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Maison 5 pièces 122 m²

VilleVillecomtal-sur-Arros (32)
Surface122m²
Coût Total180 470€
Loyer Annuel11 630€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 803,28 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 122 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial LES 7 TERRITOIRES, SELARL vous proposent : Maison rurale à vendre - VILLECOMTAL SUR ARROS (32730)

Entre VILLECOMTAL et MARCIAC, maison ancienne et dépendances à rénover sur 1ha11a86ca Hall d'entrée, une pièce chambre ou salon, cuisine donnant sur salle à manger, salle de bains, une chambre. A l'étage: Palier, une chambrette, combles aménageables. Dépendance attenante ainsi qu'une grande grange/atelier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Visites : Eric PERES Expert immobilier certifié TRV-FR/CSN/2022/66 Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude LES 7 TERRITOIRES, SELARL - Notaires à Mirande - N° SIRET : 88952027600086

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Surface : 122 m²

Ville : Villecomtal-sur-Arros
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32730
Coordonnées : 43.402428, 0.202535
Total : 180 470€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 74 630€
Valeur du bien : 172 630€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 7.94€/m²/mois
Fourchette : 6.15€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 969€/mois
Loyer annuel estimé : 11630€/an
Fourchette totale : 750€ - 1252€/mois
Fourchette annuelle : 9001€ - 15026€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 154,26 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 819 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-42 819€ (-30.4%)
Marge achat-revente :-39 651€ (-28.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :881,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 934,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 940,24€
Coût de l'assurance :15 791,13€
Taxe foncière : 1 162,96€/an
Soit par mois : 96,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 969,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 030,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 122 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, besoin de mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, besoin de mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé, besoin de rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambrette (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo chambrette - état 3/5 assumé, besoin de rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie
Quantité: 122 m²
Raison: DPE F - Maison - Assurer l'intégrité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 630 €(612 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 930€
    Isolation combles: 122 m² × 65€/m² = 7930€, Main d'œuvre: 70€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:16 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 15 fenêtres × 1000€ = 15000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:11 500€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Rénovation lourde:3 000€
    Rénovation chambre 12 m²: 12 m² × 200€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Rénovation lourde:2 400€
    Rénovation chambrette 8 m²: 8 m² × 200€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 800€
  • Second œuvre - Électricité générale:2 300€
    Mise aux normes tableau électrique: 2000€, Main d'œuvre: 300€
  • Second œuvre - Plomberie générale:4 000€
    Vérification plomberie: 122 m² × 30€/m² = 3660€, Main d'œuvre: 340€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villecomtal-sur-Arros (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 969 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 630 €/an
Calcul : 969 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 825 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 470 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 632 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 163 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 250 €
Revenus locatifs : +11 630 €
Charges déductibles : -82 250 €
Résultat foncier Année 1 : -70 620 €(Déficit de 70 620 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 220 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 620 €/an
Revenus locatifs : +11 630 €
Charges déductibles : -7 620 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 010 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49219.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 630 €82 255 €5 831 €-70 626 €21 400 €49 226 €49 226 €
211 862 €7 468 €5 673 €4 394 €--44 831 €
312 099 €7 305 €5 510 €4 794 €--40 037 €
412 341 €7 137 €5 342 €5 205 €--34 832 €
512 588 €6 963 €5 168 €5 625 €--29 207 €
612 840 €6 784 €4 989 €6 056 €--23 150 €
713 097 €6 598 €4 803 €6 499 €--16 652 €
813 359 €6 406 €4 612 €6 952 €--9 699 €
913 626 €6 208 €4 414 €7 418 €--2 282 €
1013 898 €6 004 €4 209 €7 895 €---
1114 176 €5 793 €3 998 €8 384 €---
1214 460 €5 574 €3 780 €8 886 €---
1314 749 €5 349 €3 554 €9 401 €---
1415 044 €5 115 €3 321 €9 929 €---
1515 345 €4 875 €3 080 €10 470 €---
1615 652 €4 626 €2 831 €11 026 €---
1715 965 €4 369 €2 574 €11 596 €---
1816 284 €4 103 €2 308 €12 181 €---
1916 610 €3 829 €2 034 €12 781 €---
2016 942 €3 545 €1 750 €13 397 €---
2117 281 €3 252 €1 457 €14 029 €---
2217 627 €2 949 €1 155 €14 677 €---
2317 979 €2 637 €842 €15 343 €---
2418 339 €2 313 €519 €16 025 €---
2518 706 €1 980 €185 €16 726 €---
TOTAL372 500 €203 435 €83 940 €169 065 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 065 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 630 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 442 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 442 €-6 420 €+8 862 €
2+2 442 €0 €+2 442 €
3+2 442 €0 €+2 442 €
4+2 442 €0 €+2 442 €
5+2 442 €0 €+2 442 €
6+2 442 €0 €+2 442 €
7+2 442 €0 €+2 442 €
8+2 442 €0 €+2 442 €
9+2 442 €0 €+2 442 €
10+2 442 €+1 684 €+758 €
11+2 442 €+2 515 €-73 €
12+2 442 €+2 666 €-224 €
13+2 442 €+2 820 €-378 €
14+2 442 €+2 979 €-537 €
15+2 442 €+3 141 €-699 €
16+2 442 €+3 308 €-866 €
17+2 442 €+3 479 €-1 037 €
18+2 442 €+3 654 €-1 212 €
19+2 442 €+3 834 €-1 392 €
20+2 442 €+4 019 €-1 577 €
21+2 442 €+4 209 €-1 767 €
22+2 442 €+4 403 €-1 961 €
23+2 442 €+4 603 €-2 161 €
24+2 442 €+4 808 €-2 366 €
25+2 442 €+5 018 €-2 576 €
Total+61 050 €+50 719 €+10 331 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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