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Appartement - 2 pièce(s) - 47 m²

VilleMelun (77)
Surface47m²
Coût Total149 175€
Loyer Annuel10 319€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois+6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 2 340,43 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 2 pièces de plus de 46m2 comprenant entrée, cuisine , séjour chambre, salle d'eau, wc. Un balcon et une cave complètent ce bien. Possibilité d'acquérir un box en supplément. 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques.gouv.fr'

Détails : Nombre de chambre(s) : 1 Nombre de pièces : 2 Nombre de niveaux : 1 Nb de salle d'eau : 1 Cuisine : Separee Mode de chauffage : RADIATEUR Type de chauffage : GAZ Format de chauffage : INDIVIDUEL Balcon : 1 Nombre de wc : 1 Cave : 1

Ville : Melun
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Coordonnées : 48.539927, 2.660817
Total : 149 175€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 30 375€
Valeur du bien : 140 375€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 18.30€/m²/mois
Fourchette : 15.49€ - 21.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 860€/mois
Loyer annuel estimé : 10319€/an
Fourchette totale : 728€ - 1015€/mois
Fourchette annuelle : 8739€ - 12186€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 584,91 €/m²
Basé sur :417 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 491 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-11 491€ (-9.5%)
Marge achat-revente :-27 684€ (-22.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 175€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :730,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :37,29€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 768,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 095,05€
Coût de l'assurance :11 188,13€
Taxe foncière : 1 031,93€/an
Soit par mois : 85,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 859,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 854,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 297 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
CouloirOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 1 couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - couloir en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 375 €(646 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 850€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 850€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:400€
    Peinture chambre: 16 m² × 25€/m² = 400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture salon: 20 m² × 25€/m² = 500€, Main d'œuvre: incluse
  • Couloir - Peinture:125€
    Peinture couloir: 5 m² × 25€/m² = 125€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Melun (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 860 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 319 €/an
Calcul : 860 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 859 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 175 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 448 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 032 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 375 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 714 €
Revenus locatifs : +10 319 €
Charges déductibles : -36 714 €
Résultat foncier Année 1 : -26 394 €(Déficit de 26 394 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 994 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 339 €/an
Revenus locatifs : +10 319 €
Charges déductibles : -6 339 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 981 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4994.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 319 €36 718 €4 864 €-26 399 €21 400 €4 999 €4 999 €
210 526 €6 213 €4 733 €4 313 €--686 €
310 736 €6 077 €4 598 €4 659 €---
410 951 €5 938 €4 458 €5 013 €---
511 170 €5 793 €4 314 €5 377 €---
611 393 €5 644 €4 164 €5 750 €---
711 621 €5 489 €4 010 €6 132 €---
811 854 €5 330 €3 850 €6 524 €---
912 091 €5 165 €3 686 €6 926 €---
1012 333 €4 995 €3 515 €7 338 €---
1112 579 €4 819 €3 339 €7 761 €---
1212 831 €4 637 €3 157 €8 194 €---
1313 087 €4 448 €2 969 €8 639 €---
1413 349 €4 254 €2 775 €9 095 €---
1513 616 €4 053 €2 574 €9 563 €---
1613 888 €3 846 €2 366 €10 043 €---
1714 166 €3 631 €2 152 €10 535 €---
1814 450 €3 409 €1 930 €11 040 €---
1914 739 €3 180 €1 701 €11 559 €---
2015 033 €2 943 €1 464 €12 090 €---
2115 334 €2 698 €1 219 €12 636 €---
2215 641 €2 445 €966 €13 195 €---
2315 953 €2 184 €704 €13 770 €---
2416 273 €1 914 €434 €14 359 €---
2516 598 €1 634 €155 €14 964 €---
TOTAL330 531 €137 457 €70 095 €193 075 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 075 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 319 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 167 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 167 €-6 420 €+8 587 €
2+2 167 €0 €+2 167 €
3+2 167 €+1 192 €+975 €
4+2 167 €+1 504 €+663 €
5+2 167 €+1 613 €+554 €
6+2 167 €+1 725 €+442 €
7+2 167 €+1 840 €+327 €
8+2 167 €+1 957 €+210 €
9+2 167 €+2 078 €+89 €
10+2 167 €+2 201 €-34 €
11+2 167 €+2 328 €-161 €
12+2 167 €+2 458 €-291 €
13+2 167 €+2 592 €-425 €
14+2 167 €+2 729 €-562 €
15+2 167 €+2 869 €-702 €
16+2 167 €+3 013 €-846 €
17+2 167 €+3 161 €-994 €
18+2 167 €+3 312 €-1 145 €
19+2 167 €+3 468 €-1 301 €
20+2 167 €+3 627 €-1 460 €
21+2 167 €+3 791 €-1 624 €
22+2 167 €+3 959 €-1 792 €
23+2 167 €+4 131 €-1 964 €
24+2 167 €+4 308 €-2 141 €
25+2 167 €+4 489 €-2 322 €
Total+54 175 €+57 922 €+-3 747 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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