir plus d'informations. Mme Audrey CAUSIN, Tél : Agent Commercial immatriculé au Registre des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de Commerce de SENS sous le numéro 2019AC00070 ou .

Ville : Charmoy
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 47.949385, 3.494357
Total : 202 892
Prix d'acquisition : 138 900
Travaux : 52 880
Valeur du bien : 191 780
Frais de notaire : 11 112
Coût estimé : 11 112
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.40€ - 10.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1086€/mois
Loyer annuel estimé : 13032€/an
Fourchette totale : 851€ - 1386€/mois
Fourchette annuelle : 10211€ - 16632€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 363,64 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 364
Prix d'achat :138 900
Décote à l'achat :-42 464 (-23.4%)
Marge achat-revente :-21 528€ (-11.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 892
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 015,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :59,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 074,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 825,55
Coût de l'assurance :17 753,05
Taxe foncière : 1 303,17€/an
Soit par mois : 108,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 085,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 183,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 133 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé - mise aux normes nécessaires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 880(398 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 980
    Isolation toiture/combles: 133 m² × 60€/m² = 7980€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Fenêtres double vitrage:9 600
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€ (installation incluse)
  • Revêtement sol (parquet flottant):3 000
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation complète salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:6 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Mise aux normes électricité:1 800
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1800€ = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charmoy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 080✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 086 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 032 €/an
Calcul : 1 086 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 012 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 892 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 710 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 303 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 880
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 905
Revenus locatifs : +13 032
Charges déductibles : -61 905
Résultat foncier Année 1 : -48 874(Déficit de 48 874 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 474
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 025 €/an
Revenus locatifs : +13 032
Charges déductibles : -9 025
Résultat foncier Années 2+ : 4 006 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27473.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 285(65% de 138 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 283 €/an
Calcul : 90 285 € × 3,636% = 3 283
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 03261 9127 019-48 88021 400 €27 480 €27 480 €
213 2928 8486 8354 444--23 036 €
313 5588 6586 6454 900--18 136 €
413 8298 4616 4475 369--12 767 €
514 1068 2566 2435 850--6 918 €
614 3888 0456 0326 343--575 €
714 6767 8265 8136 850---
814 9697 5995 5867 370---
915 2697 3645 3517 904---
1015 5747 1215 1088 453---
1115 8866 8694 8569 016---
1216 2036 6094 5959 595---
1316 5276 3384 32510 189---
1416 8586 0594 04510 799---
1517 1955 7693 75611 426---
1617 5395 4693 45612 070---
1717 8905 1593 14512 731---
1818 2484 8372 82413 411---
1918 6124 5042 49114 109---
2018 9854 1592 14614 826---
2119 3643 8021 78815 563---
2219 7523 4321 41916 320---
2320 1473 0491 03517 098---
2420 5502 65263917 898---
2520 9612 24122818 719---
TOTAL417 409205 038101 826212 37121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 371
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 032 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 737 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 737-6 420+9 157
2+2 7370+2 737
3+2 7370+2 737
4+2 7370+2 737
5+2 7370+2 737
6+2 7370+2 737
7+2 737+1 883+854
8+2 737+2 211+526
9+2 737+2 371+366
10+2 737+2 536+201
11+2 737+2 705+32
12+2 737+2 878-141
13+2 737+3 057-320
14+2 737+3 240-503
15+2 737+3 428-691
16+2 737+3 621-884
17+2 737+3 819-1 082
18+2 737+4 023-1 286
19+2 737+4 233-1 496
20+2 737+4 448-1 711
21+2 737+4 669-1 932
22+2 737+4 896-2 159
23+2 737+5 129-2 392
24+2 737+5 369-2 632
25+2 737+5 616-2 879
Total+68 425+63 711+4 714
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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