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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAuthon-du-Perche (28)
Surface130m²
Coût Total132 975€
Loyer Annuel12 534€
Rentabilité9.43%
Cashflow/mois+243€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 530,77 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville avec grand garage Centre d’Authon-du-Perche. Idéalement située en plein centre d’Authon-du-Perche à deux pas de la place du marché cette maison de ville offre un cadre de vie pratique et calme avec toutes les commodités accessibles à pied. L’habitation principale développe environ 65 m² et se compose d’une entrée, à l’étage d’un double séjour lumineux avec petit balcon, d’une cuisine séparée, de toilettes indépendantes, d’une salle de bains et d’une belle chambre. Un atout rare un grand garage d’environ 70 m² situé au rez-de-chaussée offrant de nombreuses possibilités notamment un projet de transformation en surface habitable sous réserve d’autorisations. Maison raccordée au tout à l’égout au calme sans problème de toiture. Idéale pour une résidence principale un pied à terre ou un investissement avec fort potentiel. Emplacement recherché à visiter sans tarder

Ville : Authon-du-Perche
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28330
Coordonnées : 48.194721, 0.893425
Total : 132 975€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 58 455€
Valeur du bien : 127 455€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 8.03€/m²/mois
Fourchette : 6.24€ - 10.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1044€/mois
Loyer annuel estimé : 12534€/an
Fourchette totale : 811€ - 1346€/mois
Fourchette annuelle : 9728€ - 16149€/an
Rentabilité brute :9.43%
Fourchette de rentabilité :7.32% - 12.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 230,59 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :159 976 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-90 976€ (-56.9%)
Marge achat-revente :27 001€ (16.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 975€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :658,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 697,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 603,17€
Coût de l'assurance :11 635,31€
Taxe foncière : 1 253,36€/an
Soit par mois : 104,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 044,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 801,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :242,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles et carrelage
Quantité: 8 m² de carrelage, cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique, 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans la salle de bain et la cuisine
Quantité: 1 cuisine, 1 salle de bain
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 455 €(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 600€
  • Isolation:9 100€
    Isolation combles: 130 m² × 70€/m² = 9100€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:5 480€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² de carrelage × 70€/m² = 280€, Baignoire: 1500€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Main d'œuvre: 3200€
  • Cuisine:9 500€
    Cuisine complète: 8000€, Carrelage 8 m²: 70€/m² × 8 = 560€, Main d'œuvre: 940€
  • Chambres:1 200€
    Peinture 24 m²: 50€/m² × 24 = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:4 500€
    Rénovation salon: 30 m² × 150€/m² = 4500€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité:1 875€
    Tableau électrique: 1500€, 5 prises × 75€ = 375€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie:2 800€
    Mise aux normes plomberie: 1 salle de bain: 1500€, 1 cuisine: 1300€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Authon-du-Perche (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 044 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 534 €/an
Calcul : 1 044 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 464 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 975 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 465 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 253 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 455 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 637 €
Revenus locatifs : +12 534 €
Charges déductibles : -64 637 €
Résultat foncier Année 1 : -52 104 €(Déficit de 52 104 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 704 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 182 €/an
Revenus locatifs : +12 534 €
Charges déductibles : -6 182 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 351 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30703.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 534 €64 642 €4 468 €-52 108 €21 400 €30 708 €30 708 €
212 784 €6 068 €4 349 €6 716 €--23 992 €
313 040 €5 945 €4 227 €7 095 €--16 897 €
413 301 €5 818 €4 100 €7 482 €--9 415 €
513 567 €5 687 €3 968 €7 880 €--1 535 €
613 838 €5 551 €3 832 €8 287 €---
714 115 €5 411 €3 692 €8 704 €---
814 397 €5 265 €3 546 €9 132 €---
914 685 €5 115 €3 396 €9 570 €---
1014 979 €4 959 €3 240 €10 020 €---
1115 278 €4 798 €3 079 €10 480 €---
1215 584 €4 631 €2 913 €10 953 €---
1315 896 €4 459 €2 740 €11 437 €---
1416 213 €4 281 €2 562 €11 933 €---
1516 538 €4 096 €2 378 €12 441 €---
1616 869 €3 905 €2 187 €12 963 €---
1717 206 €3 708 €1 989 €13 498 €---
1817 550 €3 504 €1 785 €14 046 €---
1917 901 €3 293 €1 574 €14 608 €---
2018 259 €3 074 €1 355 €15 185 €---
2118 624 €2 848 €1 129 €15 776 €---
2218 997 €2 614 €895 €16 383 €---
2319 377 €2 372 €653 €17 005 €---
2419 764 €2 121 €403 €17 643 €---
2520 159 €1 862 €144 €18 297 €---
TOTAL401 454 €166 027 €64 603 €235 426 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 426 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 534 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 632 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 632 €-6 420 €+9 052 €
2+2 632 €0 €+2 632 €
3+2 632 €0 €+2 632 €
4+2 632 €0 €+2 632 €
5+2 632 €0 €+2 632 €
6+2 632 €+2 025 €+607 €
7+2 632 €+2 611 €+21 €
8+2 632 €+2 740 €-108 €
9+2 632 €+2 871 €-239 €
10+2 632 €+3 006 €-374 €
11+2 632 €+3 144 €-512 €
12+2 632 €+3 286 €-654 €
13+2 632 €+3 431 €-799 €
14+2 632 €+3 580 €-948 €
15+2 632 €+3 732 €-1 100 €
16+2 632 €+3 889 €-1 257 €
17+2 632 €+4 049 €-1 417 €
18+2 632 €+4 214 €-1 582 €
19+2 632 €+4 383 €-1 751 €
20+2 632 €+4 556 €-1 924 €
21+2 632 €+4 733 €-2 101 €
22+2 632 €+4 915 €-2 283 €
23+2 632 €+5 101 €-2 469 €
24+2 632 €+5 293 €-2 661 €
25+2 632 €+5 489 €-2 857 €
Total+65 800 €+70 628 €+-4 828 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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