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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAire-sur-l'Adour (40)
Surface253m²
Coût Total260 580€
Loyer Annuel23 755€
Rentabilité9.12%
Cashflow/mois+397€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 221 000 €
Surface : 253 m²
Prix au m² : 873,52 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 5 chambres, Terrasse, Non meublé

A Aire sur l'Adour, charmante maison composée d'une grande pièce à vivre ouverte : salon, salle à manger et cuisine, 2 chambres en plain pied avec salle d'eau, bureau et cellier. A l'étage, un coin mezzanine, 4 chambres, salle de bain et WC. Ce bien est idéal pour une famille nombreuse! Profitez à l'extérieur d'un coin terrasse et d'un joli parc arboré! Si vous aimez le charme de l'ancien, pierres, colombages..vous serez sous le charme! Référence agence : 4922

Ville : Aire-sur-l'Adour
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40800
Coordonnées : 43.700843, -0.264308
Total : 260 580€
Prix d'acquisition : 221 000€
Travaux : 21 900€
Valeur du bien : 242 900€
Frais de notaire : 17 680€
Coût estimé : 17 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 253m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.43€ - 9.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1980€/mois
Loyer annuel estimé : 23755€/an
Fourchette totale : 1628€ - 2407€/mois
Fourchette annuelle : 19532€ - 28890€/an
Rentabilité brute :9.12%
Fourchette de rentabilité :7.50% - 11.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 459,55 €/m²
Basé sur :76 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :369 266 €
Prix d'achat :221 000 €
Décote à l'achat :-148 266€ (-40.2%)
Marge achat-revente :108 686€ (29.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :260 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 308,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :76,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 384,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 036,37€
Coût de l'assurance :22 800,75€
Taxe foncière : 2 375,47€/an
Soit par mois : 197,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 979,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 582,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :396,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet en bois nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique, pas obligatoire car DPE C

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 900 €(87 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Rafraîchissement parquet: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aire-sur-l'Adour (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 980 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 755 €/an
Calcul : 1 980 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 084 €/an
Base de calcul : Emprunt de 260 580 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 912 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 375 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 271 €
Revenus locatifs : +23 755 €
Charges déductibles : -34 271 €
Résultat foncier Année 1 : -10 516 €(Déficit de 10 516 €)
Imputable sur revenu global : 10 516 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 371 €/an
Revenus locatifs : +23 755 €
Charges déductibles : -12 371 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 384 €/an
Prix d'achat du bien : 221 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 650 €(65% de 221 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 224 €/an
Calcul : 143 650 € × 3,636% = 5 224 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 755 €34 280 €9 092 €-10 525 €10 525 €--
224 230 €12 142 €8 855 €12 087 €---
324 714 €11 897 €8 609 €12 818 €---
425 209 €11 642 €8 355 €13 567 €---
525 713 €11 378 €8 091 €14 334 €---
626 227 €11 105 €7 818 €15 122 €---
726 752 €10 822 €7 535 €15 929 €---
827 287 €10 529 €7 242 €16 757 €---
927 832 €10 226 €6 938 €17 607 €---
1028 389 €9 911 €6 624 €18 478 €---
1128 957 €9 585 €6 298 €19 372 €---
1229 536 €9 248 €5 960 €20 288 €---
1330 127 €8 898 €5 611 €21 229 €---
1430 729 €8 536 €5 249 €22 193 €---
1531 344 €8 161 €4 873 €23 183 €---
1631 971 €7 772 €4 485 €24 198 €---
1732 610 €7 370 €4 082 €25 240 €---
1833 262 €6 953 €3 665 €26 310 €---
1933 928 €6 521 €3 233 €27 407 €---
2034 606 €6 073 €2 786 €28 533 €---
2135 298 €5 610 €2 322 €29 688 €---
2236 004 €5 130 €1 842 €30 874 €---
2336 724 €4 633 €1 345 €32 092 €---
2437 459 €4 117 €830 €33 341 €---
2538 208 €3 584 €296 €34 624 €---
TOTAL760 871 €236 124 €132 036 €524 747 €10 525 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 157 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 524 747 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 988 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 988 €-3 157 €+8 145 €
2+4 988 €+3 626 €+1 362 €
3+4 988 €+3 845 €+1 143 €
4+4 988 €+4 070 €+918 €
5+4 988 €+4 300 €+688 €
6+4 988 €+4 537 €+451 €
7+4 988 €+4 779 €+209 €
8+4 988 €+5 027 €-39 €
9+4 988 €+5 282 €-294 €
10+4 988 €+5 543 €-555 €
11+4 988 €+5 811 €-823 €
12+4 988 €+6 086 €-1 098 €
13+4 988 €+6 369 €-1 381 €
14+4 988 €+6 658 €-1 670 €
15+4 988 €+6 955 €-1 967 €
16+4 988 €+7 260 €-2 272 €
17+4 988 €+7 572 €-2 584 €
18+4 988 €+7 893 €-2 905 €
19+4 988 €+8 222 €-3 234 €
20+4 988 €+8 560 €-3 572 €
21+4 988 €+8 906 €-3 918 €
22+4 988 €+9 262 €-4 274 €
23+4 988 €+9 628 €-4 640 €
24+4 988 €+10 002 €-5 014 €
25+4 988 €+10 387 €-5 399 €
Total+124 700 €+157 424 €+-32 724 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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