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Maison 2 pièce(s), PÉZÈNES-LES-MINES

Bien expiré
VillePézènes-les-Mines (34)
Surface44m²
Coût Total88 728€
Loyer Annuel5 022€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 51 600 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 172,73 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif, Jardin

Jolie maison de village en pierre avec terrasses et vues à Les Montades, près de Bédarieux – quelques travaux - Nichée au cœur du joli hameau des Montades, cette charmante maison de village en pierre d'une chambre est pleine de caractère et bénéficie d'un cadre merveilleusement paisible. Entouré de campagne et offrant une vue imprenable, le hameau est tranquille et préservé, tout en étant idéalement situé à seulement 13 km de la ville animée de Bédarieux, où vous trouverez des magasins, des marchés, des cafés, des écoles, des services médicaux et des transports. Cette maison originale ferait une charmante maison de vacances et un endroit idéal pour s'évader.

  • https://www.leggett-immo.com/pages/termes
Ville : Pézènes-les-Mines
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34600
Coordonnées : 43.605683, 3.247340
Total : 88 728€
Prix d'acquisition : 51 600€
Travaux : 33 000€
Valeur du bien : 84 600€
Frais de notaire : 4 128€
Coût estimé : 4 128€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 9.51€/m²/mois
Fourchette : 6.90€ - 13.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 418€/mois
Loyer annuel estimé : 5022€/an
Fourchette totale : 304€ - 576€/mois
Fourchette annuelle : 3645€ - 6917€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 728€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :432,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,14€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 457,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 128,44€
Coût de l'assurance :7 541,88€
Taxe foncière : 502,16€/an
Soit par mois : 41,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 418,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 499,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 478 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 44 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 000 €(750 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:2 200€
    Isolation combles: 44 m² × 50€/m² = 2200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (pose incluse)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (fourniture et pose incluses)
  • Revêtement sol chambre:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (pose incluse)
  • Peinture chambre:480€
    Peinture murs et plafonds chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pézènes-les-Mines (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 418 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 022 €/an
Calcul : 418 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 855 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 728 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 302 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 502 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 659 €
Revenus locatifs : +5 022 €
Charges déductibles : -36 659 €
Résultat foncier Année 1 : -31 637 €(Déficit de 31 637 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 237 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 659 €/an
Revenus locatifs : +5 022 €
Charges déductibles : -3 659 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 363 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10237.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 51 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 540 €(65% de 51 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 220 €/an
Calcul : 33 540 € × 3,636% = 1 220 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 022 €36 662 €2 858 €-31 640 €21 400 €10 240 €10 240 €
25 122 €3 584 €2 781 €1 538 €--8 702 €
35 224 €3 504 €2 701 €1 720 €--6 982 €
45 329 €3 422 €2 618 €1 907 €--5 076 €
55 435 €3 337 €2 533 €2 099 €--2 977 €
65 544 €3 249 €2 445 €2 296 €--681 €
75 655 €3 158 €2 354 €2 497 €---
85 768 €3 064 €2 260 €2 705 €---
95 884 €2 967 €2 163 €2 917 €---
106 001 €2 866 €2 062 €3 135 €---
116 121 €2 763 €1 959 €3 359 €---
126 244 €2 656 €1 852 €3 588 €---
136 369 €2 545 €1 741 €3 824 €---
146 496 €2 431 €1 627 €4 065 €---
156 626 €2 313 €1 509 €4 313 €---
166 758 €2 191 €1 387 €4 568 €---
176 894 €2 065 €1 261 €4 829 €---
187 031 €1 934 €1 131 €5 097 €---
197 172 €1 800 €996 €5 372 €---
207 315 €1 661 €857 €5 654 €---
217 462 €1 518 €714 €5 944 €---
227 611 €1 369 €565 €6 242 €---
237 763 €1 216 €412 €6 547 €---
247 918 €1 058 €254 €6 861 €---
258 077 €894 €91 €7 182 €---
TOTAL160 842 €94 224 €41 128 €66 618 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 618 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 022 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 055 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 055 €-6 420 €+7 475 €
2+1 055 €0 €+1 055 €
3+1 055 €0 €+1 055 €
4+1 055 €0 €+1 055 €
5+1 055 €0 €+1 055 €
6+1 055 €0 €+1 055 €
7+1 055 €+545 €+510 €
8+1 055 €+811 €+244 €
9+1 055 €+875 €+180 €
10+1 055 €+940 €+115 €
11+1 055 €+1 008 €+47 €
12+1 055 €+1 076 €-21 €
13+1 055 €+1 147 €-92 €
14+1 055 €+1 220 €-165 €
15+1 055 €+1 294 €-239 €
16+1 055 €+1 370 €-315 €
17+1 055 €+1 449 €-394 €
18+1 055 €+1 529 €-474 €
19+1 055 €+1 612 €-557 €
20+1 055 €+1 696 €-641 €
21+1 055 €+1 783 €-728 €
22+1 055 €+1 873 €-818 €
23+1 055 €+1 964 €-909 €
24+1 055 €+2 058 €-1 003 €
25+1 055 €+2 155 €-1 100 €
Total+26 375 €+19 985 €+6 390 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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