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Appartement 4 pièces 65 m²

Bien expiré
VilleAsnières-sur-Seine (92)
Surface65m²
Coût Total236 730€
Loyer Annuel17 332€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 3 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 65 m² - Appartement 4 pièces 65 m²

VENDU LOUE - Dans une résidence bien entretenue, au deuxième étage, nous vous présentons cet appartement 4 pièces de 65m2. L'appartement est parfaitement agencé, sans aucune perte de place et se présente de la façon suivante : une entrée, une cuisine, un séjour, 3 chambres, un débarras, une salle de bain et un w-c indépendant. Le bien bénéficie également d'une grande cave et d'une place de parking extérieur. A proximité de la ligne 13 (Station Les Courtilles), des écoles et commerces. Loué actuellement 780€ charges comprises soit 680€ hors charges. Charles GONDOUIN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 65 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 40 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/04/2025

Consommation énergie primaire : 236 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 230 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 400 € et 1 900 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Asnières-sur-Seine
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92600
Coordonnées : 48.928246, 2.276582
Total : 236 730€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 26 130€
Valeur du bien : 221 130€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 22.22€/m²/mois
Fourchette : 17.60€ - 28.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1444€/mois
Loyer annuel estimé : 17332€/an
Fourchette totale : 1144€ - 1823€/mois
Fourchette annuelle : 13730€ - 21878€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 372,09 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :284 186 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :-89 186€ (-31.4%)
Marge achat-revente :47 456€ (16.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 173,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :69,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 242,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 389,12€
Coût de l'assurance :20 713,88€
Taxe foncière : 1 733,17€/an
Soit par mois : 144,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 444,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 537,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 130 €(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Asnières-sur-Seine (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 444 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 332 €/an
Calcul : 1 444 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 970 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 730 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 829 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 733 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 130 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 462 €
Revenus locatifs : +17 332 €
Charges déductibles : -38 462 €
Résultat foncier Année 1 : -21 130 €(Déficit de 21 130 €)
Imputable sur revenu global : 21 130 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 332 €/an
Revenus locatifs : +17 332 €
Charges déductibles : -12 332 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 000 €/an
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 332 €38 469 €7 978 €-21 138 €21 138 €--
217 678 €12 128 €7 766 €5 551 €---
318 032 €11 909 €7 547 €6 123 €---
418 393 €11 683 €7 321 €6 710 €---
518 760 €11 448 €7 086 €7 312 €---
619 136 €11 206 €6 844 €7 930 €---
719 518 €10 955 €6 593 €8 563 €---
819 909 €10 696 €6 334 €9 213 €---
920 307 €10 427 €6 065 €9 880 €---
1020 713 €10 149 €5 788 €10 564 €---
1121 127 €9 862 €5 500 €11 265 €---
1221 550 €9 564 €5 203 €11 985 €---
1321 981 €9 257 €4 895 €12 724 €---
1422 420 €8 939 €4 577 €13 482 €---
1522 869 €8 609 €4 247 €14 260 €---
1623 326 €8 268 €3 907 €15 058 €---
1723 793 €7 916 €3 554 €15 877 €---
1824 269 €7 551 €3 189 €16 717 €---
1924 754 €7 174 €2 812 €17 580 €---
2025 249 €6 783 €2 422 €18 466 €---
2125 754 €6 379 €2 018 €19 375 €---
2226 269 €5 961 €1 600 €20 308 €---
2326 794 €5 529 €1 167 €21 266 €---
2427 330 €5 081 €720 €22 249 €---
2527 877 €4 618 €257 €23 258 €---
TOTAL555 139 €250 562 €115 389 €304 577 €21 138 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 341 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 304 577 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 332 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 640 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 640 €-6 341 €+9 981 €
2+3 640 €+1 665 €+1 975 €
3+3 640 €+1 837 €+1 803 €
4+3 640 €+2 013 €+1 627 €
5+3 640 €+2 194 €+1 446 €
6+3 640 €+2 379 €+1 261 €
7+3 640 €+2 569 €+1 071 €
8+3 640 €+2 764 €+876 €
9+3 640 €+2 964 €+676 €
10+3 640 €+3 169 €+471 €
11+3 640 €+3 380 €+260 €
12+3 640 €+3 596 €+44 €
13+3 640 €+3 817 €-177 €
14+3 640 €+4 045 €-405 €
15+3 640 €+4 278 €-638 €
16+3 640 €+4 517 €-877 €
17+3 640 €+4 763 €-1 123 €
18+3 640 €+5 015 €-1 375 €
19+3 640 €+5 274 €-1 634 €
20+3 640 €+5 540 €-1 900 €
21+3 640 €+5 812 €-2 172 €
22+3 640 €+6 092 €-2 452 €
23+3 640 €+6 380 €-2 740 €
24+3 640 €+6 675 €-3 035 €
25+3 640 €+6 978 €-3 338 €
Total+91 000 €+91 373 €+-373 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 68 jours
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