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Maison à vendre

VillePouilly-sur-Loire (58)
Surface41m²
Coût Total71 340€
Loyer Annuel3 106€
Rentabilité4.35%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 33 000 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 804,88 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, Entrée séparée, 5 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, 2 parkings

Idéal investissement locatif ou bien premier achat, Maison au coeur de Pouilly avoisinant 42m² habitable composée: entrée , laverie au rez-de-chaussée. A l'étage un couloir distribue, une cuisine, salle d'eau , WC indépendants, une chambre et un séjour. Une place de parking et un jardinet complètent le bien.

Ville : Pouilly-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58150
Coordonnées : 47.286183, 2.973328
Total : 71 340€
Prix d'acquisition : 33 000€
Travaux : 35 700€
Valeur du bien : 68 700€
Frais de notaire : 2 640€
Coût estimé : 2 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 6.31€/m²/mois
Fourchette : 4.92€ - 8.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 259€/mois
Loyer annuel estimé : 3106€/an
Fourchette totale : 202€ - 332€/mois
Fourchette annuelle : 2422€ - 3982€/an
Rentabilité brute :4.35%
Fourchette de rentabilité :3.40% - 5.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :967,39 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :39 663 €
Prix d'achat :33 000 €
Décote à l'achat :-6 663€ (-16.8%)
Marge achat-revente :-31 677€ (-79.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :357,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :20,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 377,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 803,46€
Coût de l'assurance :6 242,25€
Taxe foncière : 310,56€/an
Soit par mois : 25,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 258,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 403,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 330 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments et mise aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre avec peinture un peu ternie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu ternie
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et sols dans l'espace buanderie et le couloir
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 700 €(871 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:1 200€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Parquet flottant: 8 m² × 75€/m² = 600€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:400€
    Peinture chambre: 8 m² × 50€/m² = 400€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (installation incluse)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:750€
    Rafraîchissement murs et sols: 15 m² × 50€/m² = 750€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pouilly-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 259 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 106 €/an
Calcul : 259 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 466 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 340 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 250 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 311 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 726 €
Revenus locatifs : +3 106 €
Charges déductibles : -38 726 €
Résultat foncier Année 1 : -35 620 €(Déficit de 35 620 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 220 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 026 €/an
Revenus locatifs : +3 106 €
Charges déductibles : -3 026 €
Résultat foncier Années 2+ : 80 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14220.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 33 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 21 450 €(65% de 33 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 780 €/an
Calcul : 21 450 € × 3,636% = 780 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 106 €38 728 €2 468 €-35 623 €21 400 €14 223 €14 223 €
23 168 €2 964 €2 403 €204 €--14 018 €
33 231 €2 897 €2 336 €334 €--13 684 €
43 296 €2 827 €2 267 €468 €--13 216 €
53 362 €2 755 €2 195 €606 €--12 609 €
63 429 €2 681 €2 121 €748 €--11 862 €
73 497 €2 604 €2 044 €893 €--10 968 €
83 567 €2 524 €1 964 €1 043 €--9 925 €
93 639 €2 442 €1 882 €1 197 €--8 728 €
103 711 €2 356 €1 796 €1 355 €--7 373 €
113 786 €2 268 €1 707 €1 518 €--5 855 €
123 861 €2 176 €1 616 €1 685 €---
133 939 €2 081 €1 521 €1 858 €---
144 017 €1 983 €1 422 €2 035 €---
154 098 €1 881 €1 321 €2 217 €---
164 180 €1 775 €1 215 €2 404 €---
174 263 €1 666 €1 106 €2 597 €---
184 349 €1 553 €993 €2 795 €---
194 436 €1 436 €876 €3 000 €---
204 524 €1 315 €754 €3 210 €---
214 615 €1 189 €629 €3 426 €---
224 707 €1 059 €499 €3 648 €---
234 801 €924 €364 €3 877 €---
244 897 €785 €225 €4 112 €---
254 995 €640 €80 €4 355 €---
TOTAL99 473 €85 510 €35 803 €13 963 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 13 963 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 106 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +652 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+652 €-6 420 €+7 072 €
2+652 €0 €+652 €
3+652 €0 €+652 €
4+652 €0 €+652 €
5+652 €0 €+652 €
6+652 €0 €+652 €
7+652 €0 €+652 €
8+652 €0 €+652 €
9+652 €0 €+652 €
10+652 €0 €+652 €
11+652 €0 €+652 €
12+652 €+506 €+146 €
13+652 €+557 €+95 €
14+652 €+610 €+42 €
15+652 €+665 €-13 €
16+652 €+721 €-69 €
17+652 €+779 €-127 €
18+652 €+839 €-187 €
19+652 €+900 €-248 €
20+652 €+963 €-311 €
21+652 €+1 028 €-376 €
22+652 €+1 094 €-442 €
23+652 €+1 163 €-511 €
24+652 €+1 234 €-582 €
25+652 €+1 306 €-654 €
Total+16 300 €+5 945 €+10 355 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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